Ley. 14449. Acceso Justo Al HáBITAT.CREA, el Programa de LOTES.CREA el Régimen de Integración SOCIO-URBANA de Villas y Asentamientos PRECARIOS.MODIFICA Ley 6769 y 8912.(zonas ESPECIALES-TIERRAS-VIVIENDAS-CONSORCIOS URBANíSTICOS-PARCELAS-EXENCIóN Impuestos)

RESUMEN

 Fundamentos de la Ley 14449               La presente ley viene a dar respuesta desde una mirada integral a los distintos aspectos vinculados a la problemática de la tierra y la vivienda, incorporando principios rectores, directrices generales e instrumentos de actuación que permiten fortalecer la intervención eficiente y justa del Estado para resolver el déficit urbano habitacional, en momentos en los que el gobierno nacional ha tomado la decisión de avanzar en la garantía del derecho constitucional de acceso a la vivienda digna para todos los sectores sociales.               En este sentido, al esfuerzo nacional que ha permitido en todo el país alcanzar más de 900.000 soluciones habitacionales desde 2003 a la fecha, se agrega el reciente Decreto № 902/2012 que establece el Programa de Crédito Argentino (PRO. CRE. AR.), con el objetivo de otorgar una línea de financiamiento de 400 mil créditos para construir viviendas en los próximos cuatro años.               Pese a estos importantes avances en la ejecución y realización de soluciones habitacionales y de infraestructura social, el déficit urbano habitacional estructural no ha podido revertirse, razón por la cual se impone elaborar nuevas soluciones en las que intervengan los sectores sociales involucrados, los municipios y el gobierno provincial.               En los últimos años, y más allá del esfuerzo estatal mencionado, ha aumentado el déficit de suelo urbano y viviendas para sectores sociales medios y bajos. Asimismo se ha acrecentado y densificado la población que habita en villas y asentamientos. Por otra parte se ha producido una fuerte concentración de la renta urbana que se materializa a través de la realización de prácticas especulativas por parte de los desarrolladores y propietarios, lo cual da como resultado una gran cantidad de inmuebles deshabitados y terrenos baldíos aptos para ser edificados pero que se encuentran retenidos a la espera del aumento del valor del suelo.               El precio del suelo ha experimentado aumentos que superan toda lógica, afectando principalmente a los más jóvenes que se ven imposibilitados de acceder a su primera vivienda.               La situación generada indica que resulta insuficiente encarar el problema con meras políticas de construcción de vivienda social a través de empresas constructoras, y se impone intervenir prontamente en el mercado de suelo urbano como lo hacen por ejemplo Brasil (a través del Estatuto de la Ciudad) o Colombia (con la Ley № 388/97 de desarrollo urbano).               Argentina enfrenta el desafío de plantear la reforma urbana a partir de legislación que reconozca presupuestos básicos para el desarrollo urbano con inclusión social. Por su parte, la provincia de Buenos Aires debe fijar un nuevo marco legal que rija lo relativo a la ocupación, subdivisión y ordenamiento del territorio, ya que el Decreto-Ley № 8.912/77 vigente no reconoce la realidad en que se habita la Provincia y sus necesidades de crecimiento.               Se deben, por lo tanto, generar instrumentos legales y de gestión del suelo en todos los niveles de gobierno, estableciendo como regla principal la justa distribución de las cargas y beneficios que produce el crecimiento de las ciudades               La tierra en general se valoriza por la acción estatal y no del propietario y, consecuentemente, el Estado está obligado a recuperar parte de ese incremento para la sociedad a fin de contar con recursos extra presupuestarios que sirvan para financiar, entre otras cosas, la creación de bancos de tierras.               También debe analizarse cómo debe intervenir el Estado por vía impositiva, como lo hacen Estados Unidos y Canadá, para limitar las prácticas especulativas tendientes a la retención de tierras y viviendas, generando una reducción artificial de la oferta.               Las crónicas periódicas de los diarios anuncian nuevas tomas de tierras, usurpaciones y desalojos, con un destino preanunciado de conflicto, muerte y dolor que nos enfrenta como ciudadanos.[i][i]               La lógica de un Estado activo y previsor parece ausente y predomina una mirada represiva e individualista en una suerte de sacralización del derecho de propiedad.               Es por lo expresado que reconocemos como urgente la necesidad de nuevas alternativas para el uso social del suelo, en las que una acción estatal de planificación, reconocimiento de derechos y obligaciones y al fin de eficiente regulación, debe marcar el rumbo presente y futuro, en un momento de la historia Argentina en la que se ha recuperado la voluntad política de fortalecer el rol del Estado para construir una sociedad más justa e igualitaria.[ii][ii]               A pesar de procesos de gran crecimiento económico y de reconocimiento de derechos sociales y culturales, con una enorme inversión pública en todas las materias de desarrollo nacional, no se ha podido lograr la realización plena del derecho a la tierra y la vivienda digna, ya que la oferta de dichos bienes fundamentales opera casi exclusivamente con la lógica del mercado. Las prácticas especulativas de los propietarios de suelo, crean un clima artificial de escasez de tierra urbanizada que hace que los valores de mercado del metro cuadrado se incrementen incluso por encima del precio que poseían durante el período de dolarización de nuestra economía.               Como consecuencia de esto, las ocupaciones de tierras y viviendas constituyen en la historia reciente la forma más común de acceso al suelo para los sectores populares, generando que 6 de cada 10 personas que en la Región Metropolitana compran un lote o alquilan, lo hagan en el mercado informal.               Si bien la fuerte informalidad que se observa tiene un origen multicausal, una cuestión fundamental se encuentra en el inaccesible precio del suelo, el cual en algunas zonas del área metropolitana en los últimos 8 años se ha incrementado más de un 360%, fenómeno ligado a la falta de acceso al crédito, de acceso al mercado formal de alquileres, de incorrecto destino de la inversión pública, opacidad y elitismo de las normas urbanísticas, entre otras cuestiones.               Tales prácticas se encuentran amparadas por una concepción del derecho de propiedad de origen civilista, individualista y excluyente, que se expande en toda América Latina[iii][iii], violatorio de los esenciales principios de igualdad y equidad, poniendo al margen del cumplimiento de obligaciones a los propietarios de la tierra. La función social de la propiedad en nuestro país no se encuentra enunciada en forma taxativa en el texto constitucional, tal como sí surgía de la Carta Magna de 1949[iv][iv], lo que no obstaría por vía de aplicación de los pactos internacionales de derechos humanos de los que somos parte en su plena aplicación, tal como surge de la novedosa jurisprudencia al respecto[v][v]               Somos conscientes de que no constituye garantía de realización cierta de la función social del derecho de propiedad su simple enunciación en el texto constitucional y/o por vía normativa. El cumplimiento de lo establecido en las normas de contenido social depende en gran medida de su efectividad, asegurada por instrumentos regulatorios del mercado de suelo que permitan conciliar los intereses particulares del propietario con los de la sociedad.               Esta cuestión se verifica con claridad en países como Colombia, Brasil o Chile, que poseen una gran trayectoria en la materia.               En el caso colombiano se concreta en el... (ver resumen completo)


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