Sentencia de Cámara Federal de Apelaciones de Mendoza - CAMARA FEDERAL DE MENDOZA - Sala B, 27 de Agosto de 2020, expediente FMZ 023039618/2006/CA002

Fecha de Resolución27 de Agosto de 2020
EmisorCAMARA FEDERAL DE MENDOZA - Sala B

Poder Judicial de la Nación CAMARA FEDERAL DE MENDOZA - SALA B

En M., a los días del mes de de dos mil veinte, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de

la Sala “B” de la Excma. Cámara Federal de Apelaciones de M., D.. Gustavo Enrique

Castiñeira de Dios, A.R.P. y J.I.P.C. procedieron a resolver en

definitiva estos autos Nº FMZ 23039618/2006/CA2, caratulados: “M.S. c/ LOS

REYUNOS S.A. s/ Proceso de Conocimiento Ordinarios”, venidos del Juzgado Federal nº 2 a esta

Sala “B” para resolver el recurso de apelación deducido por la actora contra la sentencia de fs.

474/482 vta. y su aclaratoria de fs. 494/495, las que se resuelven: “1o) RECHAZAR la demanda de

̃

danos y perjuicios interpuesta por M.S. contra Los Reyunos SA. 3o) IMPONER las

costas a la actora vencida (art 68 del CPCCN). 4o) REGULAR los honorarios profesionales de la

siguiente manera: P. demandada vencedora: D.. M.G.R. y Alfredo A. Bisero

Paratz, por su actuación en el doble carácter, y en conjunto, la suma de $ 2.817.745. P. actora

vencida: D.P.N.C.N., en su carácter de apoderado, la suma de $ 433.499.

D.S.M.B., M.E.B., P.L.M. de la Rosa y M.G.D.,

por su actuación como patrocinantes, en conjunto, la suma de $ 1.444.997 Perito agrimensor

ingeniero C.E.G., la suma de $ 722.499. COPIESE Y NOTIFIQUESE.“

El Tribunal se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Debe confirmarse la sentencia apelada de fs. 474/482 vta. y su aclaratoria de fs. 494/495?

De conformidad con lo establecido por los arts. 268 y 271 C.P.C. y Comercial de la Nación y

arts. 4 y 15 del Reglamento de esta Cámara, se procedió a establecer por sorteo el siguiente orden de

estudio y votación: doctor G.E.C. de Dios, doctor doctor Juan Ignacio Pérez

Curci y doctor A.R.P..

Sobre la cuestión propuesta, el Sr.

juez de cámara Dr. G.E.C. de

Dios, dijo:

1) La presente causa tiene su origen con la demanda incoada por M.S. e I.,

contra Los Reyunos S.A., en virtud de los daños y perjuicios derivados del contrato de compraventa

inmobiliaria celebrado entre ambos, por cuanto la propiedad enajenada resultó ser de menores

dimensiones que lo acordado.

Fecha de firma: 27/08/2020

Firmado por: G.C. DE DIOS, JUEZ DE CAMARA

Firmado por: A.R.P., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: J.I.P.C., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.F.S., SECRETARIA

Reclama en concepto de lucro cesante la suma de U$S 76.820,08, y por daño emergente, la

suma que surja de practicarse la pericial que solicita, todo ello con más los intereses

correspondientes, honorarios y costas del proceso.

2) A fs. 474/482 vta. el a quo rechaza la demanda intentada, impone costas a la actora

vencida y regula honorarios a los profesionales intervinientes. A fs. 494/495 vta. dicta aclaratoria,

modificando el considerando VII y el resolutivo III, por existir un error en el cálculo de los

honorarios regulados.

3) Contra dicho pronunciamiento, interpone recurso de apelación la accionante (fs. 485 y

496), quien, en primer lugar, se agravia de que el juez sin perjuicio de tener por acreditado que la

demandada enajenó una superficie menor a la que se había comprometido, rechaza la acción,

encuadrando la compraventa dentro de la modalidad prevista en el art. 1344 inc. 5) y entendiendo que

se pactó por un precio total.

Arguye que, de confirmarse el fallo de primera instancia, se terminaría convalidando un

enriquecimiento sin causa por parte de la demandada. Refiere que es inadmisible y contradictorio que

el a quo reconozca expresamente que el objeto de la transacción era la cantidad de 32.224 hectáreas,

para más adelante concluir y tener por probado que el vendedor entregó menos cantidad (31.555,42

ha), pero recibió la totalidad del precio pactado (reconociendo así la existencia de un incumplimiento

por parte de aquél).

Asimismo, cuestiona el análisis efectuado por el magistrado respecto de la modalidad

contractual, por haberla circunscripto en el supuesto previsto en el art. 1344 inc. 5, es decir, aquella

que se realiza “con indicación de área, pero por un precio único, y no a tanto la medida”, en base a

una escritura confusa en su redacción, sin atender al cúmulo de pruebas no controvertidas de las que

se infiere que se acordó la compraventa a un valor por hectárea.

Especifica que se restó absoluta trascendencia a los antecedentes pre contractuales, a la

buena fe que informa toda relación contractual, a la prueba rendida en el proceso, a la actitud

desinteresada en materia probatoria desplegada por la demandada y a la práctica comercial en este

tipo de operaciones, que dan cuenta en forma fehaciente que se acordó la venta a un precio por

hectárea.

