El juicio de desalojo

• Páginas: 183-222
• Autor: Manuel E. Rodríguez Juárez

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pal— excedan el ámbito de la conformación o valoración de

la base económica, o el quantum de la regulación practicada.

Por caso, si el letrado peticionante tiene o no derecho a

la regulación pretendida, o si la acción está o no prescrip-

ta, resultan —como se ve— cuestiones sustancialmente

diferentes de la mera determinación de la base o del mon-

to regulado.

En consecuencia, si tales cuestiones hubieran sido in-

troducidas como puntos de debate en el proceso regulatorio,

las censuras que pretendan vertirse luego sobre el modo y la

forma como han sido resueltas, deben exponerse ante el

inferior, en los términos estatuidos en el mentado art. 116.

De igual modo, pese a las calificadas opiniones en con-

trario, sostenemos que, aun en aquellos supuestos en los

que el objeto del recurso ordinario también sea la cuestión

principal del juicio, el recurso contra la regulación (o con-

tra los extremos vinculados a la misma, que citamos pre-

cedentemente: derecho a la regulación, la prescripción, etc.)

debe fundarse ante el inferior61.

Por un lado, el art. 116 de la ley 8226 no hace distin-

ción alguna al respecto, siendo que, por lo demás, si bien

es cierto que la revocación de la resolución sobre lo principal

y sobre la imposición de costas deja sin efecto la regula-

ción practicada en primera instancia, puede suceder que,

aun confirmándose lo principal, la cámara modifique la

regulación practicada, ya sea en cuanto a la base o al quan-

tum de los honorarios.

De la misma manera, entendemos, cuadra observar el

art. 116 frente a los recursos ordinarios articulados en con-

61 Véanse Andruet, Armando S. - Bustos Argañaraz, Miguel A. - Fernández,

Raúl E., Código Arancelario para Abogados y Procuradores, Córdoba, Marcos

Lerner Editora Córdoba, 1989, citado por Ferrer, Adán Luis, Nuevo Código

Arancelario…, nota de la p. 154, y TSJ, Sala Civil y Comercial, 08/05/98, in re

“De Vrient de Von Rennemkapff, Lia”, LL Córdoba, Nº 1, 1999, ps. 65 ss.

Capítulo XI

EL JUICIO DE DESALOJO

El actual Código Procesal Civil y Comercial regula en

el Capítulo quinto, Título primero, dentro del marco de los

juicios declarativos especiales, el desalojo (cfr. arts. 412 y

750, ss. y cc.).

Muchísimo —y bien— se ha escrito respecto del tema

en cuestión, razón por la que no queda demasiado “espa-

cio” para decir lo que —insistimos— doctrina y jurispru-

dencia han dicho ya sobre el juicio de desalojo.

No obstante ello, nos proponemos abordar aquí algu-

nos aspectos procesales de la materia citada, a partir —es-

pecialmente— de la entrada en vigencia de la ley 8465.

1. CONCEPTO

El juicio de desalojo es, sin lugar a duda, un proceso de

conocimiento limitado, característica que lo diferencia del

procedimiento del juicio abreviado, que, aunque sumario,

es un juicio cognoscitivo pleno, pues no hay limitación en

materia probatoria (sólo el número de testigos y la canti-

dad de peritos), como sí existe en el juicio de desalojo. Tam-

bién cuando se introducen planteos posesorios en la etapa

de introducción de las cuestiones, el comprimido marco del

EL JUICIO ABREVIADO EN EL CPC 177

materia que, introducida oportunamente al debate, no admi-

ta alternativa procesal de revisión posterior (por ejemplo,

derecho a la regulación, prescripción, etc.). En ese caso, el

pronunciamiento será definitivo, a los fines de los recursos

extraordinarios pertinentes.

d) Los recursos ordinarios ciertamente son aquellos que

permiten la revisión de un pronunciamiento dictado por

un tribunal de primera instancia.

En los casos de regulaciones practicadas por un tribu-

nal de segunda o única instancia, los recursos sólo pueden

ser los extraordinarios, previstos por el ordenamiento ad-

jetivo del fuero que corresponda.

e) En el caso de los recursos ordinarios, cualquiera sea

el fuero donde se haya practicado la regulación, el trámite

de aquéllos —incluidos los plazos de interposición y con-

testación (o adhesión)— es el establecido en el art. 116 de

la ley 8226, aun en la hipótesis en que la regulación prac-

ticada no resulte consecuencia de un incidente o proceso

regulatorio. Es decir, el recurrente debe, bajo pena expre-

sa de inadmisibilidad, fundar ante el inferior el recurso

deducido al tiempo de interponerlo: cinco días desde la no-

tificación de la resolución; en igual plazo (contado desde el

anoticiamiento del decreto que concede el recurso) la con-

traparte puede contestar o adherir; si contesta, la causa se

eleva de inmediato para su resolución, sin sustanciación,

a la Cámara; si adhiere —lo que debe hacer también fun-

dadamente—, se le correrá traslado al recurrente para

que conteste; evacuado el traslado o vencido el plazo, se

remiten, de igual forma, los autos al tribunal de segunda

instancia.

