Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 23 de Noviembre de 2018, expediente CIV 030751/2016/CA001

• Fecha de Resolución: 23 de Noviembre de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Expte. 30.751/2016.-

MESSINA, S.S. contra Cons. de P.. Av. Cabildo 4902 esquina V. 2387 sobre daños y perjuicios

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J. 96.-

En Buenos Aires, a los días del mes de Noviembre de 2018, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de dictar sentencia en los autos: “Messina, S.S. contra Cons. de P.. Av. Cabildo 4902 esquina V. 2387 sobre daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. A. dijo:

1. Contra la sentencia definitiva de fs. 354/357, se alza a fs. 358 la parte actora expresando agravios a fs. 366/374, cuyo traslado fuera contestado por la parte demandada a fs. 377/380

2. La sentencia.

   El pronunciamiento en crisis rechaza la demanda promovida por S.S.M. contra el Consorcio de copropietarios del edificio sito en la avenida Cabildo nº

   4901 esquina V. nº 2387 de Capital Federal, con costas a la reclamante.

3. Agravios.

   En su memoria, solicita la Sra. M., que se revoque el decisorio apelado y se haga lugar a la demanda encaminada a que la accionada cumpla con su obligación de hacer, traducida en la realización de las obras destinadas a reparar el origen de los daños que afectan a su unidad funcional derivadas de las filtraciones que describe en su escrito de postulación.

   Sostiene que el “a-quo” hizo caso omiso a las actas del libro del consorcio más recientes, y solo evaluó una antiquísima del año 1996 que sirvió de sustento para decidir como lo hizo, por lo que yerra en su análisis acerca de la “falta de responsabilidad del consorcio”.

   Fecha de firma: 23/11/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #28410475#216545606#20181126130942275 Además, pone énfasis en el análisis que se hizo en la sentencia en relación a la pericia de ingeniero civil, pues ella es concluyente al determinar la existencia de daños y la falta de mantenimiento del consorcio demandado, tornando arbitraria la decisión.

   También centra el desarrollo argumental, en que se han meritado los testimonios de algunos de los testigos, a los cuales les comprenden las generales de la ley, omitiendo hacer lo propio en relación a los que brindaron precisiones sobre los daños reclamados.

   Corrido el traslado pertinente es contestado a fs. 377/380, por la parte demandada, quien solicita se rechacen los agravios expresados y se confirme el pronunciamiento en crisis, con ejemplar imposición de costas.

4. Considerandos.

   En una primera apreciación advierto que el planteo que efectúa la agraviada se vincula básicamente con cuestiones inherentes al análisis que el sentenciante realiza de la cuestión sometida a su conocimiento.

   Desde tal óptica, debo remarcar, que la actividad desplegada por el magistrado encuentra su razón de ser en las facultades propias que le confiere el ordenamiento legal (cfr. arts. 34 y 163 del Código Procesal), razón por lo cual lo decidido no resulta objetable en tal sentido.

   Por otro lado, ha dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación que la omisión de valorar determinadas pruebas no es causal que autorice sin más a descalificar un fallo, toda vez que los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las probanzas, pues basta que lo hagan respecto de aquellas que estimen idóneas, conducentes y decisivas para resolver la cuestión. (cfr.

   en tal sentido “B., G.C., O y R., E. s/ regulación de honorarios” -40.623-

   B- del 23 -04-91 entre ots. y C.S.J.N. L.L., Rep. XXXIV, pág. 1562, sum. 56 y esta S. en el expte. n° 46.469/2008 ).

   Destaco consecuentemente el derecho elemental del juzgador de no seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, limitándose a escoger entre aquellos que guardan relación directa con la litis y que revisten sustancial importancia para la justa solución del diferendo (cfr. Corte Sup., ED 18-780; CNCiv., Sala D, ED 20-B-1040; S.. Corte de Fecha de firma: 23/11/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #28410475#216545606#20181126130942275 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Bs.As., Ed 105-173; esta S., expte. no. 114.223/98, entre muchos otros), lo que el magistrado hizo.

   Lo expuesto no obsta a que se evalúe la decisión adoptada por el “a-

   quo” de conformidad con los antecedentes del caso y normas que rigen la cuestión.

5. Dicho ello, es menester resaltar que la litis abarcaba dos pretensiones, a saber: el reclamo hacia el consorcio consistente en una obligación de hacer (confr. art. 730 inc. b) del CCyCN, que reproduce lo que disponía el art. 505 inc.