Fecha de firma: 27/08/2020

Firmado por: G.C. DE DIOS, JUEZ DE CAMARA

Firmado por: A.R.P., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: J.I.P.C., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.F.S., SECRETARIA

Poder Judicial de la Nación CAMARA FEDERAL DE MENDOZA - SALA B

Finalmente, menciona la existencia de una sentencia de primera instancia de fecha 19 de

octubre 2007, favorable a su pretensión, que fue confirmada por la Cámara con fecha 14/10/2008,

ambas dejadas sin efecto y desglosadas por cuestiones formales.

4) Corrido el traslado a la contraria, la demandada responde a fs. 512/519, brindando los

motivos por los que considera debe ser rechazado el recurso interpuesto, los que, en honor a la

brevedad, doy por reproducidos.

5) Ahora bien, ingresando al análisis de las cuestiones planteadas y ponderando las

constancias de la causa, estimo que los argumentos vertidos por la apelante carecen de entidad

suficiente para conmover la resolución de primera instancia, lo que me lleva a propiciar la

confirmación del decisorio de grado, por los motivos que expongo a continuación.

En efecto, estimo que el sentenciante fundó debidamente su pronunciamiento respecto del

precio, en base a lo consignado en la cláusula segunda de la escritura pública n° 358, del 26/09/2003

(fs. 08/14;), concluyendo, luego de un pormenorizado análisis del art. 1344/1346 del Código Civil,

que la venta fue hecha por un precio único y no a tanto a la medida, aplicando lo dispuesto por el art.

1344 inc. 5, por lo que no puede predicarse enriquecimiento sin causa aduciendo haber pagado de

más.

Así se advierte de la propia escritura, medio de prueba esencial en este tipo de juicios, que si

bien se han detallado las hectáreas que incluía la venta, el precio consignado ha sido único, global:

USD 2.850.000 (fs. 10 vta.).

En este supuesto, la expresión de la medida no da lugar a suplemento de precio a favor del

vendedor por el exceso de área, y el comprador tampoco puede requerir su disminución por resultar

menor dicha superficie; salvo que la diferencia entre la superficie real y la expresada en el contrato

sea de un vigésimo con relación al área total de la cosa vendida (B., A.C.[..]

Zannoni, E.A.[.] [1986], Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y

concordado, T. 6. Buenos Aires: Astrea; p. 428). Cabe precisar que dicha excepción no se presenta en

el caso, por cuanto la diferencia sería de 868,58 ha. equivalente al 2,69% de la superficie total, tal

como se consignó en la resolución cuestionada.

En virtud de ello, no se verifica la pretendida contradicción en el pronunciamiento en crisis,

habida cuenta que el juez aquo, tras concluir que existió una discordancia entre el objeto del contrato

Fecha de firma: 27/08/2020

Firmado por: G.C. DE DIOS, JUEZ DE CAMARA

Firmado por: A.R.P., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: J.I.P.C., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.F.S., SECRETARIA

de compraventa y la superficie recibida, lo encuadra en el supuesto del referido art. 1344 inc. 5, en

virtud de que se indica la totalidad del área por un precio único.

Es que, el efecto jurídico pretendido por la apelante, regulado por el art. 1345, exige

expresamente que la venta del inmueble se haya hecho con indicación de la superficie que contiene,

fijándose el precio por la medida; precio unitario que, como se dijo, no surge de la escritura. Tal

como destaca la Corte Federal, cuando la letra de una norma es clara no cabe apartarse de su texto

(Fallos: 327:5614; 330:2286), de modo que, si su interpretación no exige esfuerzo, debe ser aplicada

directamente, con prescindencia de consideraciones que excedan las circunstancias del caso

expresamente contempladas por la norma (Fallos: 311:1042).

A su vez, tampoco resultan contundentes los elementos probatorios incorporados a la causa,

tal como pretende la actora, dado que la escritura pública se presume veraz y tiene fuerza probatoria

respecto de la fecha de otorgamiento, personas, hechos y declaraciones que contiene, constituyendo

éste un instrumento público dotado de valor jurídico.

Al respecto es preciso señalar que, conforme a la escritura (fs. 08/14) el objeto del contrato

consistía en las fracciones de terreno descritas en los puntos 1), 2a, b, c y d) del apartado PRIMERO

y seguidamente se indica que “se deja constancia que según plano mensura particular del Ingeniero

Leci la totalidad de las fracciones es de 32.224 hectáreas”. Este punto resulta llamativo, toda vez

que la suma de las fracciones descriptas no totaliza 32.224, sino justamente las 31.523 hectáreas. La

redacción de ese apartado permite presumir que, si bien las dimensiones de un terreno al momento de

negociar son siempre significativas, si el núcleo de la operación hubiese sido el precio por hectárea,

la compradora habría calculado el total de la superficie que surgía de las fracciones o debería haber

prestado una especial atención a la consignación de la modalidad de venta, pues, cualquier desacierto

en ella conculcaría sus derechos.

En este sentido M.I., sostuvo que: “…ese límite aparece en la compraventa

inmobiliaria celebrada por escritura pública, pues a su respecto y a los fines de su registración, las

leyes exigen que se determine ubicación, dimensiones perimetrales y linderos, con alusión al plano

respectivo y cómo correspondió el inmueble al vendedor” (I., Moisset, Compraventa

...

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