Sentencia de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala III) - Santa Fe, 10 de Mayo de 2018

• Presidente: 450/18
• Fecha de Resolución: 10 de Mayo de 2018
• Emisor: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala III) - Santa Fe

L.N. Y OTROS C/ ASOCIACION CIVIL PROPIETARIOS DE AIRES DEL LLANO S/ DENUNCIA

Camara Apelacion Civil y Comercial (Sala III)

///ta Fe, 10 de Mayo de 2018.-

Y VISTOS:

Estos caratulados "LONGO NICOLAS Y OTROS C/ ASOCIACION CIVIL PROPIETARIOS DE AIRES DEL LLANO S/ DENUNCIA" (Expte CUIJ 21-04911221-9), venidos para resolver sobre el recurso de apelación interpuesto por la Asociación Civil Propietarios Aires del Llano contra la resolución nro. 526 de la Inspección General de Personas Jurídicas de fecha 1 de junio de 2017 (fs. 147/155vto.); y,

CONSIDERANDO:

1. - Que la Inspección General de Personas Jurídicas (en adelante IGPJ) resolvió hacer lugar a la denuncia y notificar a la denunciada, Asociación Civil Propietarios Aires del Llano, que no tiene facultad o capacidad para: a) el cobro de expensas y multas, b) el cobro de contribuciones para realizar obras de infraestructura, c) administrar los espacios comunes de un barrio e imponer compulsivamente a los denunciantes los pagos de obligaciones pecuniarias a las que no se obligaron, debido a que no se asociaron a la entidad. Asimismo, intima a la entidad denunciada a confeccionar los libros sociales en legal forma (...). Para así decidir, entre sus principales argumentos, la Directora General sostuvo: Que las actuaciones se originaron con motivo de la denuncia realizada por un grupo de propietarios del loteo/ Barrio de Aires del Llano contra la ASOCIACIÓN CIVIL PROPIETARIOS AIRES DEL LLANO (...), que existe legitimación activa en los denunciantes (...), que esgrimen como fundamento legal el interés legítimo de ser afectados por la actuación de una entidad de la que no forman parte a través del cobro de expensas (...), que el objeto de la denuncia es que la Asociación Civil Propietarios de Aires del Llano violó y abusó del objeto de su contrato social desplegando las siguientes actividades: a) administrar los espacios comunes del loteo y/o barrio Aires del Llano, b) la entidad realiza el cobro compulsivo de expensas y multas a los propietarios del loteo, que no integran la asociación civil, c) violar el objeto del contrato social (...), que en fecha 3 de abril de 2017, se notificó por cédula y se procedió a correr traslado (...), que la denunciada, la ASOCIACIÓN CIVIL PROPIETARIOS AIRES DEL LLANO contestó el traslado (...), que alegó, en su escrito de responde, que la Asociación se encuentra encargada y legitimada para recaudar el cobro de expensas y contribuciones y para reclamar su pago a todos los titulares de derechos reales o personales sobre los lotes, por la calidad de tales e independientemente de que sean asociados o no (...), que la Asociación Civil Propietarios Aires del Llano, ejerce facultades de administración común, cobro de expensas e imposición de multas (...). Los fundamentos esgrimidos fueron: A) Delegación del fiduciario Fontbar S.A del fideicomiso inmobiliario, en el cual cedió a la Asociación Civil la administración de los espacios comunes, correspondiéndole a éste, a su vez, por el contrato de fideicomiso inmobiliario originario. B) Por el aprovechamiento o beneficio que los titulares de los terrenos (de derechos reales o personales) obtienen por la administración de las partes comunes. C.ó afirmando que la entidad realiza la administración común a los efectos de brindar un servicio en interés a la comunidad de propietarios, y sin perseguir fines de lucro (...), que las apoderadas de la Asociación, reconocen que la Inspección General de Personas Jurídicas observó el estatuto, que nada debía contener respecto de expensas y gastos comunes, exigiéndose incluir lo relativo a las cuotas asociativas, ya que de lo contrario se podía vulnerar el principio de libre asociación y contrariar la naturaleza de las asociaciones civiles (...), que según la Inspección General de Personas Jurídicas la obligación del pago de expensas surge de la calidad de ser propietario, poseedor o fiduciante de un lote (...), que admiten que recurren a la figura de la Asociación Civil por imposibilidad de adoptar la figura de conjuntos inmobiliarios (...), que en los Antecedentes que condujeron al otorgamiento de la personería jurídica, la Inspección General manifestó: 1) La Asociación Civil Propietarios de Aires del Llano se constituyó en fecha 3 de septiembre de 2015 y se la autorizó a funcionar mediante R.. IGPJ Nº 993 de fecha 31/10/2016 (...); 2) (...); 3) En el trámite de constitución, este organismo observó: A) PATRIMONIO (...), B) OBJETO: El objeto social aprobado es fomentar actividades sociales y mejorar espacios comunes (...) a través de una cuota social (...). Nunca se autorizó la administración de espacios comunes de un fideicomiso inmobiliario o barrio cerrado, cobros de expensas e imposición de multas, para obras de infraestructura, ni reglamentos de edificación y otros, por no considerarlo de bien común (...), que su exclusión