JABLONSKI, MIGUEL JAIME Y OTRO c/ GALPERIN JORGE Y OTRO s/ESCRITURACION

• Fecha: 24 Mayo 2019
• Número de expediente: CIV 087598/2007
• Número de registro: 235334454

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H

J., M. Y Otro C/ G. J. Y Otro S/Escrituración

Expte. N° 87.598/2007. J.. N° 109

En Buenos Aires, a 24 días del mes de mayo del año 2019,

hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la S. “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “J., M. Y Otro C/ G. J. Y Otro S/Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 2230/4), que rechazó la demanda que perseguía la escrituración total o parcial de un inmueble prometido en venta, así como la consiguiente restitución del dinero y/o indemnización del daño, expresa agravios el actor a fs. 2257/78,

cuyo traslado es contestado a fs. 2286/2301 por el demandado, y a fs.

2303/8, por la citada como tercero.

En su extenso memorial, el apelante, a modo de introducción, relata que media una conflictiva situación familiar, ya que el demandado es su exsuegro, y la citada como tercero fue su cónyuge. Luego, explica que adquirió, a través de un boleto de compraventa junto a su entonces esposa,

el inmueble objeto de esta Litis, en partes iguales, esto es 50% para él y 50% para su esposa. Esta última lo hizo con dinero donado por su padre.

Afirma que los contratos deben cumplirse, que él abonó la totalidad del precio a su cargo, y pretende, al menos, que se otorgue a su favor la escritura del 50% del departamento. Si bien la obligación de escriturar es indivisible, insiste en que no media obstáculo para se le formalice el 50% a su favor, dado que la otra compradora no quiere hacerlo. En subsidio, alega que tiene derecho a la restitución del importe abonado y, en su caso, a la indemnización del daño sufrido. Dice que la renuncia o desistimiento del derecho, por parte de su ex cónyuge, no tiene que perjudicarlo. Dado que el asunto involucra a padre e hija, invoca el abuso del derecho. Finalmente,

critica lo resuelto por el a quo, quien entendió que la obligación de escriturar fue satisfecha al habérsele transmitido el derecho real de Fecha de firma: 24/05/2019

Alta en sistema: 27/05/2019

Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA

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propiedad horizontal de otra unidad en el mismo edificio. F. distintas consideraciones sobre los recaudos que exige el Código para tener por acredita una novación. Pide que se aplique la multa prevista en el contrato y, por último, se agravia de la imposición de costas.

Quiero hacer dos aclaraciones previas. Por un lado, tal como lo hizo el a quo, el caso se debe resolver, en atención a la fecha del contrato y las particularidades del caso, por el Código C.il entonces vigente.

En segundo lugar, destaco que –como se ha expresado en forma reiterada- los jueces no estamos obligados a seguir a las partes en todas sus manifestaciones y planteos, sino que debemos considerar aquellos razonamientos que estimemos conducentes para la solución del caso.

La citada como tercero solicita que se declare desierto el recurso por falta de crítica concreta y razonada. Considero que el memorial, cualquiera sea el acierto de sus manifestaciones, contiene argumentos suficientes para ser considerado tal.

Ahora bien. De la conflictiva situación que vincula a las partes, y a otros miembros de la familia, no puede dudarse. De no ser así, no existiría este juicio, y no habrán sucedido otros que pueden verse agregados al presente. Así, por ejemplo, corre agregado un voluminoso expediente en el que la ex esposa –domiciliada en Canadá- en el año 2006 demandó a su cónyuge por “restitución internacional de menores”, además de acusarlo de abuso y maltrato (ver G, S.D c/J, M. s/reintegro de hijo, expte 104.783/2006). También surge de este expediente que hubo una causa penal en la que el ex suegro denunció al actor (ex yerno), por amenazas (ver fs.

420, expte cit.), así como denuncias del actor hacia su esposa por abuso sexual de un menor. El 19 de julio de 2007 se ordenó la restitución de los menores a Canadá. El aquí actor fue procesado por el delito de sustracción de menores (ver fs. 1140 vta), mientras que la ex cónyuge fue sobreseída (fs. 1146 vta). A su vez, los abuelos iniciaron un proceso contra el aquí

actor para obtener un régimen de visitas respecto de sus nietos (G.,

J. y otro c/J., M., expte n° 71.174/2006).

Fecha de firma: 24/05/2019

Alta en sistema: 27/05/2019

Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA

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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H

Sin duda, tan lamentable problemática, puede incidir en la valoración de algunos hechos que deben analizarse en el presente, pues funcionan como indicios o presunciones de lo que puede haber sucedido.