En nuestra opinión, la fundamentación del recurso or-

dinario ante el inferior, en el marco de lo previsto en el

art. 116, debe efectuarse aunque el motivo de la queja

abarque aspectos o extremos del debate que —salvo la cues-

tión relativa a la distribución de las costas del juicio princi-

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proceso de desalojo es desbordado por la necesidad de ma-

yor amplitud de debate y prueba, lo que determina la re-

misión de la discusión al trámite del juicio ordinario. Sin

embargo, en la práctica vemos que el juicio de desalojo se

ha convertido en el procedimiento ideal para recuperar la

tenencia de inmuebles en una gran cantidad de supuestos

que exceden, por su variedad, la falta de pago de dos mer-

cedes locativas consecutivas o el vencimiento del término

contractual.

El juicio de desalojo es un procedimiento breve y suma-

rio para reintegrar en el uso de la cosa a quien, con título,

reclama su libre disposición, excluyendo a los que ningún

título pueden invocar para la ocupación de la cosa, o que

fueron poseedores de un título que ha concluido.

Hablamos de un procedimiento de carácter sumario por-

que el demandado no puede oponer excepciones previas;

todos los plazos son fatales, no se admite plazo extraordi-

nario de prueba, existe limitación al número de testigos,

no se admite la alegación del hecho nuevo, no existe la eta-

pa de los alegatos, y la inapelabilidad de las interlocuto-

rias es la regla.

La acción de desalojo procede no solamente cuando las partes

están vinculadas por un contrato que genera la obligación

de restituir sino, también, cuando la deduce el propietario

ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para opo-

nerse a dicha restitución [97.642, Cám. Nac. Civ., Sala Y,

27/12/96, “Yaca, Diana c/ García María E.”, LL, 14/08/98,

p. 4].

2. TRIBUNAL COMPETENTE

Es necesario destacar, de manera previa, que el proce-

dimiento del juicio de desalojo es el mismo, cualquiera que

sea la causa de desalojo que se invoque, ya por el feneci-

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extraordinarios, establecidos en los Códigos de Procedimien-

to del fuero que corresponda.”

Esta norma debe analizarse conjuntamente con la del

art. 116, que dispone: “Los recursos ordinarios se articulan

en el plazo de cinco días y deben fundarse ante el inferior en

el escrito de interposición, bajo pena de inadmisibilidad.

Dentro de los cinco días de notificado el decreto o resolu-

ción que conceda el recurso, la contraria puede contestar o

adherir. En caso de adhesión se confiere una vista por cin-

co días a la contraria para que conteste. Todos los términos

son perentorios; una vez vencidos, la causa se eleva, de ofi-

cio, al Superior.”

Del juego armónico de ambos preceptos puede señalar-

se que:

a) Cualquiera que sea el fuero donde la regulación deba

practicarse, el trámite del incidente o proceso regulatorio

es el del juicio abreviado, con las particularidades esta-

blecidas en la ley 8226, salvo que el profesional opte por

el juicio declarativo correspondiente (que se sustanciará

como juicio ordinario o abreviado común, sin las modifica-

ciones de la ley 8226, excepto en cuanto a costas, honora-

rios y trámite de los recursos).

b) La resolución que pone fin al incidente es recurrible

por las vías ordinarias y extraordinarias, ahora sí, del Códi-

go de Procedimiento del fuero que corresponda.

Del mismo modo, y por las mismas vías, será recurri-

ble la decisión regulatoria que no sea producto de un inci-

dente o proceso del art. 103 de la ley 8226.

En todos los casos, para los recursos ordinarios debe

observarse el trámite previsto en el art. 116 de la ley 8226.

c) En el supuesto de que la regulación practicada en el

marco de un incidente regulatorio sea provisoria (“cese anti-

cipado de gestión profesional”), los recursos serán, en princi-

pio, sólo los ordinarios establecidos por el procedimiento

del fuero que corresponda, salvo que la decisión refiriera a

EL JUICIO ABREVIADO EN EL CPC 185

miento del plazo de locación o las múltiples causas que se

destacan en el Código Civil y en la Ley de Locaciones Ur-

banas, o porque el inquilino no ha cumplido con las obliga-

ciones pactadas en el contrato de locación.

La competencia del tribunal se determina de acuerdo

con las siguientes pautas:

a) En razón de la materia. Como la materia es civil, son

competentes los jueces de primera instancia en lo civil y co-

mercial; el problema se plantea cuando la locación se da

con motivo de una relación laboral. Por ejemplo, el emplea-

do que realiza tareas de vigilancia y vive en la fábrica, o el

encargado de un edificio de propiedad horizontal. ¿Cuál es

el tribunal competente?, ¿el laboral o el civil y comercial?

La solución propiciada por la doctrina indica que alegada

la relación laboral por el demandado en el juicio de desalo-

jo, debe obrarse de la misma forma que en el supuesto de

que el demandado afirme ser poseedor, y llevar la discu-

sión a un juicio que permita mayor amplitud de debate y

prueba64. Nosotros entendemos que si el empleado ha de-

jado efectivamente de cumplir las funciones que realizaba,

habiendo desaparecido aparentemente el vínculo laboral,

la cuestión debe tramitarse ante el juez civil y comercial.

La competencia federal, en razón de la materia, se en-

cuentra limitada a los casos previstos en la Constitución

Nacional (arts. 116 y 117). Destacamos que esta competen-

cia es renunciable por aquellos a quienes se les acuerde.

b) En razón del territorio. Sabido es que la competencia

territorial es prorrogable, por acuerdo de partes, en asuntos

de índole patrimonial. La prórroga puede ser expresa o tá-

cita, según lo dispone la norma del art. 3º del CPC, por lo

que, en principio, debe estarse al denominado forum con-

ventionis, es decir, a lo convenido por las partes.

64 Vénica, Oscar H., Juicios verbales, p. 152.