Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala G, 16 de Octubre de 2014, expediente CIV 072528/2011/CA001

• Fecha de Resolución: 16 de Octubre de 2014
• Emisor: Sala G

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G “A., M. G. C/ H. DE

5. DE B., Z. Y OTRO S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”

   EXPTE. Nº 72.528/2011 JUZG.73 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de Octubre de Dos Mil Catorce, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:“ A., M. G. C/ H. DE

5. DE B., Z. Y OTRO S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, respecto de la sentencia de fs. 3216/3218, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

   ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

   Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores B.A. -C.A.B.-CARLOSC.C.-

   A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:

1. La sentencia de fs. 3216/3218 hizo lugar a la demanda declarando adquirido por prescripción por la actora el inmueble de la calle Z. 4350/4352, planta baja, unidad funcional Nº 3 de esta ciudad.

   Ordenó registrar la sentencia y difirió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes. No se pronunció sobre las costas.

   Contra dicho pronunciamiento se alzó la Procuración General del G.C.B.A. a fs. 3221, siendo concedido el recurso a fs. 3222.

   Expresó agravios a fs. 3233/3235, los que fueron respondidos a fs. 3237/3240. Critica el decisorio porque el juez tuvo por intervertido el título a pesar de que la actora ya en la demanda admite haber comenzado a hacer a mediados de 1987 tratativas para la adquisición del inmueble con la señora de B., de modo que reconoció el señorío en otra Fecha de firma: 16/10/2014 Firmado por: B.A.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.B., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA persona. No se ha probado ningún acto de interversión del título y, más aún, todo parece indicar que ingresó al bien con el consentimiento de sus propietarios. Carece de trascendencia el pago de los servicios e impuestos, por cuanto también los abona un mero tenedor.

2. Se promueve la presente litis con motivo de la pretensión esgrimida por la actora contra los sucesores de Z.

5. y C.B., titulares del dominio del inmueble de la calle Z. 4350/4352, unidad Nº 3 de la planta baja de esta Ciudad, a efectos de que se la declare adquirente por prescripción adquisitiva.

   Sostiene que a mediados de 1987 inició tratativas para adquirir el inmueble de autos porque estaba muy interesada. Como la dueña se encontraba enferma y quería mudarse, entonces le entregó de inmediato la posesión del bien a ella y su familia, así como las llaves y un plano de mensura a cambio del pago de una suma de dinero. La escrituración se fue demorando porque la sucesión del esposo no estaba aún tramitada hasta que acaeció el fallecimiento a fines de diciembre de ese año.

   Como no tenía la necesidad imperiosa de escriturar, dado que ostentaba la posesión pacífica del bien, aguardó novedades del sucesorio y la confirmación por parte de la señora para instrumentar la venta, el pago dado a cuenta y/o la formalización del acto de escrituración lo que nunca llegó.

   En consecuencia, desde los últimos días de 1987 ha ocupado pública, pacífica e ininterrumpidamente el inmueble sin reclamo ni oposición de terceros.

   Conforme al certificado de dominio de fs. 2143/2146 existe un único asiento en la columna de titularidades, que registra un condominio por partes iguales gananciales a nombre de Z.

5. de B. y C.B.

   adquirido por compraventa según escritura del 5 de enero de 1959.

   Dichos titulares registrales fallecieron en 1983 y 1987 respectivamente.

   Al parecer no tenían descendencia y nadie promovió

   los juicios ni siquiera la viuda, a pesar que a su deceso habían ya Fecha de firma: 16/10/2014 Firmado por: B.A.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.B., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G transcurrido cuatro años de la muerte de B.. En efecto, a tenor de lo informado a fs. 1484, jamás se inició la sucesión del esposo.

   La señora A. habría cedido el bien en locación a una señora B.R. en 1999 por 24 meses venciendo a fines de ese año, pero un nuevo contrato, fue concertado en enero de 2010 tendiente a instrumentar la locación –según se declara- que ininterrumpidamente venía prorrogándose de hecho desde el acuerdo anterior, ahora por el plazo de dos años.

