Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 27 de Febrero de 2019, expediente CIV 047857/2015/CA002

Fecha de Resolución27 de Febrero de 2019
EmisorCamara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Merryck S.A. C/ Brenntag Argentina S.A. s/ cobro de sumas de dinero” (Expediente No. 80645/2012) – Juzgado No. 5.

En Buenos Aires, a días del mes de del año febrero 2019, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Merryck S.A. C/ Brenntag Argentina S.A. s/

cobro de sumas de dinero” y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:

I.- La sentencia de fs. 475/479 hizo lugar parcialmente a la demanda interpuesta por Merryck S.A. contra Brenntag Argentina S.A., y condenó a esta última a pagar a la actora la suma de $76.865 con más los intereses y costas del proceso. Asimismo admitió la reconvención articulada y condenó a Merryck S.A. a entregar a Brenntag Argentina S.A. La cantidad de U$S 15.000 como devolución del depósito en garantía oportunamente entregado e impuso las costas en el orden causado. Difirió

la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para el momento de practicar la correspondiente liquidación definitiva.

Contra dicho pronunciamiento se alzaron ambas partes.

La actora reconvenida expresa agravios a fs. 506/508, los que merecen la respuesta de fs. 510/523. Se queja por entender que la anterior sentenciante no ha ponderado que su contraria ha entregado el inmueble locado en condiciones que exceden su “normal uso” y con importantes faltantes, entre los que menciona a modo de ejemplo un divisor de espacios de madera, deterioros de piezas muy costosas -pisos, empapelados y agujeros en mármoles-. Sostiene que el monto estimado por el perito arquitecto al momento del informe resulta exiguo, dado que el profesional tuvo que realizar su labor a través de fotografías solamente, ya que el inmueble había sido reparado en su totalidad. Culmina sus agravios respecto de la suma abonada en concepto de depósito y en tal sentido esgrime que su contraria le entregó $47.550 mediante un cheque y que se estableció que dicho importe no generaría intereses y sería devuelto a la Fecha de firma: 27/02/2019 Alta en sistema: 07/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27231491#227951834#20190226150039107 locataria siempre que no se adeudara suma alguna relacionada con el contrato.

La demandada reconviniente fundamenta su recurso a fs. 495/504 y es contestado por su contraria a fs. 525/527. Entre sus agravios afirma que la a quo se apartó de la letra del contrato celebrado entre las partes, de la ley y de las constancias de la causa. En tal sentido indica que no debe responder por daño alguno atento lo establecido en la cláusula quinta que menciona la obligación de reparar todos los deterioros salvo los que sean producto del mero transcurso del tiempo y del buen uso; a su turno destaca que el perito arquitecto consideró que el inmueble ha tenido un uso normal de acuerdo a su destino y que su estado se corresponde con la mudanza efectuada, sin que se observen destrozos ni elementos seriamente deteriorados por malos usos o deliberadamente rotos; por ende entiende que ha dado cumplimiento con las obligaciones establecidas por los arts. 1561 y 1615 del Código Civil. Asimismo menciona que la escribana Scroggie en la audiencia testimonial videograbada sostuvo que, conforme su apreciación personal, la oficina tenía el desgaste normal de un uso diario, que no estaba deteriorada y se encontraba en buen estado. Menciona además que el inmueble fue aceptado sin reservas. Se queja por la omisión en que incurriera la anterior sentenciente en cuanto a establecer intereses por la devolución del depósito entregado oportunamente, dado que M.S.A.

se encuentra en mora desde el 28 de junio de 2013 y solicita se condene a su contraria al pago de los intereses moratorios que en moneda extranjera fije el Tribunal. Por último solicita se revoque la decisión en crisis y se impongan la totalidad de las costas de ambas instancias a la actora.

II.- Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el incumplimiento que la generó, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo establecido en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

Ello es así, por tratarse del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria nacida del contrato, que no es un efecto o consecuencia de esa Fecha de firma: 27/02/2019 Alta en sistema: 07/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27231491#227951834#20190226150039107 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H relación, sino un hecho modificatorio, y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que ese hecho se produjo, no el de la celebración el contrato, sino el del incumplimiento (conf. H., P.D., “El derecho transitorio en materia contractual”, 1/7/2015, La ley Online AR/DOC2137/2015).

III.- Sentado ello, diré que luce a fs. 7/9, en sobre reservado y que en este acto tengo a la vista, el contrato de locación suscripto por las partes ante la presencia del notario R.J.M.P., titular del Registro Notarial N° 1961 de esta ciudad.

