Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 7 de Octubre de 2021, expediente CIV 023777/2011

• Fecha de Resolución: 7 de Octubre de 2021
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

DE L.N.A. Y OTRO c/BANDOR SA

s/ESCRITURACION

Expediente nº 23.777/2011

Juzgado n° 62

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 07

días del mes de octubre de 2021, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados:

DE L.N.A. Y OTRO c/BANDOR SA

s/ESCRITURACION

, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, la Dra. S.P.B. dijo:

I- Vienen los autos a este tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por la demandada (fs. 614) y el tercero citado (fs. 615). La accionada expresó agravios el 3 de septiembre de 2020 -a los que adhirió el señor D.A. De Lucía el 22 de marzo del 2021- y el emplazante los contestó el 23 de septiembre del 2020. El 15 de julio del 2021 se hizo saber la nueva integración del tribunal y pasaron los autos a dictar sentencia.

II- Los antecedentes del caso El señor N.A. De Lucía promovió

demanda por escrituración contra “B.S. (fs. 1

a 5 y 6/8vta.).

Manifestó que el 28 de octubre de 2008 suscribió

con la accionada dos boletos de compraventa, mediante los cuales dijo que se comprometieron en venta, a su favor y del señor D.A. De Lucía: 1) el inmueble ubicado en Villa Albertina, Partido de Lomas de Z., individualizado como lotes n° 10 y 11 de la Fecha de firma: 07/10/2021

Alta en sistema: 13/10/2021

Firmado por: J.M.A.L., PROSECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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manzana 56, nomenclatura catastral: Circunscripción XI, S.ión C, Manzana 56, Parcela 10ª, Partida 063-

079658, matrícula 24, 24114 y 4264, por el que se pagó

el precio de U$S 30.000 en el mismo acto de firma; y 2) el inmueble ubicado en Villa Centenario, de Banfield, Partido de Lomas de Z., con frente a la calle Roma, entre G. y Ferreyro, designado su lote de terreno según título con el n° 16 de la Manzana G,

Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, S.ión A,

Manzana 30, Parcela 18, Partida 45702, por el que se pagó en ese acto la suma de U$S 15.000.

Indicó que en ambos casos se estableció un plazo de escrituración de 180 días -el cual se encuentra vencido- y se designó al escribano A. para el acto,

quien recibió toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura.

Explicó que, por conflictos internos de la reclamada, dicha escritura no se concretó, por lo que el escribano consignó la documentación en la causa n°

49.645/2010, caratulada “A., E.A.c.S.s.ón”.

Resaltó que el co-comprador, el señor D.A. De Lucía, no cooperó y que, como no se mencionó en qué proporción adquiría cada uno, debe interpretarse que es en un 50%. Especificó que, al comprar en comisión y por no haberse designado un comitente, le corresponde el ejercicio de los derechos emergentes del boleto.

Señaló que en las actuaciones n° 87244/2010 y 90.564/2010 sobre medidas precautorias se ordenó

trabar embargo sobre ambos inmuebles y que los boletos originales obran en aquéllas.

Desarrolló que su padre, el señor A. De Lucía y su tío, el señor J. De Lucía, eran socios de “B.S.. Narró que, para disolver la compañía mencionada, se decidió, de común acuerdo, que los hijos de cada uno de los socios adquirieran en Fecha de firma: 07/10/2021

Alta en sistema: 13/10/2021

Firmado por: J.M.A.L., PROSECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

condominio los inmuebles en cuestión, por lo que se efectuaron los boletos de compraventa previamente referidos.

Ofreció prueba y peticionó se escrituren a su favor, en un 50%, los bienes individualizados, bajo apercibimiento de otorgar el instrumento el magistrado de grado, con costas.

A su turno, “B.S. contestó la demanda,

pidió su rechazo y realizó una negativa específica de los hechos (fs. 36 a 58). En adición, reconvino por nulidad de los boletos de compraventa. Reconoció su existencia, pero aseguró que el dinero de esas operaciones nunca se entregó.

Reparó en que son dos inmuebles de importante valor económico y que, como contraprestación, se fijó

un precio irrisorio, vil y que tampoco se abonó.

Precisó que, como consecuencia de las irregularidades manifestadas, se inició una causa penal contra el señor R. -presidente de “B.S. al suscribirse los boletos-, quien declaró en sede criminal que la suma entregada por la compraventa no ingresó a la sociedad y que tampoco alcanzó al monto previsto en los boletos.

Apuntó que, según la declaración de aquél, esa suma se distribuyó, mayormente, entre personas ajenas a la operación, los señores J. y A. De Lucía.