   En ambos casos los contratos firmados el primer día del año o para empezar a regir en ese día, no contienen garantías y sólo un misérrimo depósito, el inicial que fue mantenido sin alteraciones diez años después al efectuarse la renovación, leyes de pesificación mediante.

   A fs. 3074/75 declara el testigo M., martillero, quien afirma que la actora lo fue a ver en 1985 –al final recuerda que se ha equivocado y que los hechos sucedieron en 1987- para que la asesorara en la compra de un departamento. Relata larga y reiterativamente su relación con la señora A., aunque primero la presenta como novia y renglones después como esposa. Le aconsejó que firmaran un convenio pero cree que no lo hicieron. Nunca pudo escriturar porque perdió el rastro de la propietaria. Relata la realización de una gran cantidad de actos posesorios, lo que es reiterado por los restantes testigos con lujo de detalles.

3. La doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil (Conf. voto de la suscripta en CNCivil, S.H., 21/02/2007, LL, 2007-C, 228, con nota de G.L.M. id. esta S.G., 27/06/2008, “M., R.O. y otro c. M. de M., R.”, La Ley Online, AR/JUR/5446/2008).

   Fecha de firma: 16/10/2014 Firmado por: B.A.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.B., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA “Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art.

   2524, inc. 7°, del C.. Civil, la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad” (Conf. CSJN, 27/09/2005, LL, 2006-

   A, 234, id. 04/07/2003, LL, 2003-F, 921; id. 07/10/1993, ED 159, 223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (Conf. CSJN, 27/09/2005, LL, 2006-A, 234).

   El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (Conf. CNCivil, S.I., 11/08/1998, LL, 1999-B, 238; id. Sala H, 13/06/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, S.I., 30-6-89 LL 1990-A-58; C.A.. CC Rosario, sala I, 26/05/1998, LLLitoral 1999, 112; C.A.. C.. Y Com. Santa Fe, S.I., 22-11-79, J., 61-132, C.Apel. Civ., Com. y M.S.J., sala II, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. T., 22/08/2005, Lexis Nº

   1/70023525-4, C.C.. y Com. S. delE., S.I., 29/10/2004, Lexis Nº 19/15056).

   La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad (Conf. CNCivil, S.C., sala C, 11/09/2007, La Ley Online, C.C.. y Com. Lomas de Z., sala I, 09/10/2007, LLBA 2008 (abril), 232; C.A.. C.. Com. Santa Fe, S.I., 17-7-88, REP LL L-1386; Cám. C.. Com. Río Cuarto, 19-9-91, SPLL marzo 1992, sum. 362). Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que éstos sean lo suficientemente Fecha de firma: 16/10/2014 Firmado por: B.A.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.A.B., JUEZ DE CAMARA Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos (Conf. CSJN, 7-9-93, ED 159-

   233).

   Corresponde a quien pretende usucapir acreditar la existencia de los requisitos que hacen a la procedencia de la prescripción adquisitiva, debiendo ser estricto el criterio de valoración de la prueba producida al efecto, en tanto ésta debe ser concluyente, fidedigna, categórica, inequívoca, precisa y concordante, lo que resulta de la índole de la cuestión debatida y de un imperativo legal (Conf. C.C.. y Com.

   Rosario, sala 2ª, 20/3/1996, JA 1997-I-síntesis).

   La circunstancia de ocupar un inmueble, aunque fuere por largo tiempo, no permite concluir que dicha ocupación se haya hecho con intención de adquirir la propiedad mediante usucapión, pues se requiere una prueba plena e indubitable que deje expuestos con precisión los actos posesorios realizados con "animus domini", durante todo el transcurso exigido por la ley.

   Si las evidencias versan sobre actos cumplidos a lo largo del plazo de prescripción, deben acreditar un comportamiento "activo" –la explotación del fundo mediante el trabajo- del usucapiente, comportamiento que debe sostenerse en...