Incidente Nº 1 - INCIDENTISTA: INMUEBLES -CALLE ALCARAZ 4302/4/6/10/12- Y OTRO s/INCIDENTE DE VENTA

• Fecha: 07 Septiembre 2018
• Número de expediente: COM 034623/1996/1
• Número de registro: 170104527

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial HTC

Juz 19 – Sec 38

34.623 / 1996/ 1

L.D.V.M.S. s/ QUIEBRA s/ INCIDENTE DE VENTA

INMUEBLES -CALLE ALCARAZ 4302/4/6/10/12- Y OTRO

Buenos Aires, 7 de septiembre de 2018.-

Y VISTOS:

I. El caso:

1. ) Apeló D.F.T., adquirente en subasta en autos, la providencia de fs. 900 que remitió a lo resuelto a fs. 814/16, donde se rechazó su pedido tendiente a que se libren oficios al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a Obra Sanitarias de la Nación -ente residual-, a Aguas Argentinas SA y A. a efectos de poner en conocimiento de esas reparticiones que las deudas anteriores a la toma de posesión del bien no podían serle reclamadas.-

   Los fundamentos del recurso obran desarrollados en fs. 957/8, los que fueron contestados por la sindicatura a fs. 998/9.-

   Por su parte la Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara se abstuvo de expedirse por las razones expuestas a fs. 1013.-

2. ) Para así decidir, el Sr. Juez de Grado hizo mérito de que los impuestos, tasas y contribuciones constituyen obligaciones ambulatorias que se transmiten con la cosa sobre la cual recaen, por lo que el nuevo titular del bien debe atender su pago en caso de que los fondos obtenidos en el remate no alcancen para satisfacerlas.-

3. ) El recurrente se quejó de la decisión adoptada en la anterior Fecha de firma: 07/09/2018

   Alta en sistema: 05/12/2018

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA

   24120473#170104527#20180907135959039

   instancia porque la decisión atacada fue dictada luego de que hubiera adquirido el bien. Indicó que no surgía de autos decreto alguno por el cual se hubiera impuesto a los compradores del inmueble de la fallida el pago de esos impuestos y que tal exigencia no se encontraba dentro de las condiciones de la venta ordenada en el sub lite. Añadió que los tributos no constituirían obligaciones propter rem, por lo que no se transmitían al sucesor particular, no existiendo normativa alguna que impusiera al comprador en subasta la obligación de cargar con las deudas de su antecesor.

   Argumentó que el pronunciamiento apelado iría en contra de la doctrina del fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil in re: "Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto s. Ejecución Hipotecaria", según la cual el comprador en subasta no debe hacerse cargo de las deudas del inmueble en este tipo de supuestos.-

   II. La Dra. M.E.U. dijo:

1. ) Debe señalarse, liminarmente, que el plenario citado por la recurrente no es de aplicación obligatoria para este Tribunal. No obstante, apúntase que la minoría en dicho fallo consideró que los impuestos, tasas y contribuciones resultaban obligaciones propter rem.-

   Sentado ello, se estima que, sin perjuicio de que los adquirentes en subasta pública tienen derecho a recibir el inmueble libre de gravámenes existentes con anterioridad a la posesión, debiendo abonarse dichas deudas con el precio obtenido en la subasta, deberán afrontar los gastos por impuestos, tasas,

   contribuciones y expensas comunes que no hayan sido satisfechas con esa traslación sobre el precio.-

   Actualmente la cuestión resulta zanjada por las disposiciones del art.

   1939 CCCN, en cuanto establece en su segundo párrafo que, a menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa. De este modo el legislador ha establecido expresamente que la obligación de pagar impuestos, tasas y contribuciones constituye una restricción al dominio privado impuesta por el derecho administrativo en interés público y en ejercicio del dominio eminente del Estado sobre su territorio.