Del mismo surge que la relación contractual se extendió por el plazo de 36 meses contados desde el 1 de enero de 2008 con vencimiento el 31 de diciembre de 2010, otorgando al locatario la facultad de optar por renovarlo al vencimiento del mismo por un plazo máximo adicional de 36 meses, siempre que comunicara al locador su voluntad en tal sentido por medio fehaciente con una anticipación no menor de 60 días a la fecha de vencimiento (ver cláusula segunda).

En el cuarto párrafo de la cláusula tercera, como parte del precio, se estipuló que “A los efectos facilitar la instalación y las reformas a introducir por el LOCATARIO en la locación el LOCADOR bonifica íntegramente al LOCATARIO los alquileres correspondientes a los meses de Octubre 2001 a Setiembre 2003 inclusive”.

El primer párrafo de la cláusula quinta dispone que “El LOCATARIO recibe la oficina en perfecto estado de uso y conservación, alfombrado con todas sus instalaciones, artefactos y servicios (en adelante accesorios) en funcionamiento, CUYO INVENTARIO CONSTA EN EL ANEXO (

I) QUE ES PARTE DEL PRESENTE. El Locatario se compromete a restituir el Inmueble y sus accesorios, en el mismo estado que los recibe, obligándose a reparar todos los deterioros, salvo los producidos por el mero transcurso del tiempo y el buen uso, y a reemplazar los objetos que faltaren por otros de similares características. Al momento de la restitución el Locatario deberá acreditar además del pago total de todos los conceptos a su cargo según el presente Contrato...”.

Fecha de firma: 27/02/2019 Alta en sistema: 07/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27231491#227951834#20190226150039107 Ahora bien, surge del Acta de comprobación, escritura Nº 1060 del 2 de agosto de 2013, que luce a fs. 23/25 en documentación reservada, que el apoderado de la sociedad Merryck S.A. –F.F.R.-

solicitó al notario E.D.G. que se constituyera en el inmueble de la calle Paraná 567 8° 801 de esta ciudad, oportunidad en que fueron recibidos por la escribana Victoria Scroggie, quien procedió a entregar al Sr. R. en un sobre cerrado, con su firma y sello, conteniendo las llaves de la puerta de entrada a la oficina objeto del contrato de locación y una caja conteniendo distintas llaves no identificadas. Acto seguido se dirigieron a la Avenida Corrientes 345/51/59, piso 8, unidad funcional nro. 9, iniciando la diligencia a partir de las 17 horas. Allí la notaria procedió a constatar los sectores del local que le indica el requirente, a cuyo contenido me remito brevitatis causae.

Asimismo obra a fs. 223/225 el acta de constatación, escritura N° 97 del 28 de junio de 2013, donde se dejó constancia que compareció V.A.S., en carácter de apoderada de Brenntag Argentina S.A., quien requirió a la escribana Victoria Scroggie que se constituya en el día de la fecha en la Avenida Corrientes 345, piso 8° de esta Ciudad a las 15 horas, a efectos de constatar la entrega de las llaves a la locadora, efectúe un inventario de las cosas muebles que se encontraban en el lugar y del estado en que se entregaban las oficinas. Seguidamente la notaria procedió a constatar los sectores del local que le indica el requirente, a cuyo contenido me remito brevitatis causae.

Asimismo, los deterioros y el estado del inmueble se evidencian a través de las fotografías obrantes a fs. 26/85 y fs. 226/240.

A fs. 408/411 luce el dictamen pericial suscripto por el arquitecto J.F.L. quien basó su informe en el análisis exhaustivo de las fotos adjuntadas al expediente, por ser la única forma en que pudo evaluar los daños causados.

Consideró que las fotos del acta notarial del 28 de junio de 2013 corresponden a un inmueble que ha tenido un uso normal de acuerdo a su destino, que no todos los trabajos cotizados por la firma Megamagno resultaban necesarios y que el presupuesto acompañado por la actora Fecha de firma: 27/02/2019 Alta en sistema: 07/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27231491#227951834#20190226150039107 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H resultó excesivo y muy genérico. En cuanto al estado del inmueble sostuvo que corresponde a una oficina donde se ha producido una mudanza, sin que pudiera observar destrozos ni elementos seriamente deteriorados por malos usos o deliberadamente rotos. Enumeró las tareas imprescindibles para dejar el inmueble en condiciones normales de uso, entre las que mencionó:

cambio de alfombra en sector deteriorado y...

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