INVERSORA LEBAREY SA Y OTRO c/ TAWIL, MIRIAM BEATRIZ ADRIANA Y OTRO s/ESCRITURACION
| Fecha | 27 Diciembre 2022 |
| Número de expediente | CIV 034523/2019/CA001 |
| Número de registro | 1899303 |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
CIV 34.523/2019 (L) JUZG. N° 75
En la ciudad Autónoma de Buenos Aires,
capital de la República Argentina, a ____ de diciembre de 2022, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer de los recursos interpuestos en los autos “INVERSORA LEBAREY SA y OTRO c/ TAWIL, MIRIAM
BEATRIZ ADRIANA y OTRO s/ ESCRITURACIÓN”
respecto de la sentencia dictada el 20 de mayo de 2022 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara D..
Converset, Trípoli y D.S..
Sobre la cuestión propuesta, el Dr.
Converset dijo: I) Antecedentes. 1) Inversora Lebarey SA, mediante su presidente, y el doctor C.G.A., por derecho propio,
promovieron la presente demanda contra la señora M.B.A.T. y el señor D.J.C.(. aquí y aquí). Por un lado, los primeros reclamaron que se condene a las personas demandadas a: i) suscribir la escritura pública de adquisición del dominio de la unidad funcional nro. 30 (departamento), de la unidad funcional nro. 12 (cochera) y la unidad Fecha de firma: 27/12/2022
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complementaria 2 (baulera) del edificio ubicado en Av. Libertador 5691/93/99, de esta ciudad;
ii) abonar la suma de USD 53.400 en concepto de saldo de precio; y iii) pagar una multa de USD
300 diarios desde la notificación de la demanda hasta el íntegro cumplimiento de la obligación contractual. Por otro lado, simultáneamente, el doctor C.G.A. solicitó que se condene a los sujetos pasivos a pagarle la cantidad de USD 15.000 en concepto de honorarios profesionales, más los intereses y las costas.
2) Al comparecer en el proceso y responder el traslado de la demanda, luego de formular las negativas respectivas, la señora M.B.A.T. y el señor D.J.C. dedujeron demanda reconvencional contra Inversora Lebarey SA por incumplimiento contractual que derivó en daño material y el daño moral que dicen haber padecido (v. aquí y aquí). Expusieron que, en función de las pautas previstas en el boleto firmado en febrero de 2007, con la salvedad del importe de USD 53.400
que debían cancelar al momento previo a la escrituración, habían pagado el resto del precio, en parte mediante el depósito de las respectivas cantidades en el marco del expediente caratulado “Pertusio, G. C. c/
Vázquez Aguiar, P. s/ medidas precautorias”,
donde se dispuso el correspondiente embargo de los importes a instancia de quien discutía la titularidad sobre el dominio del bien objeto de Fecha de firma: 27/12/2022
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la operación. Agregaron que, en dichas actuaciones, además, se había dictado una anotación de litis que también alcanzaba al inmueble. Puntualizaron que, frente a estas circunstancias, en la época acordada (febrero de 2012), sin ninguna respuesta, intimaron a la parte vendedora para que formalice la escrituración del inmueble, a cuyo fin expresaron que ponían a disposición de la vendedora el saldo del precio. En tal contexto,
luego de infructuosas negociaciones,
reconocieron haber suscripto un convenio sujeto a puntuales condiciones que, sin embargo, no permitieron dotarlo de plena eficacia. Señalaron que, en 2018, la parte vendedora les remitió una carta documento en la cual les manifestaba que la escrituración se hallaba en condiciones para materializarse, a lo que contestaron transmitiendo su intención de encontrar soluciones en las especiales circunstancias por las que atravesaba el desarrollo del contrato.
Reconocieron que solicitaron un plazo para concretar la venta del inmueble y de esta manera contar con fondos para abonar el saldo de la operación, pese a lo cual, con sorpresa, se encontraron con la iniciación de estas actuaciones. Por eso, frente a la demora que se extendía por más de 7 años, solicitaron que la vendedora les indemnice las derivaciones del incumplimiento contractual.
Fecha de firma: 27/12/2022
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i) En el pronunciamiento de grado,
la Sra. Jueza de la instancia anterior consideró
que no subsistía controversia acerca de la voluntad de ambas partes de escriturar el inmueble y de cancelar el saldo de precio todavía impago por la suma de USD 53.400. Con arreglo a ello, indicó que la pretensión de escriturar y de obtener el pago del tercer tramo de la deuda debía ser acogida.