del objeto social fue requerida en forma expresa por parte de la IGPJ (...), que la entidad accedió a la modificación de sus estatutos acorde de las observaciones formuladas por esta IGPJ. Por ello, el Artículo Segundo referido al objeto social, en su redacción definitiva dice: tendrá como objeto: a) contribuir a la buena convivencia del Barrio Privado Aires del Llano, promoviendo el progreso y desarrollo de vida de sus habitantes, b) Fomentar las mejoras edilicias, de iluminación, el cuidado y preservación de espacios verdes y comunes, c) Representar a los habitantes del Barrio Aires del Llano, ante los Poderes Públicos Nacional, Provincial, Municipal o entes particulares para toda la gestión administrativa o judicial en defensa de sus intereses, d) Estudiar y requerir de los organismos correspondientes las soluciones a la problemática, impulsando el desarrollo y crecimiento, e) Promover entre sus asociados el espíritu de solidaridad, participación y compromiso, f) Desarrollar acciones tendientes a fomentar en el barrio las expresiones solidarias, sociales, culturales y deportivas. Que la IGPJ otorgó en octubre de 2016 la autorización para funcionar a la Asociación Civil Propietarios de Aires del Llano, a los efectos de reconocer la voluntad de un grupo de personas para fomentar actividades sociales y para mejorar espacios comunes de un barrio (...), que nunca se autorizó la administración de espacios comunes, cobros de expensas e imposición de multas u obras de infraestructura (...), que la resolución que otorgó la autorización nunca fue objetada (...), que por todo lo reseñado se advierte una actuación de la Asociación Civil Propietarios de Aires del L. en violación o abuso del objeto social de la entidad, extendiéndose a terceros no asociados, por lo siguiente: A) Ejercicio de facultades en abuso o violación al objeto del contrato social, como ser: cobro de expensas, multas y contribuciones para realizar obras de infraestructura, administración de los espacios comunes de un barrio cerrado en sustitución de un fiduciario de un fideicomiso inmobiliario (...), que no corresponde a una Asociación Civil el cobro de expensas, por no corresponder a la naturaleza de su tipo asociativo (...), que el pago de la cuota es voluntario, la falta de pago es causal de expulsión. Que todo ello en contradicción con el principio de especialidad de las Personas Jurídicas (...), que la capacidad de derecho de la persona jurídica encuentra sus límites y alcances en su objeto social. Que a mayor abundamiento y en relación a "La Capacidad y El Objeto" debe tenerse presente la estrecha vinculación entre el objeto y la capacidad se refleja en que es el objeto el que limita la capacidad de derecho de la persona jurídica. Que el instrumento constitutivo de la entidad establece un sistema de representación circunscrito a las personas que suscribieron el aludido contrato social y cuyo representante legal o contractual, sólo puede obligar a los partícipes del contrato con terceros en la medida de su objeto social (...), que en este orden de ideas es importante distinguir entre objeto social y actividad; aquél "está determinado por la categoría de actos para cuyo ejercicio se constituyó la sociedad. La actividad, en cambio, es el ejercicio efectivo de actos por la sociedad en funcionamiento" (...), que cabe resaltar que ambos guardan una estrecha relación, donde la ejecución efectiva de actos en pos de la consecución del objeto, no puede avanzar sobre éste ni desnaturalizarlo, por ello la exigencia de que el objeto sea preciso y determinado (Art. 156 CCC) a los fines de reconocerse indubitablemente sus límites y alcances, impidiendo así el ejercicio de una actividad contraria a aquél. B) Exigir compulsivamente el cumplimiento de obligaciones a terceros no asociados, por lo tanto, no obligados al compromiso asociativo (...), que de lo contrario, autorizar la asociación compulsiva de personas se violaría el derecho receptado en el art. 14 CN, que en su esencia determina la libre asociación, así como también, la libertad de los asociados de renunciar a la participación de una persona jurídica. C) Ejercer actividades como facultades delegadas, que exceden su objeto social y que le preceden al tiempo de su constitución, pretendiendo incluso alcanzar a terceros no asociados. (...). Que se declaró que el ejercicio de la administración de los espacios comunes desde mayo de 2014, por un acta unilateral de cesión, a persona indeterminada y acta definitiva de traspaso (...) en la que Fontbar S.A (administradora) "le traspasó la administración de espacios comunes, con sus débitos y créditos". Que a la fecha de asumir las obligaciones de administración (mayo 2014) no existía la entidad, ni como simple asociación, la cual se constituyó según contrato el 3/09/2015 (sin declarar la preexistencia de alguna Simple Asociación) (...), que Fontbar S.A recibió por parte del propietario de los espacios (Municipalidad de Santo Tomé), el uso perpetuo gratuito e irrestricto y cede posteriormente la administración de los espacios comunes (...), que el ejercicio de facultades...