Locación supérstite (enajenación del inmueble locado)

• Autor: Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

SUMARIO: I.- Introducción. II.- Antecedentes del art. 1498 del Código Civil. III.- Análisis específico del art. 1498 del Código Civil. IV.- Normas del Código Civil y notas del codificador, que se vinculan con la cuestión. V.- Conclusiones. VI.- Posibilidad de renunciar a la supervivencia de la locación. Orden público. VII.- Recomendaciones prácticas. VIII.- Perspectivas. IX.- Bibliografía

1. Introducción.

   Se la denomina locación supérstite, porque sobrevive a la enajenación del inmueble locado. La ley 23.091, no contiene normas modificatorias del Código Civil, en lo atinente a la suerte de la locación de inmueble urbano, una vez enajenado el bien locado. No cabe duda, entonces, que conforme a lo dispuesto por el art. 1498 del mencionado código, enajenado el bien alquilado, por cualquier acto jurídico que sea, el adquirente, debe respetar la locación, existente, por el lapso que falte para concluir el contrato.

   Sin embargo, lo que no está claro, es cuáles son las razones de esta sobrevida de la locación, teniendo en cuenta de que se trata -la locación- de relaciones jurídicas de naturaleza personal; y tampoco existe suficiente luz, sobre los requisitos exigibles a la locación supérstite, por ejemplo, la temática de la fecha cierta.

   Quedan asimismo dudas, ante una jurisprudencia que acepta sin retaceos la supervivencia de la locación respecto de la transmisión del bien locado, teniendo en cuenta que, los mismos jueces que están de acuerdo con la subsistencia de la locación, han en cambio negado prioridad a la misma respecto de, un derecho menor que el dominio, y ni siquiera principal, sino accesorio, como es la hipoteca: nuestra jurisprudencia superior -a la que nos venimos oponiendo desde hace años- reconoce validez a las cláusulas de la escritura hipotecaria que obligan al propietario deudor hipotecario, a dejar desocupado el inmueble -sin poderlo alquilar- a título de garantía del acreedor hipotecario (derecho privativo de éste) y contra la necesidad general de vivienda (derecho funcional de todos).

   Entendemos -entonces- necesario, formular una revista que permita examinar la problemática del respeto de la locación, por parte del adquirente del inmueble locado.

2. Antecedentes del art. 1498 del Código Civil.

   Francia.

   El art. 1783 del Código Napoleón, establece que el adquirente del inmueble locado, no puede expulsar al locatario de fecha cierta, a menos que se haya reservado el locador aquel derecho, en el contrato de locación.

   Tal como explica Vélez Sarsfield, en la nota al artículo 1498 del Código Civil argentino, que adopta una posición parecida, Troplong, sostuvo que la permanencia de la locación, obedece a que nos encontramos ante un derecho real del inquilino, que, por supuesto, sigue a la cosa.

   A su vez, nuestro codificador, que no comparte la tesitura del "derecho real", explica la cosa a su modo, y, entonces, -suministra la fácil solución de que se trata de una obligación emanada de la ley, y que, el que compra un inmueble arrendado, "contrae formalmente la obligación de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario"; dentro de su tesis, Vélez, alude a que el locador "consiente implícitamente en mantenerlo -al inquilino- en el goce de la cosa".

   Mucho más coherente resulta la posición que adopta nuestro codificador -sin desarrollar ideas, pero ejemplificando- cuando en la nota al art. 3276 de nuestro Código Civil, tratando de pleno el tema de que "las disposiciones tomadas por el propietario de la cosa relativamente a los derechos comprendidos en la propiedad, son obligatorias para el sucesor", expresa: "El que compra una casa no puede expulsar al inquilino mientras el arrendamiento no concluya". Hay evidente contradicción en Vélez Sarsfield, entre lo que manifiesta en la nota al art. 1498 y lo que expresa en la nota al art. 3276; mientras en la anotación del art. 1498, nos habla del consentimiento implícito del inquilino, cuando anota el art. 3276, el ejemplo que proporciona, acomodado al texto de dicho artículo, dejaría al descubierto, que el adquirente de un inmueble locado debe respetar la locación, porque "las disposiciones tomadas por el propietario relativas a facultades comprendidas en el derecho de dominio" son obligatorias para su sucesor (sin distingos, del carácter de universal o particular, por acto entre vivos o por causa de fallecimiento).

   Vélez, en sus notas ha omitido -además- las importantes refutaciones que formula Marcadé, a la tesis del derecho real, de Troplong (art. 3256 Cód. Civil), con lo cual -nuestro codificador- no contribuye, ciertamente, a aclarar el confuso panorama.

   Marcadé deja en ridículo la teoría de Troplong, mostrando cómo, si se tratase la locación de un derecho real, arrastraría nocivas consecuencias para los locatarios, por ejemplo, en los casos de destrucción parcial o total de la cosa locada, reparaciones fundamentales de la casa y otras obligaciones propias de la titularidad de los derechos reales sobre inmuebles (Marcadé, V. & Pont, Paul. Droit civil français, Explication du Code Napoléon, Paris, 1868).

