E. M. S. Y OTROS c/ CONS. DE PROP. S, 745 Y OTROS s/ACCION DECLARATIVA ( ART. 322 COD. PROCESAL )

• Fecha: 03 Marzo 2023
• Número de expediente: CIV 065814/2011/CA002
• Número de registro: 10

Expediente Nº 65.814/2011 “E., M. S. Y OTROS C/ CONSORCIO DE

PROPIETARIOS S. 745 Y OTROS” S/ACCION DECLARATIVA

(ART. 322 COD. PROCESAL)”

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 3 días del mes de marzo del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “E., M. S. y otros c/

Consorcio de Propietarios S. 745 y otros” s/acción declarativa (art. 322

Cód.Procesal)”, respecto de la sentencia de fecha 3 de noviembre de 2021.

El Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: M.L.C.,

señoras juezas de cámara doctoras: Gabriela M. Scolarici - Beatriz A.

Verón.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida i)admitió la excepción de falta de legitimación pasiva entablada por el “Consorcio de Propietarios de la calle Suipacha 741/3/5/7/9”, con costas a la actora; ii)admitió parcialmente la demanda efectuada por los Sres. M S E, A M G, M H y M P B contra los propietarios demandados, Herederos de M: P A M, S B A, E E M y A D M (UF. 2;

10/11; 49/59), A M. T; J D T; E T y C L. T (UF. 5/9 y 12/13), A M G

(Coactora UF. 14 y 15), J J E (UF. 16/17 y 21/22), E L (UF. 18/19), L D V

Fecha de firma: 03/03/2023

Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

12750599#359233053#20230302101852871

(UF. 20), O C C (UF 23), A M (UF. 24), M C T (UF. 25/26), D J S (UF 27

y 32), J C (UF. 28) D A F (UF. 29), V O C (UF. 30/31; 71/2 y 76), G C

(UF. 33), E.A. M M L (UF 34 y 35), U SA (UF 36/48), E A. M (UF. 60;

65/66 y 69/70), M A A (UF. 61), A F C (fallecido) Adm. Suc. G I R (UF.

62), M E S y A C M (UF. 63), A G S y L A (UF 64), J T SRL (UF. 67/68),

Y F (UF. 73/75 y 78/79), S C (UF 77 y 80/81), P W (UF. 82), S D (UF.

83), P S (actualmente fallecido) y R J R (UF. 84), quien se presenta por sí y como administradora del sucesorio, L A (UF 85), G G (UF. 86), S C, D T C

y A C (UF. 87), P G (UF. 88 y 91), A R B y M T G D (UF. 89), M E F

(UF. 90), E P (UF. 92/94 y 97), C SA (UF. 95/6 y 98/99). En consecuencia,

decidió que corresponde incluir dentro de las excepciones contenidas en el art. 7mo. del Reglamento de Propiedad en lo que respecta a las unidades funcionales destinadas a locales Nros. uno, dos, tres y cuatro: “f) Todo gasto que implique reformas, modificación, renovación, mejoras y/o adaptación en su totalidad, en palieres o pasillos y toilettes o baños, g)

Instalación y/o mantenimiento de portero eléctrico, h) Suministro de gas por red o envasado y/o cualquier gasto o inversión relacionado con el sistema de calefacción” y desestimar lo demás que fuera objeto de pretensión, a cuyo fin deberá formalizarse la escritura pública correspondiente a cargo de todos los propietarios del “Consorcio de la calle Suipacha 741/9”, con costas en el orden causado.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora; los codemandos M. M L y E A. M; E T, C L. T, A M. T, J D. T, D J. S, “U

S.A.” y “C S.A”.

Con fecha de 7 de diciembre de 2022, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

Fecha de firma: 03/03/2023

Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

12750599#359233053#20230302101852871

1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

   M S E, A M G y M H promueven demanda declarativa de certeza y de modificación y/o sustitución parcial de los artículos séptimo y octavo del “Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio de Copropietarios calle S 741/3/5/7/9”, contra el “Consorcio de Propietarios calle S 741/3/5/7/9” y contra quienes resulten titulares registrales de dominio de cada una de las unidades funcionales Nros. 2 y 5 al 99 inclusive de ese consorcio.

   Requieren, que respecto de las unidades funcionales Nros. 1, 3 y 4 se disponga en el Reglamento que a los efectos de contribuir al pago de expensas ordinarias y extraordinarias, las excepciones establecidas en su artículo séptimo se considere a los siguientes supuestos:

   1. Ascensores: Se encuentren incluidos todos los gastos y/o inversiones directos o indirectos para el funcionamiento, mantenimiento, arreglos, reparaciones, inspección,

   verificación de funcionamiento, renovación total o parcial de los ascensores y las distintas partes y/o componentes del sistema de ascensores,

   incluyendo a título enunciativo el motor y los equipos, la cabina y el instrumental, las guías, contrapesos, cables y demás elementos necesarios para su efectivo funcionamiento que establezca la normativa aplicable o en exceso de ello, prevención de accidentes como así todo gasto en que deba incurrirse por la sola existencia de los ascensores; b) Fuerza motriz y luz de pasillos y baños: Se considera incluido todo trabajo y/o tarea de modificación, renovación y/o adaptación de dichas instalaciones y/o equipos, comprendiendo insumos, materiales, mano de obra y todo otro Fecha de firma: 03/03/2023

   Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

   12750599#359233053#20230302101852871

   ítem relacionado directa o indirectamente con el mismo; como así también todo suministro de energía eléctrica que no sea el correspondiente a las unidades funcionales uno, tres y cuatro; c) Reparaciones eléctricas y materiales de las mismas a excepción de las correspondientes a las bombas de agua y portería: Se consideran incluidos todos los gastos e inversiones directos o indirectos por cualquier concepto necesarios para mantener, inspeccionar, verificar, regularizar y/o modificar y/o adaptar todo el sistema de distribución eléctrica del consorcio y/o cualquiera de sus componentes, incluidos los medidores, tenientes a cumplir con las normativas vigentes y/o en exceso de ellas.

   Solicitan, además, hacer extensivas las excepciones contenidas en el artículo séptimo del Reglamento, ya sea por interpretación analógica o directamente por vía de modificación judicial de este instrumento, respecto de las unidades funcionales citadas a los efectos de su obligación de contribuir a las expensas ordinarias y extraordinarias conforme sus respectivos porcentuales, a todo gasto o inversión directa por cualquier concepto respecto de los siguientes rubros: 1) Insumos para la limpieza y uso de los pasillos y toilettes (o baños) de los pasillos de uso común; 2)

   Sistema o servicios de seguridad y/o vigilancia del edificio, con o sin contratación de personal ya sea tercerizado o no: 3) Mejoras en palieres o pasillos o toilettes (baños de uso común); 4) Instalación y/o mantenimiento de portero eléctrico; 5) Suministro de gas por red o envasado; 6)

   Instalación y/o mantenimiento de grupos electrógenos.

   Pretenden, también, se declare que las unidades funcionales uno, tres y cuatro se encuentran exentas de contribuir a todo gasto o inversión relacionado en forma directa o indirecta y por cualquier concepto al sistema de calefacción del edificio contemplado en el artículo octavo del Reglamento.

   Fecha de firma: 03/03/2023

   Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

   12750599#359233053#20230302101852871

   I., que se condene a restituirles dentro del plazo para el cumplimiento de la sentencia, todo importe que hayan abonado a partir de la interposición de la demanda con imputación explícita a cualquiera de los rubros o ítems cuyo reconocimiento como excepciones a la contribución de expensas comunes conforma el objeto de la pretensión de esta demanda o con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda, si se trata de rubros relacionados con las excepciones ya establecidas y según resulte de la liquidación a practicarse en la etapa de ejecución de sentencia.

   P., que se ordene la inscripción de la sentencia a dictarse en autos o la escritura pública de modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración.

   Refieren, que el Reglamento de Propiedad fue otorgado mediante escritura pública Nro. 241 de fecha 16 de julio del año 1976 estableciendo que a la U.F. 1 le corresponde un porcentual del 6,64%; a la U.F. 3 un porcentual del 7,59%; y a la U.F.4 un porcentaje del 6,50%.

   R., que en los artículos séptimo y octavo del referido reglamento se establecen las excepciones de las citadas unidades funcionales respecto de determinados rubros del pago de expensas. Que, la liquidación de las expensas mensuales del consorcio contiene dos columnas individualizadas como “Gastos A” y “Gastos B”. Que, en la columna de “Gastos A” se refleja la totalidad de los gastos que conforman las cargas comunes a las que contribuyen la totalidad de las unidades y la columna “Gastos B” los gastos en los cuales no participan las cuatro unidades de planta baja destinados a locales o negocios.

   Explican, que debieron iniciar la presente demanda debido a la conducta desplegada por el consorcio tendiente a cercenar o limitar,

   severamente, la aplicación de las excepciones ya previstas reduciéndolas prácticamente a letra muerta por cuanto se hace efectiva sobre los rubros de menor cuantía y por otra parte, contra la falta de previsión al no incluir Fecha de firma: 03/03/2023

   Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

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