Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 11 de Mayo de 2011, expediente C 104168 S

• Ponente: Soria
• Presidente: Kogan-Soria-Pettigiani-de Lázzari-Hitters-Negri
• Fecha de Resolución: 11 de Mayo de 2011
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 11 de mayo de 2011, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores K., S., P., de L., Hitters, N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 104.168, "M., M.A. contra L., R.P. y ot. Cobro de alquileres".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara de Apelación Segunda en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial La Plata modificó el pronunciamiento de primera instancia en cuanto a los intereses de condena establecidos y lo revocó en cuanto había admitido la ejecución de alquileres contra J.J.R. respecto de aquellos periodos adeudados con posterioridad al vencimiento del plazo locativo de tres años originalmente estipulado.

Se interpuso, por la actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, la señora J. doctora K. dijo:

I.M.A.M. promueve juicio ejecutivo por cobro de alquileres contra el locatario R.P.L. y los codeudores solidarios J.J.R. y J.A.L. (v. fs. 7/9).

Corrido el traslado de ley, se presenta el demandado R.P.L. oponiendo excepciones de pago parcial e inhabilidad de título, solicitando el rechazo de la demanda (v. fs. 87/91).

A fs. 102/107 se presenta J.A.L. en similares términos a los del responde de la demandada, oponiendo a la vez las mismas excepciones y solicitando también el rechazo de la acción incoada.

A fs. 170 y vta. se presenta el codemandado J.J.R., solicitando la nulidad de la notificación "bajo responsabilidad de parte" de la demanda y, en consecuencia, de todo lo actuado con posterioridad, pretensión nulitiva que, acogida en la instancia liminar, fuera luego desestimada por la alzada (v. fs. 280/282 vta.).

La señora magistrada de origen rechazó las excepciones de pago parcial e inhabilidad de título articuladas por R.P.L. y J.A.L. e hizo lugar a la ejecución promovida condenando a los mismos junto a J.J.R. al pago de la suma que determina con más sus intereses respectivos, en concepto de arriendos adeudados por el periodo comprendido entre noviembre de 1998 y mayo de 2004. Con costas a los vencidos (v. fs. 304/306 vta.).

Apelada la decisión por el actor M. y el codemandado R., la Cámara la modificó en cuanto a la forma de aplicar intereses y la revocó en lo que respecta a la inclusión de R. en la condena por cánones locativos posteriores al vencimiento del contrato, dejando a la vez establecidos los intereses correspondientes al periodo noviembre 1998-enero 1999 que como fiador estimó el tribunal debía aquél responder (v. fs. 328/334).

2. En lo que interesa destacar, la Cámara consideró que:

   1. "... En la especie, se advierte que el actor no intimó inmediatamente al inquilino la restitución del bien locado (ver carta documento de fs. 1), sino que lo hizo en mayo de 2000, siendo que el contrato vencía en enero de 1999. A la luz del nuevo dispositivo legal [art. 1582 bis, C.C.] la fianza se extingue automáticamente por el solo vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir (art. 1582 bis). Esto significa que si el locador intima la restitución y el locatario no devuelve la cosa locada e inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador deberá entonces sí responder por los perjuicios derivados de la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno ..." (v. fs. 331 y vta.).

   2. "... a la luz de la nueva normativa que regula el alcance de la fianza en las locaciones inmobiliarias (ley 25.628) todo fiador simple, solidario u obligado incluso hasta la restitución de la tenencia deja de responder a partir de la vigencia de esta ley por las deudas de su afianzado posteriores al vencimiento del plazo contractual, aun en el supuesto de que la locación continúe en los términos del art. 1622 del Código Civil..." (v. fs. 332).

   3. "... En la especie no existe legitimación pasiva en el fiador al momento de responder por las consecuencias derivadas del contrato que garantizaba una vez finalizado el mismo (1 de enero de 1999), resultando inhábil el título respecto al fiador (arts. 1582 bis, 1622 del Código Civil; 34 inc. 4°, 163 incs. 5° y 6°; 242, 246, 260, 542 inc. 4° del Código Procesal), debiendo en tal caso responder por los incumplimientos anteriores y hasta la fecha de finalización del contrato..." (v. fs. 332 vta.).

3. Contra esta decisión se alza la actora mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia que la sentencia que se impugna ha incurrido en violación o errónea aplicación de los arts. 3, 509, 1137, 1197, 1582, 1582 bis, 1622 y concordantes del Código Civil y la doctrina legal que emana de las decisiones de la Suprema Corte de Justicia. Asimismo, alega que han sido conculcadas las garantías constitucionales de propiedad, debido proceso y reserva legal (arts. 17, 18 y 19 de la Constitución nacional). Por último, reprocha absurdo y arbitrariedad de lo decidido (v. fs. 344). Hace reserva del caso federal (v. fs. 355).

4. El recurso es procedente con el alcance que habré de proponer.

   1. La ley 25.628 (sancionada el 31-VII-2002, promulgada el 22-VIII-2002 y publicada en el Boletín Oficial el 23-VIII-2002), incorporó el art. 1582 bis al Código Civil, imponiendo limitaciones a la autonomía de la voluntad de las partes en cuanto a la extensión de la fianza en los contratos de locación.

      Por cierto, esta reforma legislativa ha gravitado muy especialmente en la interpretación de las normas vinculadas al precepto incorporado. Así, cabe puntualizar que "... de acuerdo al art. 1622 interpretado a la luz de esta nueva disposición, si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiéndola pedir en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos..." (A.J.B.-ElenaI.H., "Código Civil y normas complementarias, Análisis doctrinario y jurisprudencial", t. 4A, Ed. H., pág. 354).

      Ahora bien, es claro que tal conducta "activa" por parte del locador, a fin de evitar la extinción automática de la fianza por el mero vencimiento del plazo locativo, se ha vuelto exigible para el mismo recién a partir de la entrada en vigor del citado art. 1582 bis del Código Civil, y no antes, de conformidad con el principio de irretroactividad de la ley consagrado en el art. 3 de nuestro ordenamiento sustantivo.

      De otro lado, ha quedado acreditado en autos que el vencimiento del plazo locativo estipulado se produjo el día 1 de enero de 1999, y que la relación negocial tuvo cierta continuidad posterior, en los términos del art. 1622 del Código Civil (v. pagos a cuenta según prelación legal documentados a...