Sostuvo que su valor de plaza difiere mucho del precio fijado y acompañó tasaciones que sustentan su postura. Agregó que ellas demuestran que los boletos fueron realizados de forma simbólica cuando los hermanos De Lucía se desvincularon comercialmente.

Añadió que el mismo día de la suscripción (28 de octubre de 2008), “B.S. otorgó poder especial a los señores N. y D. De Lucía, para que puedan disponer de los inmuebles. Apreció que ello sería extraño si ya los hubiesen adquirido mediante los boletos.

Fecha de firma: 07/10/2021

Alta en sistema: 13/10/2021

Firmado por: J.M.A.L., PROSECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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En primer lugar, refirió a la necesidad de que el contrato de compraventa reúna sus elementos esenciales, especialmente el precio, el cual debiera ser justo y no vil.

Luego, alegó simulación o lesión, en virtud de que uno de los elementos del contrato, el precio, se encuentra en franca desproporción con los inmuebles que son su objeto y que, además, no fue pagado.

En cuanto a la simulación, explicó que es de carácter relativa, ya que la cláusula atinente al precio de los inmuebles es inexacta.

En lo que respecta a la lesión, interpretó

configurado su requisito objetivo, por la evidente desproporción en las prestaciones, al igual que el subjetivo, por el aprovechamiento efectuado por el lesionante y la correlativa situación de inferioridad de “B.S. mientras el señor R. fue su presidente -por su necesidad, ligereza e inexperiencia-.

Ofreció prueba, peticionó se rechace la demanda,

se haga lugar a la reconvención y se declare la nulidad de los boletos suscriptos, con costas.

Solicitó la citación como tercero del señor D.A. De Lucía.

Frente a los planteos de la accionada, el actor opuso la excepción de falta de personería, la que se rechazó (fs. 65/66, esp. fs. 65; fs. 77).

Luego, el reclamante contestó la reconvención,

formuló una negativa específica, ofreció prueba y pidió se desestime, con costas (fs. 101/106 vta.).

Apuntó a que la emplazada se contradijo al expresar, primero, que el dinero no había sido abonado y, luego, que sí pero que no había ingresado a la sociedad.

Argumentó que lo relativo a que si la sociedad recibió el pago es ajeno e inoponible a la validez de los boletos.

Fecha de firma: 07/10/2021

Alta en sistema: 13/10/2021

Firmado por: J.M.A.L., PROSECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

Refutó la existencia de una simulación o lesión.

Particularmente, recalcó que la vendedora es una sociedad comercial que factura varios millones de pesos al año, cuya situación no califica de necesidad,

ligereza o inexperiencia.

Descartó la falta de proporción, teniendo en cuenta que la venta ocurrió cuatro años antes de su contestación y que, en el interín, la reclamada nada dijo al respecto.

A continuación, se ordenó la citación como tercero del señor D.A. De Lucía, quien se presentó, negó lo manifestado por el accionante en cuanto a su falta de colaboración y lo afirmado por la demandada (fs. 194 y 205/206 vta.).

Además, hizo reserva de ejercer, en su hora, sus derechos a la escrituración de su porción indivisa.

Ulteriormente, el sentenciante dictó el pronunciamiento sobre el mérito.

III- La sentencia El fallo de primera instancia receptó la demanda promovida por el señor N.A. De Lucía y condenó a “B.S. a escriturar los inmuebles disputados a favor del actor y del señor D.A. De Lucía, en los términos pactados en los boletos de compraventa, en un plazo de 30 días y bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 512 del Código Procesal. A su vez, rechazó la reconvención y el pedido de sanciones promovidas por “B.S.,

todo ello con costas. Finalmente, difirió la regulación de honorarios para una vez practicada la liquidación.

IV- Los agravios La demandada “B.S. embate la sentencia recurrida y alude que no se tuvo en cuenta que el presente es un conflicto familiar y societario y que Fecha de firma: 07/10/2021

Alta en sistema: 13/10/2021

Firmado por: J.M.A.L., PROSECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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los institutos del derecho civil se deben interpretar en ese contexto.

Alega que se trata de dos inmuebles de importante valor económico y que, como contraprestación, se fijó

un precio irrisorio y vil, que ni siquiera fue abonado ni ingresó a la sociedad. Añade que ello surge de la comparación con las tasaciones acompañadas. Critica que la sentencia lo haya considerado abonado y real.

Precisa que el pago del precio es un elemento esencial para la existencia del contrato de...