También corre agregado un expediente en el que el aquí actor fue demandado por otra persona, en virtud de una venta simulada, y en el que se dictó una medida precautoria (G., R.c. s/medidas precautorias). Pero creo que este es un tema ajeno al que se dilucida en el presente.

Desde ya, nadie duda de que las obligaciones contraídas en un contrato, en este caso un boleto de compraventa, son ley para las partes y deben ser cumplidas. Se lo considere contrato definitivo, promesa de contrato, contrato preliminar (entre las teorías más difundidas), lo cierto es que las obligaciones principales deben ser satisfechas, en especial: pagar el precio, entregar la cosa, y otorgar la escritura pública. Todo esto está fuera de discusión. Lo que se controvierte es si el demandado cumplió, o no, con la obligación a su cargo.

Veamos los hechos. No se discute en esta instancia el boleto de compraventa celebrado entre M.J. (actor) y S.D.G. por la parte compradora, y J.G. (demandado),

por la vendedora. Este boleto fue suscripto el 6 de diciembre de 1996 (foja 23). Se trató de la compraventa del departamento ubicado en el piso 4, U.F.

6, del inmueble de la calle L. 2930/32 de esta Ciudad (cláusula primera). El precio fue de USD 120.000, importe abonado “en ese acto”

(cláusula segunda). La escritura se haría a los 60 días (cláusula quinta).

Para el caso de incumplimiento, se previó una multa penal diaria de USD

30 (cláusula sexta). Tampoco se controvierte que dicha escritura no fue otorgada.

Si bien el inmueble fue comprado por ambos cónyuges, en un 50%

cada uno, sólo el marido reclama la escrituración. La esposa, en cambio, no solo no reclama, sino que afirma que la obligación fue satisfecha ya que, al poco tiempo, su padre transmitió la propiedad, escritura pública mediante,

de otro inmueble similar ubicado en el mismo edificio, unos pisos más arriba.

Fecha de firma: 24/05/2019

Alta en sistema: 27/05/2019

Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA

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Es que efectivamente ocurrió la escrituración del otro inmueble, el del piso 7 (U.F. 9) con el agregado de la unidad complementaria VIII (fojas 128/132). Tal operación de compraventa fue concretada pocos meses después del boleto presentado por J. (16/7/97). Además, se dejó

constancia que el dinero fue entregado antes de la escritura (foja 130), y tampoco se discute que la suma pagada coincide con la pagada por J. en el boleto de la U.F. 6. J.G. hizo constar que el 1/7

de la unidad complementaria I (cochera), que pertenecía a la U.F. 9, se anexe a la U.F. 6, “la cual es de su propiedad” (hoja 131).

En primer lugar, coincido con lo resuelto acerca de que no resulta posible, en el caso, la escrituración. El actor, en un primer momento,

reclamó el otorgamiento de la escritura de todo el inmueble. Como ello superaba lo que había comprado según el boleto que él mismo invoca,

luego modificó su pretensión y la limitó a su porcentaje. Es decir, reclama que se le otorgue una escritura pública por el 50% del inmueble referido, lo que lo convertiría en condómino con su ex suegro (vendedor).

Escribí hace tiempo que cuando sean más de uno los compradores, o los herederos o cesionarios del comprador primitivo, la demanda debe ser intentada por todos ellos conjuntamente ya que, como fue señalado, la obligación —tanto desde el punto de vista activo como pasivo— es indivisible; se trata de un caso de indivisibilidad impropia o irregular.

Desde el punto de vista procesal se produce, entonces, un litisconsorcio necesario. La legitimación activa corresponde a un grupo de personas en forma conjunta, y no independientemente a cada una de ellas. Deben intervenir todos los contratantes, o sus sucesores (particulares o universales); de lo contrario, la acción no podrá prosperar.

Se trata de un litisconsorcio “propiamente” necesario, pues viene exigido por la ley material, de tal forma que la pretensión no puede ser válidamente propuesta sino por varios sujetos o frente a varios. En este tipo de...