Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 27 de Septiembre de 2022, expediente COM 014631/2016/168/CA156

Fecha de Resolución27 de Septiembre de 2022
EmisorCamara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 14.631/2016/168

CONSTRUCCIONES POTOSI 4013 SA s/ QUIEBRA s/ INC. DE

VERIFICACIÓN DE CRÉDITO PROMOVIDO POR F.R.,

L.G..

Buenos Aires, 27 de septiembre de 2022.

Y VISTOS.

  1. ) Apeló –en lo pertinente- la parte incidentista L.G.F.R. la decisión del 07.04.2022 que rechazó, por un lado, el pedido de escrituración promovido y, por otro, acogió la requisitoria subsidiaria del aquí

    recurrente de verificar un crédito a su favor por $ 925.984 –en concepto de capital y $ 258.916 por intereses, ambos con carácter quirografario y, con costas por su orden.

    El Sr. Juez de Grado sostuvo, en lo tocante a la pretensión principal -esto es el pedido de escrituración de una (1) unidad funcional Nº 4, Piso 3, ubicado en Medrano 269/271 de esta ciudad-, que no era posible acceder a ella, por cuanto el inmueble está en estado de construcción y tapiado, no siendo ya un bien de propiedad de la fallida Construcciones Potosí 4013 S.A, quien, si bien compró el terreno el 23.1.12, luego lo enajenó a un tercero, Cutters S.A, -con fecha 21.01.13-, figurando éste último como titular dominial en el Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad.

    Por otra parte, el a quo rechazó aplicar, en el caso, la multa proveniente de la cláusula 28 del boleto con base en que el recurrente no intimó

    fehacientemente a la ahora fallida su intención de dejar sin efecto la operación de compraventa.

    Fecha de firma: 27/09/2022

    Alta en sistema: 28/09/2022

    Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

    Los fundamentos del recurso fueron respondidos por la fallida y por la sindicatura.

    La Sra. Fiscal General actuante se expidió en el sentido que surge de su dictamen del 14.9.2022.

  2. ) Se aprecia necesario en forma previa a ingresar en el tratamiento del recurso hacer una breve reseña del trámite de la quiebra de “Construcciones Potosí 4013 S.A.”, en los términos que fueran desarrollados in re: "Construcciones Potosí 4013 S.A s. quiebra s. inc. de revisión por G.H.O.(.. Nº

    14631/2016/142), del 29.5.19.-

    i) La falencia de la deudora se decretó a fs.103/108, con fecha 21.11.16, ello, a resultas de la instrucción prefalencial promovida por S.M. con base en un pagaré librado por el representante legal de la fallida en $ 134.274,36 -para garantizar obligaciones incumplidas por ésta última-, en lo atinente a la escrituración de una cochera que aquél habría adquirido en la calle M.2..-

    ii) A fs. 282/294 de los autos principales, Construcciones Potosí 4013

    S.A solicitó la conversión de su quiebra en concurso preventivo. Refirió los orígenes de la firma desde el año 2006 y afirmó, respecto al emprendimiento de la calle Potosí

    4013, que se consiguieron inversores que hicieron aportes y eran socios en las ganancias pero no en las pérdidas (ver fs. 284 vta.). Refiere diversos edificios construidos y terminados (Potosí, Directorio, B. etc.) e indicó que durante los años 2009 y 2010 se adquirieron cuatro (4) nuevos lotes en las calles Salguero N°

    670, Pringles N° 783, A. de Figueroa N° 230 y B.N.° 405 y, a fines del año 2012 se incorporaba entre las construcciones de la hoy fallida otro lote, sito en José

    Bonifacio N° 454, contando con más de ochenta (80) empleados.-

    Sostuvo la fallida en fs. 286/287, en prieta síntesis, que ante la falta de planos e inspecciones de verificación en relación a cuatro (4) edificios terminados sitos en las calles Pringles, A. de F., S. y J.B., no podían escriturarse las unidades vendidas en ellos. Siguió diciendo que los inversionistas prestaban en pesos y cobraban intereses en dólares, que el negocio asimétrico generó

    Fecha de firma: 27/09/2022

    Alta en sistema: 28/09/2022

    Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

    una brecha que le hizo imposible cumplir con sus obligaciones y que ante la falta de reinversión de algunos de ellos y la imposibilidad de la firma de afrontar el pago de intereses, los inversores –entre los años 2012/2013- comenzaron (según se dijo) a cambiar sus papeles, es decir, boletos con pacto de retroventa, mutuos financieros y/o boletos con metros, sin asignar unidades, por boletos de compraventa directos, con lo cual aparecen entonces como compradores de buena fe, “blanqueando su dinero” y que a partir de allí, se mezclaron compradores de buena fe e inversores financieros.

