Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA A, 28 de Marzo de 2016, expediente CIV 008196/2013/CA001

• Fecha de Resolución: 28 de Marzo de 2016
• Emisor: SALA A

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A 8196/2013 “M.S.O. c/ TARGET CO SA y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS”

EXPTE N° 8.196/2013 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de marzo del año dos mil dieciséis, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados:

M.S.O. c/ TARGET CO SA y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

, respecto de la sentencia de fs. 133/136 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: R.L.R. –S.P. -H.M. -

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:

1. La sentencia de fs. 133/136 admitió la demanda entablada por S.O.M. contra “Target Co. S.A.” y “Rosus S.A.”, a raíz de la retención ilegítima del inmueble que fuera objeto del contrato de locación y del convenio “valor llave” que, antes de fenecidos, vinculara a los litigantes. En consecuencia, condenó a los emplazados a pagar al actor, en el plazo de diez días, la suma de Pesos Ocho Mil ($ 8.000), con más sus intereses y las costas del juicio.-

   Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas del accionante, cuyos agravios de fs. 158/161 no merecieron la réplica de las firmas emplazadas.-

   Fecha de firma: 28/03/2016 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14720520#146755280#20160329082338546

2. Bajo este contexto, habré de señalar que no se encuentran controvertidos los aspectos esenciales del decisorio de grado relativos a la obligación de indemnizar la retención indebida del inmueble (otrora) locado, en función de la cláusula penal que pactaran los signatarios de los convenios.-

   Sí, en cambio, motiva el agravio del actor el monto que estableciera anterior sentenciante, tanto por la base del cálculo de la cláusula penal que se utilizara en el fallo en crisis, como así también por el control jurisdiccional que se realizara oficiosamente sobre aquella, reduciendo la cuantía del daño preestablecido contractualmente.-

   De esta manera, el apelante entiende que, según lo pactado por las partes, la cláusula penal estipulada consiste en el triple del alquiler del local que se abonara en el último mes del arrendamiento, el que se compone no sólo de los Pesos Cuatro Mil ($ 4.000) acordados en el contrato de locación, sino también de la suma de Pesos Catorce Mil ($

   14.000) establecida en el “Convenio Valor Llave”. Así, el Sr. M. parte de una base indemnizatoria de Pesos Dieciocho Mil ($ 18.000), para arribar a los Pesos Cincuenta y Cuatro Mil ($ 54.000) reclamados.-

   En otro orden de ideas, el recurrente considera que tampoco procede de oficio la morigeración prevista en el art. 656 del Código Civil, ni que en la especie concurran los elementos subjetivos y objetivos que establece la norma (análogos a los de la lesión subjetiva del art. 954 del Código Civil) para que, en su caso, resulte pertinente la reducción de la cláusula penal.-

   Al respecto, el anterior sentenciante sostuvo en su pronunciamiento que “…el monto percibido en virtud del ‘Convenio valor llave’ no posee naturaleza locativa, debiéndoselo excluir a los fines del cálculo de la cláusula penal” (cfr. fs. 135). Asimismo, indicó que “…

   resulta excesiva la aplicación de la multa convencional (equivalente a tres – 3 – alquileres) en relación a la magnitud del incumplimiento acreditado en autos (retardo de 12 días en la restitución del inmueble). Por ello, en uso de la facultad moderadora conferida por el art. 656 (2° párrafo) del Código Civil la reduciré al doble del alquiler” (cfr. fs. 135 vta.).-

   Fecha de firma: 28/03/2016 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14720520#146755280#20160329082338546 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A Sobre la base de tales consideraciones llegan las actuaciones a conocimiento de este Tribunal. Por ello, habré de expedirme en primer término sobre las quejas relativas a la base del cálculo de la cláusula penal, para luego adentrarme al análisis del deber o facultad del juez –dependiendo del enfoque con el cual se aborde la cuestión- para reducirla, aún de oficio.-

