Ley 23091

Emisor:Honorable Congreso de la Nacion
Fecha de la disposición:16 de Octubre de 1984
 
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LOCACIONES URBANAS

Disposiciones que regirán las locaciones destinadas a vivienda. Promoción. Disposiciones Generales y Complementarias. Vigencia.

LEY Nº 23.091

EL SENADO Y CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION ARGENTINA, REUNIDOS EN CONGRESO, ETC., SANCIONAN CON FUERZA DE LEY:

CAPITULO I Disposiciones generales Artículos 1 a 5
ARTICULO 1º

— Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

ARTICULO 2º

— Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

  1. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

  2. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;

  3. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

  4. Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

  5. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

ARTICULO 3º

— Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

ARTICULO 4º

— Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

ARTICULO 5º

— Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

CAPITULO II De las locaciones destinadas a vivienda Artículos 6 a 9
ARTICULO 6º

— Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

ARTICULO 7º

— Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

  1. El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;

  2. Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

  3. El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

ARTICULO 8º

— Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

ARTICULO 9º

— Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

CAPITULO III De la promoción de locaciones destinadas a vivienda Artículos 10 a 20
ARTICULO 10 — Creación y características

Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes características:

  1. Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;

  2. Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación;

  3. El plazo mínimo de la locación será de tres años;

  4. Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;

  5. El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización elaborado oficialmente por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo;

  6. Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo;

  7. Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.

ARTICULO 11 — Beneficios Impositivos

Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.

Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la Resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.

ARTICULO 12 — Destino de las inversiones

Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo precedente en materia de inversiones deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:

  1. Las inversiones deberán destinarse a;

    1) La construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley;

    2) La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha;

    3) La compra de unidades de vivienda concluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen...

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