   Fecha de firma: 07/09/2018

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   Así, con la incorporación en la norma citada de la regla señalada, cabe considerar que la obligación de pagar impuestos, tasas y contribuciones adquiere para el poseedor la calidad de propter rem. (conf. G. de W., L., en “C.igo Civil y Comercial de la Nación. Comentado”, T.V., pág. 322/23, citado por A., J.H.,

   C.igo Civil y Comercial Comentado.

   , T.I., pág. 318).-

   Véase que la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradición -además del pago del precio en las subastas judiciales-, lo que significa que su adquisición es derivada,

   no originaria. Por ende, es un sucesor a título particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse actualmente el problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones. (véase C.N.. Civil, en pleno, "Servicios Eficientes SA c/Yabra Roberto I", 18/2/99, voto de la minoría).

   En efecto, se consagra así el criterio que sostiene que, es procedente que los impuestos, tasas y demás contribuciones devengados hasta la toma de posesión del inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mención de su existencia y el producido del remate no alcanza para cubrir esa deuda.-

   Se ha dicho reiteradamente, que el acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categorías independientes, autónomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. M., A.". y compraventa", Nº 758, p. 403 y sgtes, Revista del Notariado). Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador (primer postor), un precio y el pago de una seña, para terminar con la tradición de la cosa y la pertinente inscripción registral.-

   Señala M. (op. cit) que también la venta forzada, como toda venta,

   es consensual, perfeccionándose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323 C.. Civil,

   actual art.957, 959,1123CCCN), al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una manifestación negocial consensual. A su vez, expresa L. de Z. que la "existencia de coacciones jurídicas no vicia la voluntad (art. 939, C.. Civil)" (conf.

   L. de Z., "Teoría General de los contratos. Parte especial" T. I, ps. 37/8, Nº

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   2).-

   Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en nuestra legislación en que los dueños están obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el poder público a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se aviene a ello. En tal sentido las subastas judiciales constituyen esa categoría de venta forzosa. Véase que el anterior art. 2122 del C..

   Civil, que eximía de algo no esencial, como era la evicción, ratificaba que se trata de una venta. La compraventa genera la obligación de transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretará cuando se reúnan el título suficiente y la tradición.-

   Al respecto, cabe recordar que el 3266 del C.. Civil disponía que las obligaciones que comprendían al que transmitió una cosa, respecto a la misma cosa,

   pasaban al sucesor universal y al sucesor particular, mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establecía que el sucesor particular podía prevalerse de los contratos hechos con su autor y, por último, el art. 3268 permitía al sucesor particular pretender,

   a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se fundaban en obligaciones que pasaban del autor al sucesor, y también los derechos que no se fundaban en obligaciones que pasaban del autor al sucesor, cuando en virtud de una ley o de un contrato, esos derechos debían ser considerados como un accesorio del objeto adquirido.-

   De ese sistema, completado por otras normas del C.igo Civil (v. gr.

   art. 2109, actual art. 1033CCCN), resultaban numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasaban al sucesor singular, aun contra su voluntad. Así ocurre también, por ejemplo, con el adquirente de un inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locación (art. 1498 C.. Civil, actual art.

   1189 CCCN), y con las denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianería,

   contribución a los gastos de conservación de la cosa, etc). Es claro, entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del C.igo Civil, no buscaba excluir a nadie de su régimen, sino limitar la responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de Fecha de firma: 07/09/2018

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   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

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   Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA

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   enfrentar tales pasivos con todo su patrimonio, lo hacía sólo con la cosa transmitida.

   Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categoría de deudas. En efecto, la regla que contenía art. 497 del Cod.Civil, dio lugar a grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales, cuando la misma no tenía nada que ver con ellas, sino que se refería al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significaba la disposición era que el derecho personal consistía en una relación entre dos personas entre las cuales había para una un crédito (lado activo) y para la otra una obligación (lado pasivo). En el derecho real, por el contrario había sólo un titular que no debía esperar la intervención de un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho.

   Es decir, que al derecho real no correspondía, como al derecho personal, una obligación. Ello surgía claramente de la nota al art. 497 y definiciones allí vertidas,

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