Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 24 de Febrero de 2023, expediente CIV 111708/2010/CA005

Fecha de Resolución24 de Febrero de 2023
EmisorCamara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

Expediente nº 111.708/2010

Autos: “LORDYSTONE S.A. c/ TORELLA, G.F. y otros s/

nulidad de escritura”.

Juzgado nº 71

Buenos Aires, 24 de FEBRERO de 2023.

AUTOS Y VISTOS

Y CONSIDERANDO:

I- Vienen a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación de las señoras M. M. G. Q. y J. P. quien interviene por sí y como apoderada de las señoras S. y M. P., contra el pronunciamiento de fs. 2925.

Recurrieron el rechazo de la recusación del perito tasador (fs. 2937

) y, en escrito por separado, apelaron y fundaron la regulación de honorarios (fs. 2932/2936). La primera de las nombradas presentó la memoria en relación al recurso interpuesto a fs. 2937 (fs. 2946/2952), a la cual adhirió la restante recurrente (fs. 2945). Contestaron el traslado los Dres. H. F. B., J. E. A. y G. R.

V. N. (fs. 2972/2977).

También apeló la Dra. M. S. M., por derecho propio, cuestionando la pauta para establecer la base regulatoria (fs. 2931). Presentó la memoria (fs. 2941/2944). Se sustanció, pero no recibió réplica.

Asimismo, recurrieron y fundaron los Dres. H. F. B., J. E. A. y G.

V. N., por derecho propio, lo que refiere a la determinación de la base regulatoria (fs. 2929/2930). No mereció respuesta.

El perito tasador apeló los emolumentos y fundó. Se queja de la ley aplicada para la regulación (fs. 2928). Se sustanció la memoria y contestó la señora M. M. G. Q. (fs. 2956/2959), adhirió a los fundamentos la señora J. P., por sí y como apoderada de las señoras S. y M. P. (fs.

2945)

II- En los actuados, por las diferencias existentes para establecer el valor de los bienes, el señor juez de grado designó a un perito tasador.

Fecha de firma: 24/02/2023

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

El experto determinó el valor de los inmuebles e impugnaron la señora M. M. G. Q., con adhesión de la señora J. P., por sí y como apoderada de M. y S. P.. Las nombradas solicitaron la nulidad de la pericia y la recusación con causa del experto, por entender que incurrió

en prejuzgamiento.

El señor juez de grado resolvió el planteo, desestimó la nulidad y la recusación. Tomo como referencia el valor que estableció el experto (U$S 300.000) y lo convirtió al valor oficial (B.N.A.) del dólar estadounidense a la fecha de la resolución (U$S 1 = $112), lo cual totalizaba $33.600.000. Además, impuso las costas a los coherederos del señor P. (puntos I y II del resolutorio recurrido).

Por otra parte, determinó los honorarios de los profesionales actuantes aplicando pautas de la ley 21.839 (punto III del resolutorio recurrido).

III- En los agravios, las señoras M. M. G. Q. y J. P. (por sí y como mandataria de M. y S.P. refieren que el cotejo de los muy breves argumentos para rechazar la recusación y la omisión de considerar los fundamentos, normas y jurisprudencia invocados, demuestra la arbitrariedad de la sentencia atacada.

Refieren que no se tuvo en cuenta y no hay una palabra dedicada a la impugnación de haberse tasado a granel diez unidades, como si fuesen iguales y del mismo valor.

Agregan que se invocó como de público conocimiento el valor del metro cuadrado sin cita de cuál sería la fuente y luego se validó una tasación a granel de diez inmuebles distintos.

Afirman que el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires varía conforme el tipo de inmueble, ubicación, antigüedad, estado de uso, condiciones del mercado, urgencia para la venta, entre muchas otras variables.

También sostienen que el rechazo de la recusación por extemporánea invocando el art. 465 del CPCCN, implica el desconocimiento y abolición judicial del art. 466 y sus conexos del citado cuerpo normativo.

Fecha de firma: 24/02/2023

Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

Por otra parte, refieren las recurrentes que una de las groseras e inexcusables omisiones del tasador fue no informar el precio por unidad de cada una de las cocheras, pues, se trata de diez bienes y no de uno sólo, incluso, existen cocheras más grandes y otras de menos metrajes.

Aluden que el sentenciante no tuvo en cuenta la ubicación de las cocheras, prescindiendo de la mayor o menor comodidad para estacionar en cada una, lo cual incide en su valor.

Continúan aseverando que el experto violó la obligación legal que era la de hacer conocer con tiempo a las partes el día y hora de la verificación de las cocheras a tasar, tal como lo impone el art. 471 del CPCCN. Sobre este aspecto insisten que no pudieron hacer el recorrido de identificación de las cocheras junto al perito para observar qué iba a tasar y el estado de cada una de las cocheras. Concluyen que existió una evidente actuación parcial e ilegal del perito que genera la nulidad de su pericia.

