Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 12 de Julio de 2018, expediente CIV 036073/2018/CA001

• Fecha de Resolución: 12 de Julio de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I 36073/2018 MAYO MIGUEL CARLOS C/ ANTASEL SRL S/ NULIDAD c/

TRIBUNAL DE ARBITRAJE GENERAL DE LA BOLSA DE COMERCIO DE BS AS EXPTE. 1100/16 Y OTRO s/RECURSO DIRECTO A CAMARA Buenos Aires, 12 de julio de 2018.-

VISTOS

Y CONSIDERANDO:

1. Llegan las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación deducido a fs. 968/977 por Antasel S.R.L. contra el laudo arbitral de fs. 960/967. Los fundamentos del recurso lucen en esa misma pieza procesal y fueron contestados por la parte actora a fs.

   980/990.

2. Este proceso fue iniciado por el Sr. M.C.J.M. y la Sra. T.M.A. contra A. S.R.L. en su calidad de fiduciaria del F.A.N..

   Explicaron en su escrito constitutivo que el día 10 de septiembre de 2010 suscribieron con la sociedad demandada un boleto para la compra de una unidad funcional –identificada con el número 511 y su complementaria– en el quinto piso del complejo a desarrollarse en el edificio ‘Fuoco’. Apuntaron que, debido a la relación de confianza que los unía con la arquitecta V., se amplió el metraje preestablecido para esa unidad y se adelantó el total del precio en ese mismo momento a pesar de que la obra no se había iniciado.

   Indicaron que la ejecución de la obra insumió tres años más de lo estipulado por lo que finalmente tomaron posesión de la unidad el día 18 de agosto de 2015. Luego de eso, cuando contactaron con distintas inmobiliarias en miras a lograr el alquiler de la unidad, Fecha de firma: 12/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #32042654#211266497#20180712085125801 comenzó el conflicto ya que fueron anoticiados de que el complejo no permitía el ingreso de familias con chicos menores de edad.

   Apuntaron que frente a esta novedad, sorpresiva para ellos, se pusieron en contacto con la arquitecta V. y recibieron su respuesta el 26 de enero de 2016 referida a que el espíritu del complejo se pierde si hay chicos y que el reglamento estaba listo para ser firmado. Fue así que, según relataron, el día 29 de ese mes recibieron por correo electrónico una versión modificada del reglamento interno que sustituía tanto la de julio como la de diciembre de 2015 e imponía un límite al uso que sería atribuido a “personas adultas mayores”, a lo cual se opusieron desde ese mismo momento en forma fehaciente.

   En definitiva, su pretensión quedó plasmada en estos términos: (i) se declaren inoponibles, ineficaces, nulos, inválidos e ilícitos los actos jurídicos o materiales e ilícitas las vías de hecho que cercenen o puedan cercenar el derecho de posesión y de propiedad de los demandantes y en particular del reglamento interno en su versión del 29 de enero de 2016 y los que en el futuro se dicten con igual o similar sentido; y (ii) se tengan por ineficaces frente a los actores las normas reglamentarias que dispongan o sean susceptibles de ser interpretadas con el alcance de que la unidad adquirida es de uso exclusivo de adultos de la tercera edad o cercanos a ella.

   La demanda fue posteriormente ampliada a fs. 330 para que se condene a la accionada a resarcir los perjuicios sufridos como consecuencia de la arbitraria limitación que les fue impuesta.

   Por su parte, la sociedad contestó la demanda y su ampliación a fs. 437/447 y 456/469. Refirió que en julio del año 2015 se emitió un primer proyecto de reglamento interno y que en agosto de ese mismo año se otorgó la posesión a los actores. Fue así que, luego de analizar con sobrado tiempo ese proyecto sobre la base de las Fecha de firma: 12/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #32042654#211266497#20180712085125801 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I inquietudes planteadas, los propietarios adaptaron el día 29 de enero de 2016 la nueva versión cuestionada.

   Alegó luego que, sobre la base de los reclamos de varios adquirentes, entre ellos los actores, comenzaron a evaluar la posibilidad de modificar el reglamento y fue así que en la reunión del día 7 de mayo de 2016 los propietarios decidieron aplazar la restricción que impedía el acceso de menores al complejo. Luego de eso, apuntó que el día 23 de junio de 2016 se comunicó por correo electrónico a la totalidad de los propietarios la aprobación del nuevo reglamento interno que eliminó la limitación de que las unidades funcionales del complejo son de uso exclusivo de adultos de la tercera edad o cercanos a ella. Rechazó finalmente la procedencia del reclamo indemnizatorio.

   Se derivaron luego distintos avatares procesales vinculados a los hechos novedosos invocados en la contestación, ya que la actora justificó que subsistía la existencia de interés procesal para su acción, para luego de la audiencia celebrada conforme el acta de fs. 566 fijar los puntos de compromiso de fs. 583.

