Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 9 de Abril de 2013, expediente 34.054/2005

Fecha de Resolución: 9 de Abril de 2013

En Buenos Aires a los nueve días del mes de abril de dos mil trece, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “MASON HORACIO ALFREDO Y OTRO contra BANQUE

NATIONALE DE PARIS SUC BUENOS AIRES S.A. sobre ORDINARIO”

(expediente N° 34.054/2005; Com. 19 S.. 37; causa 49.343) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.O.Q., B. y T..

El Dr. Ojea Quintana no interviene en las presentes actuaciones por hallarse admitida su excusación a fs. 662.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 593/603?

El Dr. R.F.B. dice:

  1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

    a) H.A.M. y M.P. Propiedades SRL promovieron este juicio contra Banque Nationale de Paris –Sucursal Buenos Aires- reclamando el pago de la suma de $63.000, o la que más o en menos resulte de la determinación que se efectúe en la oportunidad de ampliar la pretensión vertida en el líbelo de inicio -al solo efecto de interrumpir la prescripción- (v. fs. 19/20 y 34/37).

    Explicaron que participaron profesionalmente en la celebración de un contrato de locación acercando a la locadora “Talcahuano Plaza S.A.” y a la locataria “Banque Nationale de París –sucursal Buenos Aires”. Indicaron que en ese instrumento se pactó expresamente que en caso de renovarse o prorrogarse el contrato, reconocerían a M.P.P. y M.P., la comisión usual de plaza vigente (v. cláusula 21º).

    Relataron que una vez vencido el plazo pactado originalmente, las partes continuaron con la relación locativa pero no cumplieron con el pago de los honorarios profesionales. Agregaron que su actitud evasiva también se verificó en la audiencia de mediación previa obligatoria -cfr. la ley 24.573-.

    Fundaron en derecho y ofrecieron prueba.

    b) A fs. 34/37 los actores ampliaron demanda.

    Expusieron que intervinieron como corredores en el contrato celebrado el 19/1/1998 el cual, según acordaron los contratantes, tendría una vigencia de 5

    años a partir del 1/2/1998; es decir, que su vencimiento operaba el 31.1.2003.

    En ese instrumento también pactaron una opción de prórroga a favor de la locataria por un término de cinco años, una vez producido el término del contrato. La locataria, a su vez, asumió formalmente en la cláusula nº21 la obligación de abonar a los accionantes una comisión, la cual se sujetó a la condición suspensiva de que renovaran el vínculo.

    Mencionaron que una vez producido el vencimiento del plazo, la locataria hizo uso de la opción de prórroga, pero no cumplió con el pago de la obligación asumida contractualmente.

    Ante la carencia de información certera, estimaron el canon locativo pactado por el nuevo período en la suma de $21.000 –siendo el monto del contrato de $1.260.000-, por lo que la comisión usual de plaza vigente -5%-

    alcanzaría la suma de pesos sesenta y tres mil $63.000.

    Ofrecieron prueba y fundaron en derecho.

    c) Corrido el traslado de la demanda se presentó, por intermedio de apoderado judicial, BNP PARIBAS –sucursal Buenos Aires- (antes Banque Nationale de París) en fs. 100/112 y contestó el escrito inicial, solicitando su rechazo con costas.

    Acompañó una boleta de depósito y requirió que se tenga por cumplida la obligación reclamada por los actores en autos mediante las sumas dadas en pago y que las costas, por la posición que asumió, se distribuyan en el orden causado.

    De seguido, contestó demanda. Formuló una pormenorizada negativa de los hechos alegados por su contraria.

    Reconoció que el 19.1.1998 celebró un contrato de locación con “Talcahuano Plaza S.A.” por un plazo de cinco años, mediante el cual alquiló los locales números 3, 4 y 5 del inmueble sito en Talcahuano 833 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. A su vez, admitió lo referido con relación a la prórroga pactada y a la comisión establecida en favor de las firmas M.P.P. y M.P.. Indicó que para que ello ocurriera, su parte debía cursar una notificación con una antelación no menor de 90 días al vencimiento del contrato.

