Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 12 de Julio de 2022, expediente CIV 048509/2007/CA003
| Fecha de Resolución | 12 de Julio de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
IMBERTI, R.B. y otros c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales
(Expte. N° 48.509/07); “TARDA R.G. y otro c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N°
50.932/07); “NUGER, R.D. c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N° 9.612/07); “AMARANTE, E.c.M.S. s/nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N°
57.197/08); “AMARANTE Eduardo c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N° 57.195/08); “G.H.N. c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N°
109.815/06); y “BUSTOS, C.H.c.M.S. s/ nulidad de cláusulas contractuales” (Expte. N° 51.164/09). J.. N° 101
En Buenos Aires, a los días del mes de julio del 2022,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “IMBERTI, R.B. y otros c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales”; “TARDA
R.G. y otro c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales”; “NUGER, R.D. c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales”; “AMARANTE, E.c.M.S.
s/nulidad de cláusulas contractuales”; “AMARANTE Eduardo c/
MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales”; “G.H.N. c/ MAGIN S.A. s/ nulidad de cláusulas contractuales”;
., C.H.c.M.S. s/ nulidad de cláusulas contractuales
, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia, que hizo lugar parcialmente a la excepción de prescripción opuesta en algunos de los mencionados, e hizo lugar -también parcialmente- a la demanda en otros,
que perseguía la nulidad de algunas cláusulas del boleto y del Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio en el que los actores adquirieron, mediante sendos boletos de compraventa, lotes en un Fecha de firma: 12/07/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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emprendimiento inmobiliario denominado “Las Malvinas I”, sito en la Localidad de Coronel Brandsen, Provincia de Buenos Aires, han expresado agravios las partes, y se han respondido respectivamente. También dictaminó el Fiscal de Cámara sobre la aplicación al caso del régimen protector del consumidor.
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Agravios En primera medida, la parte actora –en planteos idénticos en todas las causas- se agravia de lo resuelto con relación a la excepción de prescripción, introducida en los autos “Imberti, R.B. C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “Tarda, R.G. y Otro C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “N., R.D. C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “A.,
Eduardo C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”,
A., Eduardo C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales
y “G., H.N.C.M.S. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, respecto de las objeciones planteadas contra las cláusulas insertas en los boletos de compraventa suscriptos por los demandantes.
Entienden que la acción intentada es imprescriptible. Argumentan que el art. 4019 del Código Civil establece los supuestos de imprescriptibilidad, pero que dicha enumeración, no resulta taxativa, ya que la doctrina ha dicho en numerosas oportunidades que las acciones basadas en la nulidad absoluta de ciertos actos, no pueden limitarse en el tiempo,
cuando se basan en situaciones que violentan la moral y el orden público.
Además, citan doctrina y jurisprudencia relativa al caso.
También se agravian los actores del rechazo de la mayoría de sus pretensiones. Tras reseñar doctrina acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, de los contratos de adhesión, y del abuso del derecho, cuestionan que no se haya dispuesto la nulidad de ciertas cláusulas del boleto que estiman abusivas. En especial, se refiere a la potestad de la demandada de establecer los gastos de mantenimiento, y distribuirlos entre los compradores eximiéndose ella de tales erogaciones. Si bien el tema fue resuelto favorablemente en otro expediente, “G.c.S. s/
rendición de cuentas”, entiende que ello es insuficiente, ya que la cosa Fecha de firma: 12/07/2022
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juzgada no los alcanza, y que la cuestión no es abstracta. Luego la parte actora impugna la cláusula novena, según la cual el desarrollador se reserva la administración. Como segundo aspecto, se quejan de que no se haya declarado la nulidad de diversas cláusulas del reglamento de propiedad:
nros 9, 10, 15, 17, 24, 25, 31, 33, 34. Así como las primeras normas, que permiten anexar nuevas áreas al barrio cerrado. Por último, se agravian de que el a quo haya diferido las reformas para cuando se adecue el sistema a lo previsto en el art. 2075 del Código Civil y Comercial.
Por su parte, la demandada se agravia de que se hayan impuesto las costas por su orden en lo que respecta a la demanda que perseguía la nulidad de cláusulas del reglamento. Señala que la gran mayoría de las impugnaciones de los actores fueron rechazadas, de modo que las costas debieron ser distribuidas de otra manera.
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Excepción de prescripción Los actores en los autos “Imberti, R.B. C/ Magin S.A.
