Qué impuestos deben pagar por una propiedad en alquiler

Ganancias, Bienes Personales, Ingresos Brutos, Iva... atentan contra la rentabilidad actual

Los inmuebles son una tradicional manera de resguardar el valor del patrimonio . El clásico refugio del ladrillo o la tierra. Casas, oficinas, depósitos o campos suelen otorgar estabilidad, manteniendo su valor monetario mejor que otros bienes más líquidos y volátiles. En esa línea, la rentabilidad es un factor clave . Es decir, el hecho de que lo que cuesta mantener un inmueble pueda ser cubierto por el dinero que genera colocarlo en alquiler. Y obviamente, cuanto mejor sea la rentabilidad, el propietario se asegura no solo el sostenimiento patrimonial por encima de la inflación, sino también la generación de ganancias netas.

Hoy en día, con niveles de rentabilidad en bajos históricos , el instinto ganancial lleva a poner el ojo en el costo, y particularmente en su principal componente: los impuestos . Claro, en épocas de ingresos flacos y en el contexto de una carga tributaria alta, distorsiva, y con malas contraprestaciones , los propietarios (y, por extensión, los contribuyentes en general) analizan con mayor atención cómo, por qué, para qué y, sobre todo, cuánto están pagando en impuestos a la hora de poner un inmueble en alquiler. Pero además, la rentabilidad del alquiler está castigada no solamente por condiciones macroeconómicas desfavorables, que perforan el beneficio monetario, o por la dañina estructura legal de la Ley de Alquileres , que genera desincentivos, sino también porque el alquiler está gravado de manera distorsiva . "La carga fiscal es demasiado alta, sí, pero un problema aún mayor es que está mal diseñada", explica Santiago Sáenz Valiente, socio fundador de Estudio SSV y Asociados, y experto en cuestiones impositivas. En otras palabras, el principal problema es la distorsión, que castiga la rentabilidad y coloca al alquiler en una posición desventajosa con respecto a otros tipos de renta , como son la empresarial o la que se obtiene por el trabajo personal. "En Ganancias, por ejemplo, hay distintos tipos de deducciones especiales: para el que trabaja en relación de dependencia, para el autónomo, para el que tiene un trabajo en forma independiente con honorarios, etc. Pero quien tiene un alquiler no está sujeto a deducción especial alguna", dice Sáenz Valiente. Solo un detalle inicial que ilustra la sobrecarga.

¿Cuáles son los distintos impuestos que se aplican a inmuebles en alquiler? ¿Por qué son distorsivos? "La carga impositiva a la hora de alquilar tiene cuatro aristas: el Impuesto a las Ganancias , el Impuesto sobre los Bienes Personales , Ingresos Brutos y el Impuesto al Valor Agregado (IVA)", resume Sáenz Valiente. Por supuesto, la aplicación de cada uno de los impuestos y sus respectivos montos varían según el destino que tiene el alquiler (no es lo mismo, por ejemplo, alquilar una vivienda o una oficina) y en función de quién es el propietario o inquilino en cada caso (si es persona humana o sociedad, si está inscripto como mnotributista o en el régimen del IVA, etc.).

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