    Expuso que, por el contrario, tan sólo permaneció en el uso del bien inmueble como una “continuación de ese contrato” pero sin hacer uso de la opción prevista en la cláusula 17º respecto a una “prórroga o renovación” –cfr.

    doct. 1622 del Código Civil-. Destacó que la duración de esta continuación del contrato vencido finalizaría cuando el locador reclamara la restitución del bien.

    Señaló, en otras palabras, que desde que se produjo el vencimiento del contrato el 31/1/2003 su representada continuó usando el local mas que debería dejarlo en cualquier momento si así se lo pidiese la propietaria del inmueble.

    Indicó que a pesar de la improcedencia de lo aquí pretendido, resultaba más provechoso para sus negocios desinteresar a la parte actora mediante el pago de una comisión –cierto que inferior a la pretendida-.

    Asimismo, explicó que la retribución procurada por los reclamantes del 5% no debía ser acogida pues no se determinaron las pautas empleadas para su cálculo. Adujo que, a su parecer, aquélla no podía exceder el 3,5% ya que los actores no habían efectuado ningún gasto de publicidad, avalúo y posicionamiento del inmueble –pues no fue necesaria ninguna gestión útil entre locador y locatario para que ese vínculo continuara-. Enfatizó que los actores ni siquiera supieron si el contrato fue prorrogado o renovado, lo que demuestra la ausencia de toda participación.

    Negó que la comisión del 5% se ajustara al valor “usual de plaza” –

    aunque reconoció que aquéllo era factible en alguna operación diversa a la aquí

    comprometida- y justificó la improcedencia de su aplicación en el caso por resultar abusiva, en tanto los pretensores no habían concretado intermediación alguna.

    Precisó que por virtud de la crisis económica y financiera sufrida por el país en el año 2001 y con motivo de la pesificación de las obligaciones,

    renegoció con la locadora el precio original del contrato, que había sido establecido inicialmente en moneda extranjera, y fijaron el canon en pesos,

    ajustado por el CER, con más IVA, todo lo cual arrojó un total de $20.506,64.

    Consideró adecuado estimar la comisión a favor de los actores en un 3,5% del valor del contrato multiplicado por los 34 meses que duró (desde la renovación hasta que contestó demanda), alcanzando un total de $24.402,90.

    Solicitó que se tuviera presente el depósito efectuado (cfr. art. 70 Cpr.) y que de ser rechazada la proposición por la demandante, las costas del proceso se le impusieran a aquella última.

    Destacó que no correspondió liquidar intereses, pues su representada nunca estuvo en mora y éstos no fueron parte del reclamo.

    Ofreció prueba y se opuso al informe pericial caligráfico,

    scopométrico y químico ofrecido por la demandante, así como a la intimación cursada en los términos del Cpr. 388 para que acompañe el contrato y ante algunos puntos de la pericial contable.

    Fundó en derecho.

    d) A fs. 118/119 los actores rechazaron el pago ofrecido por la demandada alegando su insuficiencia. A su vez contestaron el traslado de los planteos probatorios formulados por la accionada del siguiente modo: (i)

    desistieron de la prueba pericial caligráfica, scopométrica y química; (ii)

    redujeron el período para requerir informes; (iii) acotaron algunos puntos de la pericia contable y desistieron de otros.

    e) La demandada denunció un hecho nuevo en fs. 144/150. Manifestó

    que a pedido de la firma Edificios Primavera I.F.S.A. (actual propietaria del inmueble locado), el 1.3.2006 suscibieron la prórroga del contrato de locación por veinticuatro meses.

    Destacó que los accionantes no tuvieron participación en la negociación llevada adelante para arribar al contrato, por lo que no pueden pretender una comisión del 5% de su valor.

    A su vez, indicó que el hecho nuevo denunciado demuestra la veracidad de lo expuesto por su parte en el sentido que no había sido instrumentada la continuación del vínculo.

    Resaltó que, ante la imposibilidad de conocer el valor del...

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