Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 30 de Agosto de 2019, expediente CIV 045538/2014/CA002

Fecha de Resolución30 de Agosto de 2019
EmisorCamara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “L., M.J. y otros c/ F.A., F.J. y otros s/ Modificación del Reglamento de Copropiedad”.- Expte. N°

94.540/2013.-

L., M.J. y otros c/ F.A., F.J. y otros s/ Cobro de sumas de dinero

.- Expte. N° 45.537/2014.-

L., M.J. y otros c/ F.A., F.J. y otros s/ Prescripción adquisitiva

.- Expte. N° 45.538/2014.- J.. N° 16.-

En Buenos Aires, a los 30 días del mes de agosto de 2019, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la S. H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “L., M.J. y otros c/

F.A., F.J. y otros s/ Modificación del Reglamento de Copropiedad”, “L., M.J. y otros c/ F.A., F.J. y otros s/ Cobro de sumas de dinero” y “L., M.J. y otros c/ F.A., F.J. y otros s/ Prescripción adquisitiva”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. K. dijo:

Contra la sentencia única dictada en primera instancia, que hizo lugar a la pretensión de modificación de los porcentajes determinados en el reglamento para el pago de las expensas comunes, y rechazó la pretensión de cobro de sumas de dinero, así como la de adquirir por usucapión el derecho a asignar cierto destino a una unidad funcional, las partes expresan agravios diversos. En el primero de los expedientes mencionados ut supra, expresan agravios algunos de los codemandados (fs. 877/819, y los actores (fs. 883/9), cuyos traslados fueron respondidos a fs. 892/5 por los actores, y por algunos de los demandados a fs. 897/9 y a fs 899. En el segundo de los expedientes, expresan agravios los actores a fs. 519/21, cuyo traslado es contestado a fs. 523/6 y a fs. 528/9. En el tercero, por cobro de sumas de dinero, expresan agravios los actores a fs. 355/7, cuyo traslado es contestado a fs. 359/62 y a fs. 364/5.

1) “L., M.J. y otros c/Ferreira A., F.J. y otros s/Modificación del reglamento de copropiedad”:

Fecha de firma: 30/08/2019 Alta en sistema: 02/09/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #21095359#243047069#20190830163359889 Algunos de los codemandados se agravian de que no se haya hecho lugar a la excepción de prescripción liberatoria que opusieron a la pretensión de que se modificasen los porcentuales fijados en el reglamento.

Hacen referencia a que se apoyaron en los arts. 954 (5 años) y 4023 del Código Civil entonces vigente, pero que el primero fue invocado porque los actores citaron esa norma. Dicen que desde la modificación del reglamento en 1994 hasta la fecha de promoción de la demanda transcurrieron más de 19 años, y que si se tomaran como punto de partida, otros hechos, como la apertura de la puerta, o la donación a los hijos del propietario, también se habría cumplido el plazo. En segundo término, cuestionan que por el rechazo de la excepción se les haya impuesto las costas.

Por su parte, los actores, si bien están conformes con la admisión de la demanda que perseguía la modificación del reglamento, cuestionan la forma en la que efectuó el cálculo matemático así como los porcentajes fijados en consecuencia. En efecto, señalan que si su unidad funcional, más pequeña en superficie, tiene un valor promedio aproximado al doble de las restantes, no se explica por qué debe pagar el 65% de las expensas. Señalan un error al momento de efectuar la cuenta.

Comenzaré por el examen de la excepción de prescripción.

Los actores. M., P. y A.L., en carácter de propietarios de la unidad funcional n° 1 del inmueble de Av. Q.3., y los Sres. J.L. y M.P.P., en su carácter de usufructuarios de dicha unidad, demandaron a los propietarios de las unidades funcionales nº 2, 3, 4, 5 y 6. Solicitaron que se modifique el artículo octavo del reglamento de copropiedad, en lo que respecta al destino de la unidad. También requirieron modificar el artículo décimo del Reglamento que fija la contribución por expensas ordinarias, en el sentido que el aporte de la unidad funcional n° 1 sea del veintiocho con cincuenta y ocho por ciento (28,58%) y la contribución de las restantes unidades del catorce con veintinueve por ciento (14,29%). Actualmente, su porcentual es del 85%.