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ii) A su vez, en cuanto a las demás pretensiones, después de enunciar las condiciones a las cuales las partes habían supeditado sus respectivas obligaciones en el boleto firmado el 28 de febrero de 2007 y de exponer las circunstancias suscitadas desde entonces, las cuales, en su opinión, impidieron la formalización de la escritura pública previa cancelación del importe remanente, que se satisfaría en ese mismo acto, análisis que incluyó la determinación de la ineficacia de un convenio que innovaba sobre los términos negociales originales, la juzgadora consideró
que, aun cuando las demoras en la escrituración y el consecuente pago del tercer tramo del precio no eran atribuibles a hechos por los que la parte compradora debería responder, también advertía que la misma parte contó a su alcance con medios, como la consignación judicial, para satisfacer la totalidad de sus obligaciones y quedar exenta de reclamos. Con este escenario,
Fecha de firma: 27/12/2022
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estimó que las demoras suscitadas obedecían al comportamiento de ambas partes.
En particular, relacionado con la cláusula penal moratoria y sus intereses, y con el crédito por honorarios del abogado C.G.A., dado que tales reclamaciones estaban fundadas en un convenio que, por lo que indicó, carecía de eficacia, dispuso su rechazo.
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iii) En punto a la reconvención entablada por la señora M.B.A.T. y el señor D.J.C., la señora jueza indicó que, con la plataforma fáctica referida, no mediaba exclusiva responsabilidad de la parte actora reconvenida que pudiera respaldar la reparación de los perjuicios esgrimidos.
En consecuencia, también desestimó
este planteo.
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iv) En definitiva, en tanto, por un lado, admitió parcialmente la demanda interpuesta por Inversora Lebarey SA como la reconvención deducida por M.B.A.T. y D.J.C. y, en esa medida,
ordenó la escrituración del inmueble contra entrega del saldo de precio dentro del plazo de treinta días de notificada la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución bajo la modalidad que corresponda a la obligación, por el otro lado, rechazó la demanda interpuesta por el doctor C.G.A., denegó la aplicación de la cláusula penal reclamada por la Fecha de firma: 27/12/2022
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parte actora y desestimó el resarcimiento perseguido por la señora T. y el señor C..
En cuanto a las costas del juicio, las impuso en el orden causado, a raíz de la existencia de vencimientos mutuos y parciales como también en consideración a que los litigantes pudieron creerse con derecho a reclamar en la forma como lo hicieron.
Por último, aplazó la regulación de los honorarios de las personas profesionales de la abogacía para el momento que se encuentre determinado el monto del proceso.
II) El planteo recursivo. 1) El pronunciamiento ha sido objeto de la apelación de Inversora Lebarey SA (v. aquí) como también ha merecido la misma impugnación de M.B.A.T. y de D.J.C. (v. aquí).
2) En el primer supuesto, en su expresión de agravios (v. aquí), que ha sido respondida por la parte demandada (v. aquí)
——pieza donde también desarrolló sus propias quejas, que oportunamente la parte actora contestó (v. aquí)——, Inversora Lebarey SA
cuestiona la decisión de la señora jueza de grado con eje en el desarrollo de dos agravios.
Si no mal interpreto los términos de su presentación ante esta sede, bajo tal esquema,
la sociedad co-accionante emprende la enunciación de cuestiones con las que discrepa de la decisión de grado. De un lado, protesta Fecha de firma: 27/12/2022
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porque la juzgadora admitió que existieron contingencias que justificaron la demora de los accionados para otorgar la escritura, ya que, en opinión de la apelante, no se verificaba una razón legal para suspender el pago del precio y,
por ende, la compradora debería asumir las consecuencias respectivas: los intereses y las costas. De otro lado, reprueba que la magistrada haya desconocido eficacia al acuerdo complementario otorgado por las partes, pese a que, en su opinión, el conflicto no se dirime por la falta de homologación del acuerdo, sino a raíz de la ausencia de fondos para satisfacer las obligaciones asumidas, extremo que los compradores encubren bajo la apariencia de una razón insincera. En subsidio, Inversora Lebarey SA allí introduce una pretensión para el caso de que este tribunal prive de validez al acuerdo y,
por esta vía, propone que se condene a los accionados al pago de los...
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