Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 1 de Diciembre de 2022, expediente COM 014631/2016/144/CA179
| Fecha de Resolución | 1 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 14.631/2016/144
CONSTRUCCIONES POTOSÍ 4013 SA S. QUIEBRA S. INC. DE REVISIÓN DE
CRÉDITO POR J.C.S..
Buenos Aires, 1 de diciembre de 2022.
Y VISTOS:
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) Apeló la fallida el reconocimiento de la suma de $ 80.104 en concepto de multa con carácter quirografario. En esa resolución del 06.9.2022 el Sr.
Juez de Grado hizo lugar a la escrituración del inmueble ubicado en la calle B. 454, Piso 5 depto “B”, previa integración de la suma de $ 85.000 en concepto de saldo de precio, autorizando a la sindicatura (quien asume la legitimación de la fallida) a realizar todas aquellas diligencias que sean necesarias para tal fin. Asimismo, se declaró la oponibilidad del crédito hipotecario respecto del boleto de compraventa de la calle B. 454; ordenándose –sin perjuicio de lo precedentemente indicado- el levantamiento de la inhibición general de bienes de la fallida al sólo efecto de escriturar, a cuyo fin se dispuso librar, oportunamente, los despachos del caso. Las costas se impusieron por su orden.
En lo que aquí interesa, respecto de la multa contractual el a quo estimó, en el fallo de la anterior instancia, que atendiendo al tiempo transcurrido y contemplando el importe convertido a la fecha del decreto de quiebra (21.11.16) la suma resultante, esto es, $ 80.104 sería verificada con carácter quirografario; ello así
por cuanto en la cláusula 29 del boleto de compraventa se pactó la posibilidad de Fecha de firma: 01/12/2022
Alta en sistema: 02/12/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
exigir el cumplimiento de la operación, en cuyo caso, la parte fallida debía abonar a la aquí revisionista una multa –equivalente a U$S 10- por cada día de retardo.
Los fundamentos de la apelación fueron contestados por la incidentista y por la sindicatura.
La Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara se expidió en el sentido que luce el respectivo dictamen.-
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) Se aprecia necesario en forma previa a ingresar en el tratamiento del recurso hacer una breve reseña del trámite de la quiebra de “Construcciones Potosí 4013 S.A.”, en los términos que fueran desarrollados in re: "Construcciones Potosí 4013 S.A s. quiebra s. inc. de revisión por G.H.O.(. Nº
14631/2016/142), del 29.5.19.-
i) La falencia de la deudora se decretó a fs.103/108, con fecha 21.11.16, ello a resultas de la instrucción prefalencial promovida por S.M. con base en un pagaré librado por el representante legal de la fallida en $ 134.274,36 -para garantizar obligaciones incumplidas por ésta última-, en lo atinente a la escrituración de una cochera que aquél habría adquirido en la calle M.2..-
ii) A fs.282/294 de los autos principales, Construcciones Potosí 4013
S.A solicitó la conversión de su quiebra en concurso preventivo. Refirió los orígenes de la firma desde el año 2006 y afirmó, respecto al emprendimiento de la calle Potosí 4013, que se consiguieron inversores que hicieron aportes y eran socios en las ganancias pero no en las pérdidas (ver fs. 284 vta.). Refirió diversos edificios construidos y terminados (Potosí, Directorio, B. etc.) e indicó que durante los años 2009 y 2010 se adquirieron cuatro (4) nuevos lotes en las calles Salguero N°
670, Pringles N° 783, A. de Figueroa N° 230 y B.N.° 405 y, a fines del año 2012 se incorporaba entre las construcciones de la hoy fallida otro lote sito en José
Bonifacio N° 454, contando con más de ochenta (80) empleados.-
Sostuvo la fallida en prieta síntesis (fs. 286/287), que ante la falta de planos e inspecciones de verificación en relación a cuatro (4) edificios terminados sitos en las calles Pringles, A. de F., S. y J.B., no podían escriturarse las unidades vendidas en ellos. Siguió diciendo que los inversionistas prestaban en pesos y cobraban intereses en dólares, que el negocio Fecha de firma: 01/12/2022
Alta en sistema: 02/12/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
asimétrico generó una brecha que le hizo imposible cumplir con sus obligaciones y que ante la falta de reinversión de algunos de ellos y la imposibilidad de la firma de afrontar el pago de intereses, los inversores –entre los años 2012/2013- comenzaron (según se dijo) a “cambiar sus papeles”, es decir, a detentar boletos con pacto de retroventa, mutuos financieros y/o boletos con metros sin asignar unidades, por boletos de compraventa directos con lo cual aparecían entonces como compradores de buena fe, “blanqueando su dinero” y que a partir de allí se mezclaban compradores de buena fe e inversores financieros. Denunció que la firma “hace aproximadamente dos años no tiene más actividad” y que el estado de insolvencia tuvo lugar cuando se instó en su contra el pedido de quiebra que llevó al decreto de falencia.-