IV- Siguiendo el orden del interlocutorio atacado se tratarán,

seguidamente, los agravios.

  1. Sobre las quejas por el rechazo de la recusación cabe referir que en virtud de lo normado por el art. 467, segundo párrafo del CPCCN,

    la resolución que admite o deniega la recusación deducida contra un perito es irrecurrible, sin perjuicio de las facultades otorgadas a esta alzada en la oportunidad correspondiente.

    Por consiguiente, cabe concluir que el recurso de apelación interpuesto fue debidamente denegado (esta Sala, autos: “Recurso Queja Nº 1 – G., R. M. y otro c/ F., C. A. s/ cobro de honorarios profesionales”, exp. nº 47.421/2021/1, del 1-12-2022).

  2. Por otra parte, en lo relativo a la nulidad del peritaje ella se configura en supuestos en que contenga alguno de los vicios del consentimiento o de la voluntad, cuando se realiza por quien carece de título habilitante o no se realiza en la forma prescripta por la ley (Conf.

    F., E.M. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Tº

    III, pág. 406, A.P., 1989).

    Sin embargo, en este caso, no se cuestiona la idoneidad del martillero. Incluso, en cuanto a la forma de realizar la pericia, las Fecha de firma: 24/02/2023

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    deficiencias que ella podría llegar a tener en cuanto a su contenido, no configuran causales suficientes para su anulación, aunque la norma procesal provee herramientas a los litigantes a través de las cuales puede lograrse la debida aclaración y subsanar las deficiencias de fundamento de la pericia (Confr. M. – Sosa – Berizonce “Código Procesal Civil y Comercial…”, Tº V B, pág. 419, Ed. A.P.). Es con ese fin que el art. 473 del código de forma, contempla la facultad de impugnar o pedir explicaciones.

    Tampoco resulta admisible el reproche sobre la omisión de comunicar el día y hora en que se celebraría la inspección de las cocheras, pues, como consecuencia del carácter facultativo que la norma otorga a su presencia (arg. art. 471 del CPCCN), debieron las recurrentes tomar la iniciativa y hacer saber, en su caso, al experto su interés de concurrir y participar.

    Además, para que la nulidad prospere debería invocarse el perjuicio que deriva de la supuesta omisión y a que resultado diferente se habría arribado en caso de que dicha parte hubiese presenciado la diligencia (Confr. M.–.S.-.B., ob. cit. Tº VI, pág. 289). Se repara en que, en el relevamiento que la consultora técnica realizó sobre los espacios guarda coches y que sirvió de base para controvertir el informe pericial no se menciona que sus conclusiones habrían variado en caso de haber estado presente el día en que el experto realizó la inspección.

    En suma, no se enuncian vicios formales que invaliden el actuar del experto y conlleven la nulidad de su dictamen.

  3. El rechazo de la nulidad no es óbice para tratar los agravios que refieren a las impugnaciones a la pericia.

    Los expertos –el designado de oficio y el perito de parte- se presentaron, por separado, en el domicilio de la Av. Santa Fe 3047/3049/3061/3076 de la Ciudad de Buenos Aires. Describió la consultora técnica que el edificio consta de 7 pisos de espacios guarda coches destinados a renta. Accedió al segundo piso e inspeccionó las 10

    cocheras que fueron objeto de la litis. Discriminó las tasaciones otorgando un valor más alto a las unidades de mayor metraje y viceversa, todo ello contemplando la superficie, ubicación, accesibilidad,

    Fecha de firma: 24/02/2023

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

    distribución interna, costos de mantenimiento, rentabilidad, etc). A su vez,

    arrimó 13 tasaciones de cocheras de esa misma zona y similares características y metraje con su correspondiente descripción y valor,

    además del link para corroborar la información (confr. fs. 2896/2909).

    Por su parte el perito de oficio, no brindó detalle alguno de las unidades funcionales, las fotografías muestran solamente sectores generales del edificio y consideró que cada cochera tenía un valor U$S

    30.000 sin brindar ninguna explicación al respecto. Al formularse la impugnación, acompañó 6 tasaciones sin precisar sus referencias (confr.

    fs. 2912/2915).

    El idóneo de oficio realizó una descripción y explicación de los tres métodos de valoración de los inmuebles (“de capitalización”, “de reposición” y “comparativo y/o de referentes directos”). Refirió utilizar el “comparativo” por ser el más efectivo, al igual que la consultora técnica.

    Aún así arriban a valores totales disímiles, el perito U$S 300.000 y la consultora técnica U$S 211.837.

    Resulta admisible considerar que la ubicación dentro del edificio,

    sus características generales –que fueron descriptas- y, particularmente,

    las diferencias en los metros cuadrados de superficie de cada cochera avalan la conclusión de que el valor por...

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