Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 4 de Marzo de 2020, expediente CIV 061127/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 4 de Marzo de 2020 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
EXPTE. Nº 61127/2015 JUZGADO Nº 24
MARTINEZ, J.E. c/ VITRIUM CAPITAL SA
s/NULIDAD DE ACTO JURIDICO
ACUERDO:
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de marzo de dos mil veinte, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos “MARTINEZ, J.E. c/ VITRIUM CAPITAL SA
s/NULIDAD DE ACTO JURIDICO” respecto de la sentencia de grado el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. R., G. y CASTRO.
A la cuestión planteada el D.R. dijo:
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La sentencia de fs. 1859/90 hizo lugar a la demanda entablada por J.E.M. contra Vitrium Capital S.A. -en su calidad de fiduciaria del fideicomiso C. 2012- a quien condenó a pagar a aquél dentro del plazo de diez días y bajo apercibimiento de ejecución las sumas que resulten de la liquidación que se practique de acuerdo a las pautas establecidas en el considerando V) del decisorio. Con costas.
Contra dicho pronunciamiento apelaron la demandada y el actor, quienes expresaron sus agravios a fs. 1900/21 y fs. 1923/35,
respectivamente, los que fueron respondidos a fs.1937/49 y 1951/8,
también en ese orden.
Ante todo, cabe señalar que en función de la fecha de celebración del contrato en el que se basa el caso sometido a revisión,
corresponde tratar los agravios, de conformidad con lo dispuesto por Fecha de firma: 04/03/2020
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el art. 7 del nuevo C.igo, con la normativa vigente a ese momento.
Tal como se lo enuncia en al decisorio objetado, tratándose de normas supletorios, la regla es que el nuevo C.igo no resulta aplicable a los contratos constituidos, modificados o extinguidos conforme el C.igo Civil (cfr. K. de C., A. “La aplicación del C.igo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”
Ed. R.C., 2015, p. 148).
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Agravios.
La demandada se agravia en primer lugar porque considera que hay en la sentencia apelada una errónea interpretación de la cláusula resolutoria al calificarla como abusiva, lo cual,
considera, infringe la normativa vigente. Desarrolla su argumentación en tres ítems. En el primeo explica lo que constituyen cláusulas abusivas para la sentencia que cuestiona, y luego apunta a fundar la regularidad de la prevista en el art. 10 del Contrato de fideicomiso,
con base en la razonabilidad de la especie en los contratos asociativos,
como el que es objeto de autos y en la analogía con el régimen del pago de las expensas en la propiedad horizontal.
Se queja en segundo lugar porque el decisorio cuestionado omitió deducir los importes que el actor adeudaba con arreglo al art. 10.6 del contrato de fideicomiso. En tanto que en el tercer agravio, que guarda relación con el primero, lo que aduce es que medió una errónea valoración de la prueba respecto de los incumplimientos que se le endilgan a Vitrium. Lo funda en una serie de hechos o circunstancias que considera la Sra. Magistrada admitió
de manera equivocada, como una demora de 5 años en la entrega de la obra, que hubo mala gestión del fiduciario, que medió falta de información de su parte, que incumplió la obligación de rendir cuentas, que habría aumentado los costos de la obra a fin de obtener mayores comisiones y/o solo habría velado por sus intereses económicos y que existieron mayores costos, que implica que el Fecha de firma: 04/03/2020
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precio final de la obra superó el prometido al inicio. Se queja también por la tasa del 12 % anual fijada con relación a la devolución de los aportes efectuados en dólares, que considera excesiva y contraria al criterio jurisprudencial preponderante. Finalmente cuestiona lo decidido respecto de las costas, y solicita que se distribuyan en el orden causado.
Por su parte, el demandante se agravia en primer lugar porque en la sentencia apelada se hace una quita del 50 % de lo que se le debe reintegrar y con especial sustento en el art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor, pide que se anule la cláusula en cuestión y se le reintegre el 100 % de lo aportado. R. también porque la sentencia ordena la devolución de lo aportado en pesos con tasas irrisorias, y solicita que la restitución se disponga conforme el equivalente en dólares. Finalmente objeta el punto de inicio del cómputo de los intereses prevista en el decisorio apelado.
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La sentencia.
Antes de centrar el análisis en el primer agravio de las partes y tercero de la demanda que voy a examinar de manera conjunta, me parece atinado pasar revista a buena parte de los argumentos que nutren el pronunciamiento recurrido.
