Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 7 de Octubre de 2019, expediente CIV 100995/2013/CA001

• Fecha de Resolución: 7 de Octubre de 2019
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “LETNER, A.J. Y OTRO contra PENAS ANDRADE, M.D.P. Y OTRO sobre NULIDAD DEL ACTO JURÍDICO”.

Expediente nº 100.995/2013.

Juzgado n° 68.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los días del mes de octubre de 2019, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados: “LETNER, A.J. Y OTRO contra PENAS ANDRADE, M.D.P. Y OTRO sobre NULIDAD DEL ACTO JURÍDICO”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio la Dra. S.P.B. dijo:

I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso interpuesto por los actores (fs. 1527) contra la sentencia de primera instancia (fs. 1502/1513vta.). Se fundó oportunamente (fs. 1533/1553) y recibió réplica (fs. 1555/1563). A continuación, se llamó autos para sentencia (fs. 1565).

II- Los antecedentes del caso.

Los señores A.J.L. y A.M.S., por su propio derecho, demandaron a los señores M.d.P. y S.P.A. por nulidad de acto jurídico y daños y perjuicios derivados de él.

Relataron que, el día 13 de septiembre de 2012, suscribieron un contrato de locación del inmueble –con la finalidad de destinarlo a un emprendimiento gastronómico- propiedad de los demandados, ubicado en la calle A.3., de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Refirieron que se pactó un canon locativo escalonado y dividido en dos contratos. La mitad del precio se consignaría en el contrato de locación y el resto en un mutuo, en el cual sólo fue co-contratante la señora P.A. y donde se instrumentaron treinta y dos pagarés coincidentes con el período locativo, en atención a las mejoras necesarias a realizar en el local.

Además, explica que estipularon un plazo de gracia de sesenta días para efectuar refacciones en el local, mientras estaban pendientes los trámites para la Fecha de firma: 07/10/2019 Alta en sistema: 28/10/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #16425104#238593731#20191008093120174 habilitación, los cuales correrían por su cuenta y riesgo.

D. aquéllas que realizaron en el local y luego, el día 3 de diciembre de 2012, iniciaron las gestiones administrativas tendientes a obtener la habilitación.

Sostienen que era necesario el comprobante de que la localización de la actividad estaba aprobada por el “Consejo de Planificación Urbana” -hoy llamado “Consejo del Plano Urbano Ambiental”- y el plano de obra registrado y/o aprobado, coincidente con la superficie total a habilitar y con el uso correspondiente.

Refirieron que éstos no les fueron entregados por los demandados ya que no los tenían, debido a que modificaron el inmueble sin permiso de obra y, por ello, no contaban con un plano final.

Manifestaron que, el día 4 de diciembre de 2012, se presentaron dos inspectores de la “Agencia Gubernamental de Control, Dirección General de Higiene y Seguridad Alimentaria”, quienes intimaron a habilitar el local en el plazo de quince días hábiles. Luego, la “Dirección General de Habilitaciones y Permisos del GCBA” dictó

una disposición donde suspendió el trámite de la solicitud de habilitación del local y el día 21 de marzo de 2013, por haberse constatado que el local estaba abierto en esa condición, dispusieron su clausura preventiva.

Describen que enviaron una carta documento a los demandados, intimándolos a presentar el plano final de obra aprobado, a la cual la destinataria contestó que el contrato de locación había quedado rescindido por falta de pago y que, por lo tanto, nada debía entregar. Respecto a lo abonado, los actores aclararon que fue parcial por la imposibilidad de funcionar, por causas ajenas y por no poder usar la cosa conforme al destino previsto convencionalmente.

Agregaron que allí hubo otros negocios y que en todos los casos se había frustrado su habilitación, por no contar con los elementos necesarios -el plano final de obra y la conformidad con el Plano Urbano Ambiental- y que nunca la accionada gestionó para obtenerlos.

En consecuencia, plantearon nulidad del contrato de locación por ser el objeto prohibido por la ley e imposibilidad de cumplir su destino. En subsidio, alegaron que se trata de actos jurídicos viciados por dolo de la demandada, quien sabía de la traba para habilitar al local y nada hizo para solucionarlo, omitiendo estas circunstancias al contratar y llevando así a engaño a sus co-contratantes.

Fecha de firma: 07/10/2019 Alta en sistema: 28/10/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #16425104#238593731#20191008093120174 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Respecto del mutuo, expresaron que nunca se recibió la suma allí mencionada y que su verdadero fin era un precio suplementario mensual o valor llave.