    Denunció que la firma “hace aproximadamente dos años no tiene más actividad” y que el estado de insolvencia tuvo lugar cuando se instó en su contra el pedido de quiebra que llevó al decreto de falencia.-

    iii) A fs. 401/410 de la misma causa, algunos insinuantes (F.A.G., M.D., C.G.P., C.A.P.,

    entre otros) se opusieron a la conversión de la quiebra solicitada por Construcciones Potosí 4013 S.A., invocando que el presidente de la Fallida, G.L.L., pretendía calificar de inversores a quienes en realidad eran compradores por boleto, sin acompañar contradocumentos que dieran cuenta de la supuesta simulación. Afirmaron que la quebrada habría ocultado acreedores y “actos de disposición sobre las cosas vendidas” (sic. fs. 405 pto. 2).-

    iv) A fs. 1553/1556, se hizo lugar al pedido de conversión efectuado por Construcciones Potosí 4013 S.A y, por ende, se dispuso la apertura de su concurso preventivo, con fecha 13 de marzo de 2017. Luego, visto que aquélla no cumplió con la publicación edictal, ni con el depósito de fondos para correspondencia, el juzgado de grado tuvo por desistido el concursamiento, conforme lo previsto por el art. 30 LCQ (ver fs. 1754).

    A fs. 2710/2716, el martillero y la sindicatura informaron que la obra en construcción de la calle M. se hallaba en estado de abandono y tapiada (se denunciaba la falta de revoques, de aperturas, de revestimientos y, de instalación de agua, gas y electricidad).

    v) También obra a fs. 3070/3112 de los autos principales, copia de la sentencia dictada con fecha 19.10.17 por el Tribunal Oral Criminal y Correccional Fecha de firma: 27/09/2022

    Alta en sistema: 28/09/2022

    Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

    N° 3 en la causa penal N° 31257 y sus acumulados 51214/15, 71149/14, 74696/15 y 53478/14 que condenó a G.L.L. en su calidad de presidente de la aquí fallida a tres (3) años de prisión en suspenso, como autor penalmente responsable del delito de estafa cometido en forma reiterada -19 hechos- en concurso real con defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, también cometidos en forma reiterada -24 hechos- Ello, en virtud de “sucesivos contratos de compraventa sobre departamentos en etapa de construcción por Construcciones Potosí 4013 S.A., cuando ya existían, con anterioridad otros contratantes respecto de los inmuebles objeto de tales actos jurídicos, a quienes mediante igual instrumento privado se les habría vendido bienes o garantizado una inversión dineraria efectuada,

    circunstancia ésta desconocida por los nuevos adquirentes, quienes efectuaron una erogación económica por el acto jurídico realizado” (sic. fs. 3070 vta., párr.1.)

  3. ) Resolución verificatoria general en la quiebra (ver fs.

    2342/2363).

    En el marco descripto, surge de ese pronunciamiento verificatorio lo siguiente:

    a) los acreedores insinuantes en su mayoría apuntaban a la escrituración de unidades con fundamento en operatorias instrumentadas mediante boletos de compraventa. En lo que hace a la propiedad sita en Medrano N° 269/271

    -construcción inconclusa y que se encuentra tapiada- el magistrado concursal dejó en claro que ese bien no aparecía de titularidad de Construcciones Potosí 4013 S.A.,

    quien lo habría enajenado a la firma Cutters S.A. el 02.11.13 (entablando la sindicatura de esta quiebra una acción de recomposición patrimonial in re:

    Construcciones Potosí 4013 S.A s. quiebra c/ Cutters S.A y otro s. ordinario

    (Expte. N° 1.684/2018) y, en ese marco, declaró la inadmisibilidad de los pedidos de escrituración insinuados sobre tal propiedad, con base en que la misma no se encontraba en cabeza de la fallida y señaló en este punto, que el inmueble referido...

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