S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “Tarda, R.G. y Otro C/
Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “N., R.D. C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, “A.,
Eduardo C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”,
A., Eduardo C/ Magin S.A. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales
y “G., H.N.C.M.S. S/ Nulidad de Cláusulas Contractuales”, se agravian respecto de lo resuelto en esta defensa.
El magistrado de la instancia de grado entendió que los planteos efectuados por los accionantes respecto de las cláusulas insertas en los boletos de compraventa se encontraban prescriptos. Para ello tomó como base la fecha de firma de cada boleto, y aplicó el plazo de prescripción previsto por la ley 24.240 –vigente a la fecha de la contratación-, que resultaba ser de tres años.
En primera medida cabe recordar que la prescripción liberatoria es el instituto en virtud del cual la inacción del titular de un derecho durante los plazos establecidos por la ley, produce la pérdida de la facultad de exigirlo compulsivamente. Este instituto es de interpretación restrictiva,
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atento a que conlleva la pérdida de una prerrogativa, y por ello, en caso de duda debe decidirse a favor de la subsistencia del derecho.
Entonces resulta de vital relevancia, para decidir este planteo la fecha en la que se constituyó el derecho personal de los actores, a través de la firma de los respectivos boletos, como así también la fecha en la que éstos promovieron sus acciones.
Veamos, las fechas en que esos documentos fueron suscriptos:
- En los autos “IMBERTI, R.B. c/ MAGIN S.A. s/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, se reclama respecto del boleto firmado por el actor el 5 de noviembre de 1999;
- En los autos “TARDA, R.G. y otro c/ MAGIN S.A. s/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, se reclama respecto de los boletos firmados por R.G.T. y A.C. el 25
de marzo de 1999; y por A.F. y O.G. el 7 de febrero de 2000;
- En los autos “NUGER, R.D. c/ MAGIN S.A. S/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, se reclama respecto de boleto firmado por R.D.N. y A.C.K. el 7 de febrero de 2000;
- En los autos “AMARANTE, E. c/ MAGIN S.A. s/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, se reclama respecto del boleto firmado por E.A. y E.B.N. el 28 de enero de 2001;
- En los autos “AMARANTE, E. c/ MAGIN S.A. s/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, se reclama respecto del boleto firmado por E.A. y E.B.N. el 28 de mayo de 1999;
- En los autos “GÓMEZ, H.N. c/ MAGIN S.A. s/
NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES” se reclama respecto de los boletos firmados por H.N.G. el 23 de diciembre de 1998, por C.A.B. y M.A.R. el 17 de junio de 1999, por J.A.M. y N.S.R. el 04 de Fecha de firma: 12/07/2022
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febrero de 1999, y por H.V.P. el 20 de septiembre de 1999.
Ahora bien, las demandas fueron promovidas:
-“IMBERTI, R.B. c/ MAGIN S.A. s/ NULIDAD DE
CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, el día 28 de junio de 2007;
-“TARDA, R.G. y otro c/ MAGIN S.A. s/ NULIDAD DE
CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, el día 2 de julio de 2007;
-“NUGER, R.D. c/ MAGIN S.A. S/ NULIDAD DE
CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, el 2 de marzo de 2007;
-“AMARANTE, E. c/ MAGIN S.A. s/ NULIDAD DE
CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, (dos expedientes homónimos: N°
57.195/2008 y 57.197/2008) el 8 de julio de 2008 (en ambos casos);
-“GÓMEZ, H.N. c/ MAGIN S.A. s/ NULIDAD DE
CLÁUSULAS CONTRACTUALES”, el 20 de febrero de 2007.
Habiendo compulsado esto, es pertinente adelantar que entiendo que es correcta la aplicación del plazo de tres años efectuada por el a quo.
En primer lugar, no cabe duda de que nos encontramos ante un contrato que se encuentra regulado por la legislación de defensa al consumidor.
Los accionantes pretenden que esta acción no tenga plazo de prescripción, atento al carácter inmoral de las cláusulas. Este es un cambio de postura del que asumieran al contestar la excepción, oportunidad en la cual plantearon que el plazo de prescripción debía ser de 10 años.
Creo que en ambos casos los demandantes se equivocan.
Me parece claro que el plazo de prescripción decenal, previsto por el art. 4023, primer párrafo, del Código Civil, se refiere a las acciones tendientes a lograr el cumplimiento del contrato, como el texto advierte, y no a cualquier...
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