   2) del C.C.), con la finalidad de lograr que se efectúen las reparaciones necesarias, para hacer cesar las filtraciones en su unidad funcional. Luego, demanda también por daños y perjuicios (psicológico y moral) hacia su persona.

   Comenzaremos por la primera de las pretensiones enunciadas, y a fin de resolver debidamente el tema en debate, cabe formular previamente algunas consideraciones.

   El art. 2038 del Código Civil y Comercial de la Nación establece a los fines de la división jurídica de un edificio en propiedad horizontal, que el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario (replica este artículo lo anteriormente plasmado en el art. 9º de la ley 13.512).

   Dicho instrumento, fija los derechos y obligaciones de los titulares de tales inmuebles, de modo tal que determina los límites que recíprocamente se imponen los propietarios, e integra los diversos títulos de propiedad (cfr. Highton, E. “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, pág. 166 ).

   En cuanto a su naturaleza jurídica la doctrina mayoritaria entiende que se trata de un contrato por adhesión, debiendo ajustarse las partes a sus disposiciones como a la ley misma (cfr. arts. 957 y 959 del Código Civil y Comercial de la Nación, que reproducen los mismos argumentos de los arts. 1137 y 1197 del Código Civil).

   Así, la rigurosa observancia de sus prescripciones asegura la armónica convivencia de los diversos propietarios y ocupantes y concilia sus derechos e intereses.

   Fecha de firma: 23/11/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #28410475#216545606#20181126130942275 Por lo tanto no cabe al interpretarse, alterar la intención de las partes votada en disposiciones razonables del reglamento (cfr. en tal sentido CNEsp.CC Sala IV del 10/4/79, JA, 1980-I-435).

   Lo expuesto encuentra su lógica razón de ser, en los principios de lealtad y buena fe que gobiernan las relaciones convencionales, y que el codificador ha receptado en el art. 961 del actual código de fondo (antes art. 1198 del Código Civil), al disponer que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe.

   Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor. De manera que, es bajo tales lineamientos que he de proceder al análisis del caso.

   Ahora bien, la decisión acerca del carácter propio o común de una cosa aparece como una cuestión jurídica que el órgano jurisdiccional debe decidir teniendo en cuenta las circunstancias fácticas y las normas que la regulan (cfr. en tal sentido CNECC Sala VI, 8/9/88, Isis su. 698 y C.. Sala I 13/8/96, JA 1999-I síntesis pág.

   188).

   En la especie, antes la ley 13.512 y actualmente el nuevo código ya citado, adopta sobre el particular el principio que podía denominarse de necesidad común, como criterio único para determinar en cada caso concreto cuales serán las partes del inmueble que al encuadrarse en sus disposiciones, deberán pertenecer en propiedad a sus dueños (cfr. en tal sentido C.. Sala E del 20/5/64, ED 11-388).

   Bajo tales perspectivas, enuncia el art. 2040 (antes el art. 2º de la ley 13.512), las partes que se consideran comunes, y faculta al órgano consorcial a determinarlas por medio del reglamento de copropiedad. Entonces, hay bienes y servicios que pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad y administración.

   Hay partes comunes que resultan imprescindibles para el funcionamiento del sistema (terrenos, escaleras, etc.) Y otras que sin ser de importancia, hacen al goce y disfrute común, por parte de los consorcistas, en uno y otro caso, se encuentran condicionadas a que presten un servicio o ventaja común (cfr.

   en tal sentido Z.-K. de C. “Código Civil” t° 11 pág. 543).

   Fecha de firma: 23/11/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA #28410475#216545606#20181126130942275 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K En cuanto a lineamientos que existen para determinar si una cosa es común, sostiene la Dra. Highton, que en la ley se encuentran dos pautas que involucran conceptos distintos pero no excluyentes:

   1. Las cosas de uso común del edificio, es decir las destinadas al uso y goce de la comunidad.

      Dentro de éstas existen dos categorías: 1) Las cosas de uso común del edificio simplemente consideradas como ser adornos en Hall de entradas, espejos, etc.; y 2) Las cosas de uso común indispensables o necesarias, que son aquellas sin las cuales ni real, ni legalmente podría existir el sistema (por ej. pasillos de salida a la vía pública). Estas cosas deben ser ineludiblemente comunes.

   2. Cosas indispensables para la seguridad del edificio. Cuando se encuentra comprometida la seguridad del edificio, las cosas o partes que a éste se refieren...