En definitiva, sostuvieron que no se trató de dos contratos sino de uno solo, que es el de locación. Por ello, el mutuo padece los mismos vicios, más allá de las violaciones a la ley 23.091 señaladas.

Asimismo, requirieron los daños y perjuicios derivados de la nulidad del acto.

La señora M.d.P.P.A., en lo atinente a la acción, solicitó se declare la caducidad de la instancia y, en subsidio, contestó la demanda.

Admitió haber suscripto el contrato con los actores. Expresó que los locatarios sólo abonaron un canon locativo completo y uno segundo en forma irregular e incompleta y que, en marzo de 2014, con dos meses impagos en forma total y uno en forma parcial y los servicios y ABL adeudados, envió una carta documento a los locatarios y a la fiadora reclamando esas sumas debidas y la desocupación del bien.

Refirió que, vencido el plazo de diez días otorgado, el contrato de locación quedó

rescindido de pleno derecho. Con relación al mutuo, se precisó que fue un dinero que se otorgó para la refacción del local.

Explicó que la obtención de la habilitación del local para fines gastronómicos estaba a exclusivo cargo de los actores, conforme a lo pactado en el contrato, tanto en lo que hace a la realización de averiguaciones como de los trámites. Expresó que la clausura fue imputable con exclusividad a los actores que continuaron con la actividad, pese a estar suspendido el otorgamiento de la habilitación.

Negó que el contrato de locación fuera nulo por objeto ilícito, pues el inmueble era apto para el destino pactado en el contrato, así como también la existencia de dolo de su parte. Como consecuencia, solicitó el rechazo de la demanda interpuesta, con costas.

El señor S.P.A., interpuso excepción de falta de legitimación pasiva y coincidió en su relato con lo manifestado por la codemandada.

III- La sentencia.

El juez de primera instancia rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el señor S.P.A. y la demanda incoada por los señores A.J.L. y A.M.S., contra los señores M.P. y Fecha de firma: 07/10/2019 Alta en sistema: 28/10/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #16425104#238593731#20191008093120174 S.P.A. por nulidad del acto jurídico y por los daños y perjuicios ocasionados por ella, con costas a los actores vencidos (fs. 1502/1513vta.).

IV- Los agravios.

Los accionantes -quienes eran locador y fiadora de la locación- sostienen que el a quo omitió aplicar la normativa de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a fin de determinar el destino del inmueble objeto del contrato. Afirman que no hay ningún elemento probatorio que corrobore que el inmueble alquilado era un local de comercio y que no puede atenerse sólo a la prueba pericial.

Arguyen que ignoró que el alquiler fue de un local comercial con destino gastronomía y que, en realidad, les entregaron una casa con destino vivienda, disfrazada de local.

Cuestionan al pronunciamiento en cuanto a que sostuvo que por haber participado del acto cuya nulidad impetran no pueden cuestionarlo.

Disienten con los fundamentos del fallo que rechazó la nulidad planteada.

Señalan que el contrato de locación es nulo porque su objeto estaba prohibido por las normas locales y era imposible el cumplimiento de su destino contractualmente pactado.

Sostienen que la parte legitimada pasiva obró de mala fe, ya que no podía desconocer las clausuras anteriores del inmueble y que había modificado el destino de la propiedad sin requerir autorización.

Además, refieren que el dolo no se invocó por las razones expuestas por el sentenciante y que no se resolvió el planteo respecto del falso mutuo emitido para formar y esconder parte del precio.

Por ello, solicitan que se revoque la sentencia, se haga lugar a la demanda y a la consideración de los daños y perjuicios derivados.

Por último, se agravian por la imposición de costas.

V- Ley aplicable.

Al igual que lo decidido en primera instancia y que no fue debatido por las partes, la presente acción se analizará desde la perspectiva del Código Civil anterior, por ser la ley aplicable al momento de sucederse el evento por el cual se reclama (arts.

Fecha de firma: 07/10/2019 Alta en sistema: 28/10/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #16425104#238593731#20191008093120174 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K 3, 953, 1198 y conc. CC; 7, CCCN).

Se impone precisar, en vista a la crítica efectuada en la expresión de agravios a la alegada omisión en el fallo de las disposiciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que si bien es cierto que ellas son de plena aplicación, no puede soslayar su abordaje a las leyes sustanciales que regulan las relaciones jurídicas entre las partes, en las cuales se sustenta la sentencia.

De todas maneras, se observarán esas reglamentaciones en tanto fueron citadas para fundar los agravios a responder.

VI- Nulidad de los contratos por el objeto.

Diversos son los argumentos en lo que sostienen los...