iii) A fs. 401/410 de la misma causa, algunos insinuantes (F.A.G., M.D., C.G.P., C.A.P., entre otros) se opusieron a la conversión de la quiebra solicitada por Construcciones Potosí 4013 S.A., invocando que el presidente de la Fallida, G.L.L., pretendía calificar de inversores a quienes en realidad eran compradores por boleto, sin acompañar contradocumentos que dieran cuenta de la supuesta simulación. Afirmaron que la quebrada habría ocultado acreedores y “actos de disposición sobre las cosas vendidas” (sic fs. 405 pto 2).-
iv) A fs. 1553/1.556, se hizo lugar al pedido de conversión efectuado por Construcciones Potosí 4013 S.A y, por ende, se dispuso la apertura de su concurso preventivo, con fecha 13 de marzo de 2017. Luego, visto que aquélla no cumplió con la publicación edictal y con el depósito de fondos para correspondencia,
el juzgado de grado tuvo por desistido el concursamiento, conforme lo previsto por el art. 30 LCQ (ver fs. 1754).-
A fs. 2710/2716, el martillero y la sindicatura informaron que la obra en construcción de la calle M. se hallaba en estado de abandono y tapiada (se denunciaba la falta de revoques, de aperturas, de revestimientos y, de instalación de agua, gas y electricidad).-
v) También obra a fs. 3070/3112 de los autos principales, copia de la sentencia dictada con fecha 19.10.17 por el Tribunal Oral Criminal y Correccional N° 3 en la causa penal N° 31257 y sus acumulados 51214/15, 71149/14, 74696/15 y Fecha de firma: 01/12/2022
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Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
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Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
53478/14 que condenó a G.L.L. en su calidad de presidente de la aquí fallida tres (3) años de prisión en suspenso, como autor penalmente responsable del delito de estafa cometido en forma reiterada -19 hechos- en concurso real con defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, también cometidos en forma reiterada -24 hechos-. Ello, en virtud de “sucesivos contratos de compraventa sobre departamentos en etapa de construcción por Construcciones Potosí 4013 S.A.,
cuando ya existían, con anterioridad otros contratantes respecto de los inmuebles objeto de tales actos jurídicos, a quienes mediante igual instrumento privado se les habría vendido bienes o garantizado una inversión dineraria efectuada, circunstancia ésta desconocida por los nuevos adquirentes, quienes efectuaron una erogación económica por el acto jurídico realizado” (sic fs. 3070 vta, párr.1ero).
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) Resolución verificatoria general en la quiebra (ver fs.
2342/2363).
En el marco descripto, surge de ese pronunciamiento verificatorio lo siguiente: a) los insinuantes en su mayoría apuntaban a la escrituración de unidades con fundamento en operatorias instrumentadas mediante boletos de compraventa. En lo que hace a la propiedad sita en Medrano N° 269/271 -construcción inconclusa y que se encuentra tapiada- el magistrado concursal dejó en claro que ese bien no era de titularidad de Construcciones Potosí 4013 S.A., quien la enajenó a la firma Cutters S.A. el 02.11.13 (entablando la sindicatura de esta quiebra una acción de recomposición patrimonial in re: "Construcciones Potosí 4013 S.A s. quiebra c/
Cutters S.A y otro s. ordinario" (Expte N° 1.684/2018) y, en ese marco, declaró la inadmisibilidad de los pedidos de escrituración insinuados sobre tal propiedad, con base en que la misma no se encontraba en cabeza de la fallida y señaló en este punto,
que el inmueble referido se hallaba etapa de construcción y tapiado conforme se desprendía de fs. 2234 (ver fs. 2343 y vta.), surge de esa resolución además la existencia –entre los créditos insinuados- de una serie de superposiciones entre las unidades que se pretenden escriturar. Asimismo, el a quo detalló que una serie de acreedores fundaron sus derechos con base en instrumentos de distinta naturaleza (vgr., contratos de mutuo -sin fecha cierta-, con pagarés presuntamente librados en garantía); b) el juzgador señaló, también, que el inmueble de J.B.N.° 454
fue adquirido por la fallida -con fecha 13.7.10- y, en esa misma fecha, se inscribió
Fecha de firma: 01/12/2022
Alta en sistema: 02/12/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
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además una hipoteca sobre ese lote y a favor de P., C. y G.A. por u$s. 205.000 (existiendo,...
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