3. Ahora bien, el 20 de agosto de 2009 S. O.

   M. y Target Co. S.A. suscribieron un contrato de locación (cuyo original luce agregado a fs. 8/11), mediante el cual “el LOCADOR (Sr. M.) da en locación y LA LOCATARIA (Target Co. S.A.) acepta el inmueble sito en la AVENIDA CORRIENTES 2477, Ciudad Autónoma de Buenos Aires…el término de la presente locación se fija por el plazo de TREINTA Y SEIS (36) meses corridos, contados a partir del día 20 de agosto de 2009, venciendo inexorablemente el día 31 de AGOSTO de 2012 en forma automática y sin necesidad de interpelación previa alguna y por el solo vencimiento del plazo acordado formalizado mediante la entrega de las llaves por LA LOCATARIA a EL LOCADOR…” (cfr. cláusulas 2° y 3°).-

   Se establece, asimismo, que “LA LOCATARIA recibe la propiedad locada para ser utilizada EXCLUSIVAMENTE para FABRICACIÓN, VENTA, IMPORTACIÓN Y EXPORTACIÓN de INDUMENTARIA, AFINES Y ACCESORIOS EN GENERAL teniendo prohibido utilizarlo para otro destino, sin previo consentimiento por escrito de la LOCADORA, aunque no cause perjuicios a la LOCADORA” (cfr.

   cláusula 4°).-

   Además, se conviene que “… el precio de la locación será el siguiente: el alquiler mensual queda fijado en la suma de PESOS CUATRO MIL ($ 4.000.-) más IVA, debiéndose abonar dicha suma en la moneda pactada por ser esta la voluntad de las partes a contratar”

   (cfr. cláusula 5°).-

   Por último, las partes establecen que “si la LOCATARIA no desocupara el inmueble arrendado a la finalización del plazo contractual o si fuera rescindido, el LOCADOR podrá accionar sobre desalojo, reclamando la restitución. Sin perjuicio de ello, entrará a Fecha de firma: 28/03/2016 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #14720520#146755280#20160329082338546 regir automáticamente – sin necesidad de interpelación alguna – una multa en concepto de cláusula penal, que convenida por (los) aquí firmantes, fija en el equivalente al triple del alquiler proporcional por día que estuvieran abonando el último mes, computada por mes entero aunque desocupara antes” (cfr. cláusula 15°).-

   En la misma fecha, los signatarios del contrato en revisión suscriben otro instrumento, al que denominaron “Convenio Valor Llave” (cfr. fs. 46). Allí, consignan que “las partes se encuentran vinculadas por el contrato de locación, suscripto en la fecha, respecto del local sito en AVENIDA CORRIENTES 2477, Ciudad Autónoma de Bs. As., con vencimiento contractual pactado para el 31 de agosto de 2012 a las 12 horas…Que el precio de la locación pactada conforme a la cláusula primera (en realidad es la quinta) se complementa con el valor llave que se establece en la cláusula tercera del presente convenio” (cfr. cláusulas 1° y 2°).-

   En la cláusula tercera, se dispone que “se pacta el pago del valor llave en la suma en la suma de PESOS BILLETES TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL ($ 396.000.-) y el pago se realizará: En TREINTA Y SEIS (36) cuotas que se documentan con treinta y seis pagarés protesto que se detallan a continuación por los siguientes montos: a) En doce (12) pagares / cuotas mensuales, de montos iguales y vencimientos consecutivos por el valor de PESOS BILLETES OCHO MIL ($ 8.000.-) C/U. b) En doce (12) pagares / cuotas mensuales, de montos iguales y vencimientos consecutivos por el valor de PESOS BILLETES ONCE MIL ($ 11.000.-) C/U. c) En doce (12) pagares / cuotas mensuales, de montos iguales y vencimientos consecutivos por el valor de PESOS BILLETES CATORCE MIL ($ 14.000.-) C/U. La primera de las TREINTA Y SEIS (36) cuotas que se documenta en que se abonará este convenio, vencerá el día 10 de Setiembre de 2009 y los restantes, los días 10 de los meses subsiguientes, venciendo en consecuencia el último el día 10 de AGOSTO de 2012, todas las cuotas pagaderas conjuntamente con el alquiler”.-

   Fecha de firma: 28/03/2016 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA...