Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA A, 11 de Agosto de 2015, expediente CIV 094789/2011/CA001

Fecha de Resolución11 de Agosto de 2015
EmisorSALA A

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A 94789/2011 “M., M. y otro c /M., C.J. y otros s/ Cumplimiento de contrato”

Expte. n° 94.789/2011 Juzgado Civil n° 79 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de agosto del año dos mil quince, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “M., M. y otro c /M., C.J. y otros s/ Cumplimiento de contrato”, respecto de la sentencia de fs. 199/205, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:

SEBASTIÁN PICASSO - RICARDO LI ROSI – H.M..

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.

SEBASTIÁN PICASSO DIJO:

  1. La sentencia de fs. 199/205 desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por C.J.M. y rechazó la acción dirigida contra C.J.M.C., ambas decisiones sin costas.

    Asimismo, el Sr. juez de grado hizo lugar a la demanda respecto de C.J.M. y a Estados Unidos 1574 S. R. L., y los condenó a abonar a M.M. y a N.S.S., dentro del plazo de diez días, la suma de U$S 4.710, con más intereses y las costas del juicio. Además, el anterior sentenciante impuso una multa de $ 20.000 a cargo de los demandados condenados, en forma solidaria y a favor de los actores.

    La sentencia en crisis fue apelada por los demandantes (fs. 206) y por el Sr. M. (fs. 210). Los actores expresaron agravios a fs. 225/228; en ellos cuestionan la suma concedida en concepto de cláusula penal, y se quejan por el rechazo de la indemnización peticionada por los rubros “daño moral” y “daño patrimonial”. La presentación fue respondida por el Sr. M. a fs.

    240/243.

    Fecha de firma: 11/08/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA Por otra parte, el Sr. M. se queja a fs.

    234/236 por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva. También cuestiona la multa procesal que fijó el Sr. juez de grado, y el monto por el que prosperó la cláusula penal. Por último, se agravia por la imposición de las costas dispuesta en la anterior instancia. Este escrito recibió réplica de su contraria a fs.

    245/248.

  2. Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal).

    Asimismo, creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por ende, la constitución de la obligación de reparar) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –y con excepción de ciertas normas puntuales de la nueva legislación que resultan inmediatamente aplicables, según se expondrá en cada caso-, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. R., P., Le droit transitoire. C. des lois dans le temps, D., Paris, 2008, p. 188/190; K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158).

  3. Antes de entrar en el tratamiento de los agravios, creo necesario realizar un breve resumen de las constancias relevantes de la causa.

    No se encuentra discutido que el día 25/9/2009 se firmó un boleto de compraventa a través del cual Estados Unidos 1574 S. R. L., representada en ese acto por su socio el Sr. M., vendió al Sr. M. y a la Sra. S. -quienes adquirieron en comisión- un inmueble en construcción, sito en el piso 10, designado con la letra “F”, con frente a la calle Estados Unidos 1574, entre las calles V.C. y P.L.S.P., folio real 12-2791 y 12-2792, nomenclatura catastral: Circunscripción 12, Sección 14, Manzana 24, Parcela 10 “A”, de esta ciudad (vid. 8/9, cláusula 1ª).

    Tampoco se controvierte el precio del inmueble, que se pactó en la suma de U$S 49.000, aunque solo quedó demostrado Fecha de firma: 11/08/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A que los compradores pagaron la mitad en el acto de la firma del boleto (fs. 8 vta., cláusula 4ª), y no hay constancias de que se hayan abonado las 18 cuotas de U$S 1.361 que también fueron acordadas. Sin embargo, más allá del desconocimiento general que hicieron los demandados respecto de este último punto (fs. 59 vta. y 101), su defensa no se basó en el eventual incumplimiento de los compradores, por lo que no me referiré a este tema.

    En la cláusula 3ª del boleto de compraventa se estipuló: “La unidad se encuentra en construcción, con fecha probable de entrega el 31 de Diciembre de 2010 y/o a los 30 días posteriores de la aprobación del plano de subdivisión, salvo causas de fuerza mayor o imprevistos, huelgas, (…) o cualquier otra causa que no le sea imputable exclusivamente a ‘La Vendedora’, en cuyo caso el plazo de entrega de la posesión se extenderá

    automáticamente hasta un máximo de 240 días, sin que ‘La Vendedora’ incurra en mora. En todos los casos ‘La Vendedora’ se compromete a notificar fehacientemente, a ‘La Compradora’ con un mínimo de 30 días de anticipación, la fecha definitiva en que se entregará la posesión” (fs. 8).