En lo que hace a la legislación que regula el caso, se lee“…se ha entendido que en los supuestos de fideicomisos de construcción en la que terceros aportan una suma de dinero con la expectativa de la adjudicación de una unidad “habitacional” la relación será claramente de consumo (cfr. S., C.M., en “La Protección Jurídica del Adquirente de Unidades Funcionales y El Fideicomiso Inmobiliario”, en LA LEY, 01/10/07)
Dado que el actor manifestó que destinaría la unidad funcional para oficina, cabe señalar que ello no obsta a la aplicación del estatuto del consumidor, ya que no es menester que el destino sea vivienda del consumidor, ni mucho menos que sea el único inmueble Fecha de firma: 04/03/2020
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o vivienda que posea el consumidor o que sea para su grupo familiar o social. El hecho de que la LDC aluda que el contrato sea "para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social" (art.
1) no excluye la aplicación de la LDC cuando se adquiera un inmueble nuevo que se destine para "beneficio propio", el cual se entiende en un sentido amplio y a favor del consumidor...”
Después de esta calificación, que emplaza el vínculo en el amplio campo de la relación de consumo, en el decisorio atacado se reflexiona: “Al firmar el contrato de adhesión como fiduciantes al fideicomiso previamente constituido, aun cuando -como en el caso- se les haya hecho entrega de una copia del contrato de fideicomiso al cual adhieren, -para conocer las condiciones de su adhesión, y los derechos que les asisten como fiduciantes y/o beneficiarios-, de lo expuesto en las declaraciones testimoniales de Israel y G. resulta que no se le informó en forma clara y completa el riesgo que asumían los fiduciantes al incorporarse al proyecto, vinculado con los tiempos del proyecto de obra y sus especificaciones técnicas y los costos reales del emprendimiento. Se les prometió que el costo estimado de la obra y el valor estimado de la unidad se iban a regir por la CAC y que por ello los precios no se iban a alterar significativamente, ya que habían realizado los contratos con los proveedores con anterioridad y más allá de la coyuntura económica del país, el desempeño del fiduciario en la realización de la obra en la primera etapa (2012/2013), tal como especificó el testigo S., no fue idónea ni diligente”.
Agregó al respecto “La seguridad del contrato de fideicomiso depende de la seguridad del negocio subyacente, de la confiabilidad que le inspire el fiduciario en su capacidad de gestión, y principalmente de la regulación específica en el contrato de las facultades y deberes del fiduciario en función del objeto, como así
también de las formas de control del fiduciante y los beneficiarios sobre la gestión del fiduciario, y de los mecanismos de solución de Fecha de firma: 04/03/2020
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contingencias que puedan suscitarse durante la vigencia del contrato;
de ahí la importancia de una clara determinación del objeto del contrato. V. en este caso, que en el momento en que el actor manifestó su imposibilidad de seguir abonando las cuotas -ya que habían superado las 20 originarias (había pagado 28) y se le reclamaban mayores costos para continuar el emprendimiento, en una situación de crisis económica general del país en la cual los riesgos por el contrato de adhesión celebrado sólo recaían sobre los fiduciarios- no hubo más respuesta que la exclusión como fiduciante y la devolución de una mínima parte de las sumas aportadas. Tampoco obtuvo un detalle desglosado y completo del gasto informado en las rendiciones de cuentas, para conocer de manera detallada la forma en que se habían invertido los fondos en el emprendimiento”.
Argumentó “La ley de defensa del consumidor, al haber incorporado expresamente los “negocios inmobiliarios”, categoría de la cual participa el fideicomiso inmobiliario en todas sus formas, sirve como un freno a los proveedores que constituyen la parte fuerte del contrato y protege a los pequeños inversores que pretenden adquirir una vivienda mediante esta modalidad.
Las diversas situaciones planteadas por el actor desde que ingresó al emprendimiento, vinculadas a la ausencia de la debida información respecto de los riesgos de la operatoria, las variables con relación al costo final de la unidad adquirida y el costo final de la construcción, -más allá de la situación económica del país- unido a la aplicación de una cláusula resolutoria contenida en un contrato de adhesión que conduce a un desequilibrio en la relación contractual,
permiten concluir que existió violación del deber de información al consumidor y el ejercicio de una posición dominante en el contrato por parte del fiduciario predisponente de las cláusulas del contrato de adhesión, que imponen la readecuación de la cláusula considerada abusiva para mantener el equilibrio en la relación...
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