La actual redacción de los artículos octavo y décimo del reglamento, cuya modificación se pretende, deriva del acuerdo celebrado en el marco de Fecha de firma: 30/08/2019 Alta en sistema: 02/09/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #21095359#243047069#20190830163359889 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H los autos “L.J. c/Consorcio Av. Q. 308 s/ Modificación de reglamento”, N° 78.769/1992, que se inscribió en el Registro de la P.iedad Inmueble el 7 de octubre de 1994. El ARTÍCULO OCTAVO dice: “...La unidad funcional Nro. 1 está destinada a local de negocio en forma absolutamente indivisible... A los efectos de evitar perjuicios al funcionamiento de las unidades 2 a 6 que se destinan actualmente a viviendas el titular del local deberá efectuar a su costo la apertura directa de la unidad a la vía pública manteniendo el estilo del frente y armonía arquitectónica clausurándose al público el actual acceso de la unidad 1 al hall de entrada del edificio. Tal apertura solo será exigible a partir del momento de la venta o locación o cambio de tenencia de tal unidad o transferencia de fondo de comercio que efectúe J.L. o cambio de ramo...” Y el ARTÍCULO DÉCIMO: “Las cargas comunes así como la contribución para atender las mismas, quedan determinadas para los respectivos copropietarios por la proporción que corresponde al valor de cada unidad de su propiedad... Mientras J.L. continúe en la explotación del local destinándolo a la venta de artículos de decoración de la casa Horizons las expensas continuarán abonándose con el porcentual de dominio asignado a cada unidad... Para el supuesto de venta y/o locación y/o cambio de tenencia de tal unidad o cambio de ramo del negocio o transferencia o locación o comodato del fondo de comercio o apertura de puerta o puertas a la vía pública y a partir de esa fecha, la facturación de expensas del inmueble se efectuará de la siguiente forma: las expensas extraordinarias se prorratearán entre copropietarios conforme al citado porcentual de dominio. Las expensas ordinarias (incluidas las reparaciones y mantenimiento habituales) se prorratearán entre las unidades que integran el consorcio aplicándose los siguientes porcentuales: unidad 1: 85%, unidad 2: 5,04%, unidad 3: 0%, unidad 4: 5,10%, unidad 5: 0%, unidad 6:

4,86%...” (cfr. fs. 133/137).

Los propietarios de la unidad funcional Nº 5, opusieron excepción de prescripción, en los términos de los arts. 954 y 4023 del Código Civil, a la referida pretensión de modificar los porcentuales.

Fecha de firma: 30/08/2019 Alta en sistema: 02/09/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #21095359#243047069#20190830163359889 Tanto en la ley 13.512, como en el actual Código Civil y Comercial, se prevé que las partes, con la mayoría requerida, pueden modificar determinadas cláusulas del reglamento. En el caso, al pretenderse la modificación de porcentuales, se requiere la unanimidad. La doctrina, aunque la ley no lo prevé expresamente, alude a cláusulas “estatutarias”, en tanto afectan el estado patrimonial de todos y cada uno de los propietarios.

Ahora bien, cuando no se alcanza la mayoría exigida, existe la posibilidad de obtener la modificación judicialmente, aun en los asuntos que exigen unanimidad (ver K., C., La adquisición de inmuebles y la aplicación de la ley de defensa del consumidor, Revista Notarial nro.

961, La Plata, 2009, p. 52; R., H., Liberación de pago de expensas comunes por servicios no prestados en la propiedad horizontal, Rev del Notariado, nro. 737, 1974, p. 1681, y P.iedad por pisos o por departamentos, ps. 162 y 316/7).

Se resolvió que los integrantes de un consorcio no deben quedar indefinidamente sujetos a las cláusulas del reglamento que resulten injustas en su aplicación o lesivas a sus legítimos derechos; tal situación debe corregirse mediante la reforma al reglamento promovida ante la asamblea de propietarios y, en caso que la decisión de la asamblea fuera arbitraria o injusta, puede reclamarse el amparo...

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