MARRA, ELSA ARACELI c/ FIDEICOMISO INMOBILIARIO KART Y OTROS s/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

• Fecha: 23 Mayo 2023
• Número de expediente: COM 017494/2016/CA001

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

Marra, E.A.c.F.I.K. y otros s/

cumplimiento de contrato

Expte. n.° 17.494/2016

Juzgado Civil n.° 98

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de mayo del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14

de la acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,

para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “Marra, E.A.c.F.I.K. y otros s/ cumplimiento de contrato”, respecto de la sentencia de fecha 2 de agosto de 2021, se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA

APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:

C.A.C. COSTA – RICARDO LI ROSI –

SEBASTIÁN PICASSO.

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.

CARLOS A. CALVO COSTA DIJO:

1. En la sentencia de fecha 2 de agosto del 2021, por un lado, se desestimaron las excepciones de falta de legitimación pasiva planteadas por Infinia Developments S.A., M.H.C., M.H.C. y L.M.S. y,

   asimismo, se rechazó la demanda interpuesta por E.A.M. contra F.I.K., M.H.C.,

   M.H.C. y L.M.S.. A. mismo tiempo, se admitió la acción iniciada por aquella (la Sra. Marra)

   contra C.A.B. e Infinia Developments S.A. y, previo a declararse resueltos los contratos de compraventa, se condenó a Fecha de firma: 23/05/2023

   Alta en sistema: 24/05/2023

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

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   ambos a abonar a la actora la suma de $ 219.871,6 dólares estadounidenses, con más intereses. Finalmente, las costas del proceso se impusieron a los demandados vencidos.

   La demandante, quien apeló la decisión el día 4 de agosto de 2021, expresa sus agravios mediante su presentación de fecha 28 de septiembre del mismo año, los que son replicados únicamente por C.A.B. –por derecho propio y como administrador fiduciario del F.I.K.–

   mediante su presentación del día 26 de octubre de 2021.

   Por su lado, Infinia Developments S.A. apeló la sentencia el 9 de agosto de 2021 y manifiesta sus quejas a través de su escrito del 14 de octubre de ese mismo año, las que no son respondidas por la contraria.

   Finalmente, tengo presente que C.A.B.,

   con fecha 13 de octubre de 2021, desistió del recurso interpuesto –por derecho propio y como administrador fiduciario del Fideicomiso Inmobiliario Kart– con fecha 9 de agosto de 2021.

2. Aclaro, en forma previa a ingresar en el estudio de los agravios presentados, que los jueces no tienen el deber de analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, así como tampoco la totalidad de las pruebas producidas en los asuntos sometidos a su decisión, sino tan solo aquellas que sean conducentes y relevantes para poder brindar una solución a la cuestión planteada (art. 386 in fine, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación;

   CSJN, Fallos: 258:304, 262:222, 272:225, entre muchos otros).

   Asimismo, tampoco están obligados los magistrados a brindar tratamiento a todas las cuestiones expuestas que no resulten ser decisivas para la resolución de la causa.

   Por otro lado, considero necesario poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el Código Civil y Comercial, los hechos configurativos de los incumplimientos invocados han acaecido durante la vigencia del anterior Código Civil. Por consiguiente, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial; R., P., Le droit Fecha de firma: 23/05/2023

   Alta en sistema: 24/05/2023

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

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   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

   transitoire. C. des lois dans le temps, D., Paris, 2008, p.

   188/190; K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

   Primera Parte, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 93, n.° 37, y p.

   158, n.° 56).

   No obstante, las disposiciones del Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan además la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, “., J.M.c.B., C.R. y otros s/

   daños y perjuicios”; idem, 30/3/2016, “F., C.E.c.D.P.,

   V.G. y otro s/ daños y perjuicios”, expte. n.°

   11.725/2013; idem, 11/10/2016, “., J.O.c.A., A.B. y otro s/ nulidad de acto jurídico” y “A., A.B. y otro c/ R., J.O. s/ restitución de bienes”, exptes.

   n.° 47.289/2001 y 38.328/2003; CCiv.yCom. de Azul, Sala II,

   15/11/2016, “F., R.A.c.F.M., y otra s/

   desalojo”, LL 2017-B, 109; G., J.M., La responsabilidad civil y el derecho transitorio, LL 2015-F, 867).