    Asimismo, los contratantes convinieron que, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podía: “Exigir el estricto cumplimiento del presente contrato, de no ser así, la parte incumplidora incurrirá automáticamente en mora, con una multa penal diaria y acumulativa, pactada de común acuerdo de Dólares Estaunidenses Billetes QUINCE (U$S 15)

    hasta el efectivo cumplimiento de las obligaciones más costos, costas y daños y perjuicios originados por dicho incumplimiento” (sic, fs. 8 vta., cláusula 6ª, ap.

    b

    ).

    Por otra parte, la escritura traslativa de dominio debía otorgarse “dentro de los 30 días de terminada la obra, momento en que se dará la posesión del bien. ‘La Vendedora’ se compromete a hacer confeccionar el correspondiente Plano de subdivisión, gestionar su aprobación por la autoridad competente, a facilitar la documentación necesaria al escribano” (fs. 8 vta., cláusula 8ª).

    Lo que se discutió en la causa es si los plazos para escriturar y para entregar la posesión a los actores están o no vencidos, y, en función de ello, si corresponde o no hacer efectiva la cláusula penal de U$S 15 por cada día de retraso. Según los demandados no habría incumplimiento de su parte, ya que los planos de subdivisión no fueron aprobados por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aunque –siempre en su versión- ellos Fecha de firma: 11/08/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA intentaron, sin éxito, entregar la posesión de la unidad funcional con aquella aprobación pendiente (fs. 102 vta., 60 vta./61 y 120).

    Advierto que el último plano adjuntado al expediente administrativo n° 31.024-MGEYA-2008 -que tramita ante el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que en esta acto, en forma digitalizada, tengo a la vista (CD de fs. 166)-, denominado “Plano de obra nueva (ampliación y modificación)”, data del 18/2/2010. Luego de esa fecha no hay pedidos realizados para conseguir la aprobación de aquellos planos.

    Ahora bien, al momento de realizarse la audiencia prevista en el art. 360 del Código Procesal las partes llegaron a un acuerdo, cuya vigencia estaba sujeta a una constatación por oficial de justicia y a la efectiva entrega del inmueble a los demandantes. En caso contrario, se acordó

    que aquel convenio quedaría sin efecto y deberían seguir las actuaciones según su estado, como finalmente sucedió (fs. 120 y vta., punto 3, 121, 146 y 147, punto I).

    En este convenio celebrado en sede judicial, tanto el Sr. M. como Estados Unidos 1574 S. R. L. se comprometieron a entregar el departamento a los actores el 25/3/2013, “siempre y cuando la unidad se encuentre en condiciones de habitabilidad”, con más una suma de $ 48.000 a título de resarcimiento por todo concepto, que debía ser abonada “a los tres días de que la parte actora acepte la posesión”, todo lo cual fue aceptado por los demandantes (fs. 120, puntos 1 y 2).

    Con fecha 29/4/2013 un oficial de justicia se apersonó junto al actor y su letrada en la dirección del edificio, pero el sereno de la obra no los dejó ingresar. El día 12/8/2013 -en el marco de una nueva constatación de la cual participaron una vez más el oficial de justicia, el actor y su letrada- el primero de los mencionados informó: “la unidad no se encuentra en condiciones de habitabilidad dado que no cuenta con los servicios básicos; llámese agua potable, ni luz; no tiene grifería alguna. Ni artefactos sanitarios: ni puertas dentro de la unidad; ni pintura; ni termotanque (…) desde la planta baja a la unidad del piso 10 solo hay en funcionamiento un ascensor; el cual no es el camillero que se indica en el boleto de compra venta. Y sus pasillos se encuentran en obra” (fs. 144). Además, se adjuntaron siete fotografías (que obran en sobre aparte) que ilustran el estado en que se encontraba la unidad funcional al momento de la constatación.

    Finalmente –y como ya lo señalé-, el Sr. juez de grado rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el Fecha de firma: 11/08/2015 Firmado por: JUECES DE CAMARA Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA...

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