Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 10 de Julio de 2018, expediente CIV 055865/2013/CA003

• Fecha de Resolución: 10 de Julio de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I Expte. N°: Juzgado Civil n°

L., G.A. c/ Urbanizaciones del P.S.A. y otros s/

Cumplimiento de Contrato”

ACUERDO N° 41/18 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los 10 del mes de julio de 2018, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “I” de la Cámara Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “L., G.A. c/ Urbanizaciones del P.S.A. y otros s/ Cumplimiento de Contrato”, respecto de la sentencia corriente a fs. 866/886, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: DRES. GUISADO, POSSE SAGUIER y CASTRO.

Sobre la cuestión propuesta la Dra. G. dijo:

1. La sentencia obrante a fs. 866/886 acogió la demanda promovida por G.A.L. contra “Urbanizaciones del P.S.A.”, condenándola a otorgarle la posesión y la transferencia del dominio de la unidad funcional identificada como “B12” ubicada en la planta baja del edificio denominado “El Portal I” destinada a vivienda familiar y/o profesional, de conformidad con el boleto de compraventa de fs. 76/85 y de acuerdo al plano descriptivo, a la memoria descriptiva y al plano de implantación anexos a dicho instrumento, en el plazo de 60 días bajo apercibimiento de ejecución bajo la modalidad que corresponda a la obligación. Asimismo condenó tanto a aquélla como al codemandado R.M.J. a abonarle la suma de Pesos Doscientos Sesenta y Tres Mil Novecientes Sesenta y Siete ($263.967) en el mismo plazo con más los cánones que se liquiden de conformidad con Fecha de firma: 10/07/2018 Alta en sistema: 13/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #13350574#211051014#20180710095158189 lo dispuesto en el considerando pertinente más intereses y las costas del proceso.

   Contra dicho pronunciamiento se alzan tanto la parte actora quien expresó agravios a fs. 901/907 lo que no mereció

   réplica alguna, como los demandados “Urbanizaciones del P.S.A.”

   y Jacomet, quienes fundaron sus recursos en virtud de los argumentos esgrimidos a fs. 909/917 y fs. 918/925, que fueron respondidos por el accionante a fs. 929/934 y fs. 936/939, respectivamente.

2. Según lo que surge del escrito introductorio, a través de la publicidad desarrollada por H.B. y Asociados y otras inmobiliarias de la zona de P., el actor tomó

   conocimiento del lanzamiento del emprendimiento inmobiliario denominado “El Portal de Pilar” en el que se ofrecían estudios, lofts y departamentos de dos ambientes a construir sobre la calle C. a metros de Panamericana, km. 54, con bajas expensas, estacionamiento y todos los servicios. Relata que como estaba buscando invertir en la compra de alguna propiedad de bajo costo y pocos gastos en la zona de P. se puso en contacto con la mentada inmobiliaria donde le explicaron que el Portal de P. era un barrio cerrado en desarrollo por parte de “Urbanizaciones del P.S.A.” en un predio de aproximadamente 6 hectáreas que había sido subdividido en 94 lotes (unidades funcionales) bajo el régimen de Propiedad Horizontal y que la construcción del emprendimiento sería realizada por “Clevertec Constructora S.A.” empresa de los mismos dueños.

   Dice que le explicaron que a esos fines se habían decidido afectar diez lotes de terreno ubicados sobre el frente de la Av. C. para la construcción de dos edificios denominados “El Portal I” y “El Portal II” de iniciación inminente y cuya entrega se produciría en un año y medio aproximadamente, decidiendo adquirir una unidad identificada como B12 ubicada en la planta baja del edificio denominado “El Portal I”.

   Fecha de firma: 10/07/2018 Alta en sistema: 13/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #13350574#211051014#20180710095158189 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I En virtud de ello suscribió el 23 de marzo de 2010 con un empleado de H.E.B. un formulario preimpreso denominado “oferta y/o reserva de compra” por el cual entregó U$S 3.000 como reserva de dicha unidad y allí se convino el precio total en U$S41.000, pagaderos a razón de U$S20.000 a la fecha del boleto de compraventa y los U$S18.000 restantes en sendas cuotas de U$S8.000 y U$S6.000 con vencimiento los días 31 de mayo y 31 de julio de 2010, respectivamente y U$S4.000 contra la entrega de posesión y la escritura, lo que suceda primero. Narra que el 20 de mayo de 2010 se firmó el boleto de compraventa de acuerdo a las condiciones señaladas haciéndolo por la vendedora el presidente de “Urbanizaciones del P.S.A.”, el aquí demandado R.M.J..

   Indica que la entrega de la posesión requería la aprobación de los planos, la terminación de obras de infraestructura, la inscripción del reglamento, la finalización de las obras, el pago íntegro del precio, la aprobación de subdivisión de la parcela y que el plazo de entrega de la posesión se estimaba en doce meses de iniciada la obra que se comenzaría dentro de los 30 días de la firma del boleto pudiendo ser prorrogado por 180 días a criterio del vendedor, lo que llevaba el plazo a un total de 19 meses hasta diciembre de 2011. Dice que abonó la totalidad de las sumas pactadas, quedando pendiente el pago de los U$S4.000 para el momento de la posesión y escritura.

   Expresa que luego de varios meses de demora empezaron las obras y comenzó a recibir informes periódicos del avance de la misma a partir de enero de 2011 y hasta mayo de 2011, fecha a partir de la cual las obras se paralizaron, y que, finalmente, en octubre de 2011 a través de un correo electrónico se le hizo saber que el proyecto había sufrido demoras con una consecuencia financiera que “Urbanizaciones del P.S.A.” no podría absorber. Transcurrido un año desde ese momento el vendedor no le entregó la posesión ni Fecha de firma: 10/07/2018 Alta en sistema: 13/07/2018 Firmado por: P.M.G.Y.F.P.S. #13350574#211051014#20180710095158189 tampoco concluyó su construcción, tomando conocimiento con posterioridad que el predio se encontraba gravado con una hipoteca millonaria desde hacía varios años atrás.

   Ante el incumplimiento, inició el presente proceso persiguiendo respecto de “Urbanizaciones del P.S.A.” el cumplimiento del boleto de compraventa, la entrega de la posesión de la unidad adquirida, el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración, y de la escritura traslativa de dominio de la unidad más la indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, como así también la declaración de la infracción de la ley 19.724 y la nulidad de la cláusula séptima inc. b) en cuanto puso límites al resarcimiento de daños y perjuicios a favor del comprador. En relación al codemandado J. reclamó la indemnización por daños y perjuicios en idénticos términos a los ya indicados.

   El juez de grado en primer lugar consideró

   aplicable al caso el Código Civil en orden a la fecha de celebración del contrato aunque señaló que tendría en cuenta que en virtud de lo dispuesto por el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación las leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución con excepción de las normas más favorables al consumidor.

   Después, realizó un racconto de los hechos, encuadró jurídicamente la cuestión también en la ley de defensa al consumidor 24.240 por tratarse en la especie de una relación de consumo. Analizó los efectos del régimen tuitivo establecido por dicha norma, ponderó la prueba colectada en autos y examinó los términos del boleto de compraventa, concluyendo que la parte actora adquirió un inmueble en un contrato de adhesión con cláusulas predispuestas confeccionado por la parte vendedora, en el...