Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 3 de Mayo de 2022, expediente CIV 072543/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los tres días del mes de mayo de dos mil veintidós,
reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “MARDARAZ, M.C. c/ FIDEICOMISO
INMOBILIARIO ALTOS DE SAN MIGUEL Y OTRO
s/ESCRITURACION" (EXP. Nº 72543/2018)”, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. J.P.R. y Dra. P.M.G..
Sobre la cuestión propuesta el Dr. R. dijo:
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La sentencia de fs. 254/9 vta., 1) hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por F.M.Y., y en consecuencia rechazó la demanda a su respecto y de QBE Seguros La Buenos Aires SA, con costas por su orden; y 2)
hizo lugar a la demanda impetrada por MARÍA CLAUDIA
MARDARAZ contra el FIDEICOMISO INMOBILIARIO “ALTOS
DE SAN M.A.O., y condenó a la parte demandada a escriturar a nombre de la accionante: a) el departamento designado provisoriamente con la letra “C” de la planta baja del edificio 1 y cochera n° 06; y b) el departamento designado provisoriamente con la letra “D” de la planta baja del edificio 1 y cochera n° 07, del Complejo “Altos de San Miguel”, ubicado en la Ciudad de San Miguel, partido del mismo nombre, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle B.I., entre las de Callao,
P.A.B. e Intendente Arricau, designado catastralmente Fecha de firma: 03/05/2022
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
como Circunscripción II, Sección A, Manzana 108 A y Parcela 4.
Todo ello, dentro del plazo de 30 días, bajo apercibimiento, de encontrarse en condiciones registrales para ello, de procederse de acuerdo a lo normado por el art. 512 del CPCC, y en su defecto,
conforme lo dispuesto por el art. 1085 Cód. Civ.. Con costas.
El 14 de junio de 2021, este Colegiado dicto la medida para mejor proveer en los siguientes términos: “En atención a las constancias de autos, y de conformidad con lo prescripto por el artículo 34, inciso 5, apartado b, del Código Procesal, en miras a dictar la solución que mejor contemple los intereses de las partes, y sin perjuicio de la demanda interpuesta contra el escribano F.M.Y., habrá de disponerse la siguiente medida. Así es que,
atento a lo que surge de los boletos de compraventa obrantes a fs. 4/6
y 7/9, y quien fuera codemandado y condenado (ver sentencia aquí),
vuelvan los autos a la instancia de grado para que la parte actora individualice a la persona humana o jurídica fiduciaria con su nombre o razón social, según sea el caso. Una vez cumplido, se encomienda a la magistrada interviniente que resuelva lo que fuere menester para sanear el procedimiento a través de la debida integración de la litis y de ese modo avanzar hacia su conclusión.”
Luego, a instancias de la indicada medida, el juez de primera instancia emitió el pronunciamiento ampliatorio del 29 de diciembre de 2021, con el que se saneó el procedimiento. A tal fin decidió: “En consecuencia, a fin de dar cumplimiento con lo requerido por la sala y ante el silencio del fiduciario a pesar de encontrarse debidamente notificado, se adecúa la sentencia dictada el 14 de septiembre de 2020 haciéndola extensiva al Sr. M.H.P. en su carácter de fiduciario, a quien se lo condena en los mismos términos que al Fideicomiso Inmobiliario Altos de San Miguel, lo que así resuelvo.”
Fecha de firma: 03/05/2022
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
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Contra dicho pronunciamiento, apelan el actor y el escribano demandado, quienes expresaron sus agravios en formato digital, los que fueron respondidos en la misma forma.
Por una cuestión de orden lógico, primero me voy a dedicar a los agravios destinados a cuestionar la admisión de la mencionada defensa de falta de legitimación pasiva para obrar,
interpuesta por el escribano.
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Para decidir como lo hizo, la magistrada tuvo en cuenta que en la demanda no se esgrime ninguno de los hechos que se mencionan al contestar el traslado de la excepción y aún más, al alegar, relativos al incumplimiento de las obligaciones que -según la actora- como escribano tenía Y..
En ese escenario, precisó que el análisis de responsabilidad del notario únicamente puede tener sustento en la plataforma fáctica propuesta en la demanda, al no haberse ampliado la misma en los términos del art. 331 Cód. Proc., en virtud de los principios de congruencia y bilateralidad que informan nuestro sistema, impone no tener en cuenta todos los argumentos vertidos con posterioridad al escrito inicial.