   Como el Código francés menciona solamente a la venta, los comentaristas, se han encargado de aclarar, que la mención legal involucra el caso más frecuente de enajenación, pero que no excluye a cualesquiera otras formas de transferencia del dominio del inmueble locado. Se dice, y con razón, que carecería de sentido que, v. gr., un comprador -que paga un precio por el bien- deba respetar una locación preexistente, y que, por ejemplo, un donatario, que no efectuó desembolso de ninguna especie, se viese liberado de atenerse a ese respeto.

   También los comentaristas franceses, expresan, que segundos locatarios deben respetar a los primeros, y que, segundos adquirentes, tienen igualmente, el deber de respeto de la locación anterior; dejándose en claro que lo que interesa es la "fecha de celebración de la locación" y no, la fecha de iniciación del efectivo goce (Zacharie, Karl, t. III, p. 26, Paris, 1860).

   Marcadé proporciona un ejemplo: Pedro, propietario de un inmueble, firma en enero con Primo, una locación que registra enseguida y cuyo goce comenzará en setiembre; en abril, Pedro hace otra locación a Segundo y le da posesión; y, por fin, en junio, vende el inmueble a Tercero. Según el ejemplo, Segundo podrá ser expulsado por falta de inscripción y fecha cierta, pero el comprador, Tercero, no podrá impedir que, en setiembre, Primo entre en el uso y goce de la locación precontratada. En el ejemplo, el derecho de Primo es más fuerte que el de Segundo y tercero, en lo referente al disfrute contratado del inmueble.

   Italia.

   El Código Civil italiano (art. 1549) reconoce la supervivencia de la locación constituida por escritura o debidamente inscripta en actos o protocolos oficiales que le asignen "fecha cierta anterior"; y bajo condición de que "el locador no se hubiese reservado la facultad de vender poniendo término a la locación". Esta solución se explicaba, diciendo que en determinados casos, el posible vendedor de un inmueble, lo daba en locación mientras trataba de venderlo, y, a fin de no ver disminuido el precio de venta, dejaba al locatario pagar un arriendo menor, con tal que lo asegurara la cláusula de poner fin a la locación al vender (desde siempre, un inmueble alquilado, representa menor valor que un inmueble desocupado, en el mercado de la venta).

   España.

   El Código Civil español (art. 1571), reconoce validez a la hipoteca ante la enajenación del bien locado, solamente si la locación ha sido inscripta; excepto pacto en contrario existente, entre locador y locatario. La Ley Española de Hipotecas, establece en forma expresa, la vigencia de la locación inscripta, para caso de enajenación, y en las relaciones con el acreedor hipotecario. En los casos por derecho de retracto, no se puede desalojar al inquilino, hasta después de vencido el plazo durante el cual se podía ejercitar el retracto (arts. 1571 y 1572 Cód. Civ. español).

   En diversas leyes locativas europeas (Francia, ley 22/6/82, arts. 10 a 13; Italia, ley 29/7/78, arts. 38 a 40), no solamente se preserva la vigencia de la locación cuya fecha anterior se encuentre acreditada, sino que -incluso- existe derecho preferente de compra de la unidad locada, en favor del inquilino (Abatti, Enrique L., Dibar, Alberto R., Rocca, Ival (h), La actual legislación locativa en Francia e Italia y Francia, El Derecho, 9/9/1983).

   Ival Rocca, se ha pronunciado en favor de la supervivencia de la locación, al plantear la inconstitucionalidad de las leyes de expropiación que dan por concluida la locación (Rocca Ival, Expropiaciones, Ocupaciones y Retrocesiones, ed. Plus Ultra, 1980, p. 50/1, con cita de los arts. 17 y 31 Constit. Nac. y 1498 y 2511 Cód. Civil, contra el art. 26, ley 21.499), y también, cuando ‑en polémica con Quintana Terán‑ impugnó de nulidad las cláusulas de las hipotecas que obligan a mantener desocupadas las unidades habitacionales, en supuesta y privativa defensa de los intereses del acreedor hipotecario y contra los intereses de la comunidad (Rocca Ival, Hipoteca: validez de las cláusulas de no-arrendamiento, en La Ley, 26/12/63; íd., Hipoteca y locación, en La Ley 10/6/64; Rocca-Griffi, Alquiler de Bien Hipotecado.¿es prohibido?, Grial, Bs. As., 1969).

3. Análisis específico del art. 1498 del Código Civil.

   La norma, textualmente dice: “Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido”. En consecuencia, pueden extraerse algunas conclusiones conforme lo examinamos a continuación:

   1. Enajenación. El legislador, se refiere a la transmisión de dominio, y no formula distingos. Quiere decir que se comprenden los actos a título oneroso y los actos a título gratuito. Pero la alusión es a la "enajenación" en sí, y no al supuesto de la promesa de venta, para nosotros, porque a pesar de la fuerza que impone al boleto de compraventa, el art. 1185 bis del Cód. Civil (texto según ley 17.711)...