Sentencia nº 91 de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, 18 de Abril de 2012

• Fecha de Resolución: 18 de Abril de 2012
• Emisor: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario

Acuerdo N° 91 En la ciudad de Rosario, a los 18 días del mes de Abril de dos mil doce, se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Rosario, doctores A.C.A., M.M.S. y R.A.S., para dictar sentencia en los autos caratulados "LEMMA, N.N. contra ADMINISTRACIÓN SAN JOSÉ sobre ORDINARIO" (Expte. Nº 321/2010), venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial Nº 3 de Rosario para resolver los recursos de nulidad y de apelación interpuestos contra el fallo número 2.810 de fecha 22 de septiembre de 2009.

Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:

Primera

¿Es nula la sentencia recurrida?

Segunda

En su caso, ¿es ella justa?

Tercera

¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? Correspondiendo votar en primer término al señor vocal doctor A., sobre la primera cuestión dijo:

En sostén del recurso de nulidad interpuesto a foja 242, la recurrente afirma que la sentencia impugnada carece de coherencia al tener por cierto que la actora conocía la existencia del proceso de ejecución hipotecaria al momento de entregar la seña, hecho que

2 dice ajeno a las probanzas de autos; que el decisorio le otorgó significados impropios y erróneos a los términos textuales empleados por las partes en los documentos fundantes del reclamo; que el sentenciante omitió expedirse sobre una cuestión central tal como el hecho de que los demandados violaron el deber de información. Se advierte que tales críticas no resultan susceptibles de fundar el recurso de nulidad por no referir a vicios de procedimiento sino, eventualmente, a errores de juzgamiento propios del recurso de apelación. Por lo demás, la propia recurrente remite a tales planteos en oportunidad de fundar sus agravios apelatorios, por lo que podrán obtener adecuada respuesta al tratarse el recurso respectivo.

Por añadidura, no se advierte la existencia de irregularidades procedimentales que justifiquen un pronunciamiento oficioso.

Voto, pues, por la negativa.

Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora S., a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor A., y vota por la negativa.

Concedida la palabra al señor vocal doctor S., a quien le correspondió votar en tercer término, a ésta cuestión, dijo: Que coincide con lo

manifestado por el señor vocal doctor A. y vota

negativamente a esta cuestión.

Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor A. dijo: 1. Mediante sentencia número 2.810 de fecha 22 de septiembre de 2009 (fs.236/241), el juez de primera instancia rechazó la demanda de restitución de seña "doblada" y/o del importe de reserva de compra de inmueble interpuesta por N.N.L. contra G.O.L. (declarado rebelde) y/o Administración San José y/o A.E.F., e impuso las costas a la accionante. Para así decidir, luego de sentar las bases de su razonamiento en lo relativo a la interpretación de la voluntad negocial señaló el A-quo que, conforme a lo expresado por los firmantes del recibo de seña, la operación concertada entre la actora como compradora y el corredor inmobiliario A.E.F. como titular de "Administración San José" seguiría adelante ad referendum de la aceptación del vendedor G.O.L. y siempre que no existiera un impedimento legal que obstaculizara su correcta concreción. Interpretó que la referencia a un "impedimento legal" exteriorizaba una posición segura, concluyente, vigente en el ánimo de los firmantes en ese

momento. Expresó que si bien la actora pretendió tildar de "impedimento legal" a la cuantía original de U$S 44.000 correspondiente a un mutuo garantizado con una hipoteca constituida sobre el inmueble a adquirir, cuantía mayor a la indicada en el recibo de seña, lo cierto era que, según el informe remitido por el juzgado ante el cual tramitaba la ejecución de dicha hipoteca, el monto demandado ascendía a $ 42.315. Entendió asimismo que la existencia de embargos sobre el inmueble, anteriores o posteriores al recibo de seña, no podían ser calificados como "impedimento legal" sino que en todo caso podrían significar una demora, una contrariedad, pero ciertamente no un obstáculo legal para que la compraventa se concretase, ni configuraban un impedimento para celebrar el boleto de compraventa que la actora se negó a suscribir, ni para la escrituración definitiva. Recordó que los artículos 1.174 y 1.179 Código Civil autorizan la venta del bien embargado como tal, siempre que no se oculte la existencia del embargo. En tal sentido señaló que el bien embargado puede ser objeto del contrato de compraventa pero ésta será inoponible al embargante, quien podrá actuar respecto del bien como si no hubiese salido del patrimonio de su deudor, tratándose de un supuesto de indisponibilidad relativa en la cual se

establecen límites al poder de disposición del propietario pero únicamente en la medida del interés del embargante, y siempre que la contratación sea de buena fe, esto es, con denuncia del embargo existente sobre el bien. Indicó que en caso de negociación de mala fe, el contratante que actúa en tal carácter adquiere la obligación de liberar el inmueble del gravamen bajo riesgo de incurrir en delito civil de estelionato con la responsabilidad establecida en el artículo 1.179 del Código Civil. En definitiva, el magistrado expresó no advertir que la existencia de la ejecución hipotecaria, de la cual la actora habría tomado conocimiento al suscribir el recibo de seña, y de los embargos, de los cuales habría tomado conocimiento per se, pudiera ser calificada de "impedimento legal" para celebrar la contratación y que, por ende, no justificaba la pretensión esgrimida, juzgando que en verdad existió un arrepentimiento de la compradora, motivando ello el rechazo de la demanda.

Contra el fallo interpuso la actora recurso de apelación (a fs.242, concedido a fs.243). Radicada la causa en esta Sala, la recurrente expresó sus agravios (fs.259/274). Sus quejas pueden resumirse en los siguientes términos: a) le achaca al sentenciante el error de considerar que la actora tenía conocimiento, al

momento de la suscripción del recibo de seña, de la existencia de un proceso judicial de ejecución hipotecaria. Afirma la apelante que al momento de suscribir la seña sólo tenía conocimiento de la existencia de un contrato de mutuo con garantía hipotecaria por la suma de $ 70.000, y agrega que no surge de las probanzas de la causa, ni del recibo de seña, ni de las manifestaciones vertidas por las partes, que hubiese tenido conocimiento del juicio de ejecución de la hipoteca como tampoco de los embargos trabados sobre el bien en ese y otros pleitos que también desconocía. Expresa que en realidad, posteriormente a la suscripción del recibo de seña supo per se que la hipoteca que le habían informado, que supuestamente ascendía a $ 70.000, era en verdad por un monto superior, de U$S 44.000, anoticiándose también de dos embargos que habían sido trabados sobre el inmueble, uno antes y otro después de la suscripción del recibo. Alega que el yerro atribuido al decisorio es fundamental, y que es bien diferente adquirir un inmueble hipotecado, que no presupone embargo alguno sobre el bien, a adquirir un inmueble con ejecución hipotecaria en trámite que sí permitiría representarse la existencia de un embargo. Afirma que sólo le informaron la existencia de una hipoteca y le ocultaron dolosamente la existencia

del proceso de ejecución hipotecaria y de los embargos trabados antes y después de...