Agregó, también en la base de su razonamiento, que sin perjuicio de ello, en virtud del reclamo específico de la accionante,
más allá de los hechos que fueron agregados posteriormente, el escribano tampoco se encontraría legitimado para actuar en estos autos.
En esa línea, hizo notar, que en el mismo escrito en que contestó el traslado de la excepción, y en el que amplió la base fáctica del reclamo, reafirmó el contenido de sus pretensiones originarias que consisten en el cumplimiento de las obligaciones asumidas de los boletos suscritos y en caso de ser eso imposible, el cumplimiento por el equivalente y/o la resolución y el cobro de las cláusulas penales.
Fecha de firma: 03/05/2022
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
A tal fin, indicó, debe tenerse presente que la propia actora a fs. 53 afirmó que el reclamo resarcitorio era subsidiario -de la acción de cumplimiento- y que consistía específicamente en el monto de las multas que se desprenden de las cláusulas décimo primera de cada uno de los boletos, es decir, las cláusulas penales.
En este punto, hizo mención a que existe consenso en la doctrina respecto de que la demanda de escrituración debe dirigirse contra quien o quienes se hayan obligado en el boleto de compraventa a otorgar la escritura pública (cfr. K., C.M.; Juicio de escrituración, 2ª ed., p. 353, Buenos Aires, H., 2004).
En ese orden de ideas, como el reclamo de la cláusula penal puede naturalmente dirigirse únicamente contra aquel que haya pactado que ante su incumplimiento la abonaría, cabe concluir que todas las pretensiones de la demanda tienen al mismo legitimado pasivo: el fideicomiso que se obligó a la transmisión de dominio. Es función de ello, reiteró que no fue propuesta una pretensión resarcitoria distinta a la expresamente pactada en los instrumentos mencionados. De donde extrae que para que el escribano estuviese legitimado para ser demandado por las pretensiones que reclama,
debió haber demostrado que aquel se ubicó en la posición de vendedor en el boleto de compraventa, lo que no sucedió en el caso de autos.
La accionante, a modo de aclaración liminar, que considera necesario efectuar, indica que el título con el cual fundó su petición primigenia, no es otro instrumento que dos boletos de compraventa suscriptos por la demandada y el FIDEICOMISO
INMOBILIARIO ALTOS DE SAN MIGUEL, (en adelante EL
FIDEICOMISO) cuyas firmas fueron certificadas por ante el escribano codemandado YOFRE.
Destaca que no mediaron cuestionamientos relativos a la calidad y legitimidad de los intervinientes; a los pagos realizados y al derecho de la parte actora para obtener la escrituración y como última Fecha de firma: 03/05/2022
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
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cuestión que conforme las probanzas existentes en el presente proceso, la titularidad de los inmuebles objeto de la compraventa NUNCA CORRESPONDIO AL FIDEICOMISO demandado, lo cual era de total y pleno conocimiento de YOFRE.
Critica que la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el escribano YOFRE, cuando es manifiesta el juez debe tratarla como previa. Si ello no ocurre, como en el caso, y difiere su tratamiento para el momento de dictar sentencia, dicho pronunciamiento lleva ínsito la necesidad de aportar prueba, pues durante el período ordinario de prueba quedará acreditada la admisibilidad o inadmisibilidad de tal excepción.
Se queja porque la Jueza de Primera Instancia señala que en la demanda no se esgrimieron ninguno de los hechos que se mencionan al contestar el traslado de la excepción y ello fue así POR
CUANTO LA PARTE ACTORA DESCONOCIA que la titularidad del dominio era ajena al FIDEICOMISO, tal como lo expresara en dos presentaciones del 9 de abril de 2019, conforme lo prevé el art.335
CPr. y corrido y notificado el pertinente traslado, nada se objetó por las contrapartes.
Postula que si como dice la jueza, la responsabilidad del notario únicamente puede tener sustento en la plataforma fáctica propuesta en la demanda, era su inexcusable deber, tratar tal cuestión y expedirse sobre sus consecuencias, al dictar la resolución del 15/05/2019, en la cual dijo: “Por no poder resolverse la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por no ser manifiesta, difiérese su tratamiento para el momento de dictar sentencia”.
Alega que desde que el sentenciante no consideró
ninguna probanza con respecto a la “falta de legitimación” y en especial, respecto de los informes del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, tal actitud torna al fallo en incongruente y descalificable como acto...
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