   En otro orden, señalo que, al cumplir en general los agravios de la demandante con la crítica concreta y razonada que prescribe el art. 265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en aras de la amplitud de la garantía de defensa en juicio, y conforme al criterio restrictivo que rige en esta materia (Gozaíni,

   O.A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

   Comentado y Anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 101/102;

   K., J.L., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, Lexis Nexis, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2003, t. I, p. 426), no haré lugar a la sanción de deserción que solicita C.A.B. en su presentación del 26 de octubre del 2021, con excepción de lo que diré ut infra en el apartado VI del presente.

3. En resguardo de un adecuado orden expositivo,

   corresponde efectuar un breve relato de los hechos alegados por las partes.

   Fecha de firma: 23/05/2023

   Alta en sistema: 24/05/2023

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   28769781#369894163#20230522152322201

   E.A.M. inició una demanda contra F.I.K., C.A.B., Infinia Developments S.A., L.M.S., M.H.C. y M.H.C. por cumplimiento de contrato y, en subsidio, por restitución de las prestaciones realizadas con más los daños sufridos.

   Relató que el día 6 de septiembre del 2011 suscribió tres contratos de compraventa con C.A.B. en su calidad de fiduciario del F.I.K., en relación a un proyecto inmobiliario denominado “Palm Boulevard Residencias”, sito en la avenida A.G. n.° 6500 (km 6.5 de la ruta provincial n.° 27), partido de Tigre, provincia de Buenos Aires. Precisó que uno de esos contratos tuvo por objeto la adquisición de una unidad para vivienda identificada como “3 A” del modulo 1 del edificio Urión –con una superficie de 71,57 m²– por un precio de US$ 85.884, mientras que otro de los contratos tenía por objeto la adquisición de una unidad para vivienda identificada como “3 C” del modulo 4 del edificio Urión –con una superficie de 63,29 m²– por un precio de US$ 75.948

   y, finalmente, el tercer contrato tiene por objeto la adquisición de un inmueble destinado a cochera identificada como n° 25 del sector A

   del edificio Urión –con una superficie de 12,5 m²– por un precio de US$ 7.300. Añadió que el plazo máximo de entrega de dichos inmuebles fue de 24 meses contados a partir del 6 de septiembre del 2011 y que, en cada uno de los contratos, se estableció que frente a la falta de entrega luego del plazo convenido se aplicará una multa diaria equivalente al 0,5% del precio, hasta que la vendedora haga entrega del inmueble.

   Sostuvo que el día 28 de enero del 2014, ya transcurridos los 24 meses pactados como plazo de entrega, intimó a los demandados a fin de conocer el estado de la obra y la fecha en la que cumplirán con la obligación de entregar la posesión de los referidos inmuebles. En virtud de la falta de entrega de los inmuebles,

   que –según aseveró– actualmente persiste, inició la presente acción de cumplimiento de los referidos contratos y, subsidiariamente, “para el hipotético caso de imposibilidad en el cumplimiento, promuevo demanda por reintegro y daños y perjuicios” (sic, fs. 82/94).

   Fecha de firma: 23/05/2023

   Alta en sistema: 24/05/2023

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   28769781#369894163#20230522152322201

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

   Al contestar la demanda, L.M.S.,

   M.H.C. y M.H.C. adujeron excepción de falta de legitimación pasiva –resistida por la actora a fs. 256/261–, a cuyo efecto refirieron que ellos, en calidad de fiduciantes propietarios del inmueble sito en la avenida A.G. n.° 6999, partido de Tigre, provincia de Buenos Aires, junto a M.E.B. (fiduciante inversor), Infinia Developments S.A. (fiduciante desarrollador) y C.A.B.(.fiduciario), el día 4 de marzo del 2011 suscribieron un contrato de fideicomiso –que denominaron Fideicomiso Inmobiliario Kart–, cuyo objeto fue desarrollar un emprendimiento inmobiliario con destino a viviendas y espacio comercial. De tal modo, los excepcionantes postularon, con base en el rol que ocupan en el referido fideicomiso, que ellos no están habilitados para ser demandados del modo en que se hizo. En cuanto al fondo del reclamo, resistieron el progreso de la acción, a cuyo efecto formularon una negativa pormenorizada de los hechos afirmados por la demandante (fs. 240/244).

   Por su lado, Infinia Developments S.A. también opuso excepción de falta de legitimación pasiva, con sustento en que la actora carece de vinculación con su parte, según alegó, al haber solamente celebrado contratos con el Fideicomiso Inmobiliario Kart.

   Asimsimo, se opuso al progreso de la acción por entender que su parte cumplió con las...