   El tribunal arbitral calificó la solución del caso en la regulación de los arts. 984 y conc. del Código Civil y Comercial, hizo lugar a la demanda y declaró inoponibles frente a la unidad adquirida por la actora cualquier acto actual o futuro que disponga que puede ser ocupada exclusivamente por personas adultas de la tercera edad.

   Además, condenó a la demandada al pago de las sumas indicadas en los considerandos 4.1. y 4.2 del laudo, con más intereses y costas.

   A.S.R.L. fundó su recurso de apelación a fs.

   980/990. En prieta síntesis, insistió en su falta de legitimación pasiva y subsidiariamente cuestionó que no se haya rechazado la demanda en lo central y también en lo que hace al reclamo pecuniario de los actores. No cuestionó la aplicación normativa del caso. Los actores dieron respuesta a fs. 980/990 y pidieron su rechazo.

   Fecha de firma: 12/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #32042654#211266497#20180712085125801

3. Sobre la legitimación pasiva.

   El primer punto del memorial de agravios se centra en el rechazo de la defensa de falta de legitimación pasiva oportunamente deducida. Según sostiene la apelante, carece de toda responsabilidad por las limitaciones impuestas en el reglamento interno del complejo dado que esa decisión fue tomada por la mayoría de los propietarios y ejecutada por la administración. En definitiva, según su postura, debió

   el actor demandar a ellos y no a la sociedad desarrolladora del emprendimiento quien luego de otorgar la posesión de las unidades se volvió ajena a este tipo de decisiones.

   Adelantamos que ninguno de los cuestionamientos logra revertir las conclusiones del laudo sobre este tópico. En efecto, la empresa insiste en fundar esta defensa únicamente en cuestiones de hecho relativas a quién habría tomado la decisión de imponer las limitaciones de edad en el reglamento cuestionado y sus modificaciones posteriores. Olvida por completo hacerse cargo de los fundamentos de derecho plasmados por el tribunal arbitral que son dirimentes para esta cuestión: el complejo no se encuentra hasta ahora afectado al régimen de propiedad horizontal y por esa razón la sociedad fiduciaria tiene a su cargo las obligaciones contractualmente asumidas de control y dirección del emprendimiento.

   Es así de que la lectura del boleto de compraventa se desprende que la sociedad fiduciaria, con recursos del Fideicomiso Antares Nordelta I, adquirió el lote de terreno con el objeto de destinarlo a la construcción de viviendas unifamiliares y multifamiliares (punto 3 de la cláusula primera, fs. 11vta.) y afectarlo al régimen de propiedad horizontal conforme las previsiones de la ley 13.512 vigente en ese momento (cláusula segunda, fs. 12vta.).

   De hecho, expresamente se pactó en el contrato que tanto la sociedad vendedora como Nordelta podrían modificar los reglamentos internos, tanto fuera por sugerencia de la autoridad Fecha de firma: 12/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #32042654#211266497#20180712085125801 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I registral provincial como por iniciativa propia, hasta que tuvieran aprobación. Recién entonces, se dijo, la competencia sería de los órganos correspondientes (punto 4 de la cláusula décima, fs. 18vta.).

   Es cierto que por su falta de claridad alguien podría preguntarse con razón a qué aprobación hace referencia esa previsión contractual como punto final de la competencia excluyente de la fiduciaria en las cuestiones reglamentarias. Sin embargo, la interpretación de esta cláusula en el contexto general del contrato que expresamente disponen los arts. 1061 y 1064 del Código Civil y Comercial –cuerpo legal cuya aplicación al caso no está cuestionada–

   no puede arrojar una conclusión distinta que la hasta ahora dicha: la modificación de cualquier aspecto reglamentario hasta que el complejo sea afectado al régimen de horizontalidad, y por lo tanto formalmente aprobado el reglamento de propiedad horizontal por la autoridad registral, es facultad exclusiva de la fiduciaria que tiene a su cargo el desarrollo del emprendimiento y que será quien formalmente lo otorgue. A partir de entonces, ese instrumento integrará el título suficiente de cada titular de las unidades funcionales.

   Por otra parte, a idéntica conclusión se arriba a poco que se examine la naturaleza jurídica del fideicomiso instrumentado y las obligaciones que ese negocio jurídico pone en cabeza del fiduciario.

   Esos deberes, a no dudarlo, tienen una relevante repercusión para con los terceros que contratan con él en el desarrollo de su gestión. Así, aún en vigencia total de la ley 24.441 se dijo que es necesario determinar con claridad cuáles son los fines del fideicomiso dado que el cumplimiento de esa finalidad por parte del fiduciario es...