Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 31 de Marzo de 2022, expediente CIV 043247/2011/CA001
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
HONGOS LOS CARDALES S.A. C/ HORST S.A. S/ DAÑOS Y
PERJUICIOS, EXPEDIENTE N° 43.247/2011
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de marzo de dos mil veintidós, en reunión para Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S.B.,
para conocer los recursos interpuestos en los autos caratulados: “HONGOS LOS
CARDALES S.A. C/ HORST S.A. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS, EXPEDIENTE
N° 43.247/2011”, respecto de la sentencia de fs. 1471/1478, el Tribunal estableció
la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO - Dr. CLAUDIO
RAMOS FEIJÓO - Dr. R.P.
A la cuestión planteada la Dra. M. dijo:
-
Los antecedentes del caso. La sentencia recurrida Hongos Los Cardales S.A. entabló demanda contra H.S.
por rescisión de contrato y daños y perjuicios
.
En su presentación inicial y escrito de ampliación de demanda, la apoderada de la demandante relató que Hongos Los Cardales S.A. (en adelante “Hongos Los Cardales” o la “Locataria”, indistintamente) alquiló a H.S. (en adelante “Horst” o la “Locadora” indistintamente) un establecimiento sito en la Ruta 4, km 3,5 de la localidad de Los Cardales, Partido de Campana, Provincia de Buenos Aires (en adelante el “Establecimiento Locado”), con el objeto de destinarlo a la “producción, fraccionamiento y distribución de champiñones y otros hongos comestibles”; transacción que se instrumentó mediante la firma de un contrato de locación, cuya duración se pactó por un período comprendido entre el 18 de agosto de 2007 y el 31 de julio de 2010 (en adelante, el “Contrato de Locación”).
Fecha de firma: 31/03/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
La representante de Hongos Los Cardales continuó su relato de la demanda refiriendo que, en virtud del artículo “Art. 12, inc. k” del Contrato de Locación, La Locadora asumió la obligación de realizar a su costo “obligaciones de hacer de dos clases: una de hacer obras y otra de hacer los trámites necesarios para la obtención del Certificado de Aptitud Ambiental” del emprendimiento; todo ello “hasta dar cumplimiento” con los diversos requerimientos cursados a H. el 14 de junio de 2005, en ocasión de una inspección ambiental al Establecimiento Locado.
También alegó que “la asunción de obligaciones que da cuenta el inciso k) del Art. 12 del contrato locativo”, por parte de la Locadora, “era un elemento esencial del contrato”; pues su representada “decidió continuar con la actividad de la locadora tomando a su cargo un establecimiento con serios déficits sanitarios, ambientales, faltantes edilicios y tomando a su cargo el personal de H., solamente porque estas obras, mejoras, trámites y costos eran responsabilidades a cargo de la demandada”.
Y puntualizó que, según los términos del individualizado inciso “k”
del artículo 12 del Contrato de Locación, e incisos “e” y “f” del mismo artículo, la Locataria quedaba autorizada “a dar por rescindido el contrato ‘ante tempus’ por culpa de la locadora, con más los daños y perjuicios”, en caso de que la Locadora incumpliera con las obligaciones a su cargo referidas precedentemente,
y ello derivara en la clausura del Establecimiento Locado.
Según la actora, esta situación se configuró en la especie cuando,
el 7 de octubre de 2008, personal de la subsecretaría de Medio Ambiente se presentó en el establecimiento y procedió a la clausura preventiva de la Fase I
del Sector Compostaje
.
Y además de invocar dicho supuesto fáctico, la accionante sostuvo que “la demandada (…) se apresuró en alquilar (…) a sabiendas de que resultaría imposible darle el destino convenido al establecimiento, por su exclusiva culpa”; es decir, le atribuyó a H. una conducta maliciosa. Con base en todo lo hasta aquí sintetizado, reclamó una suma indemnizatoria por “daño emergente” y otra por “lucro cesante”.
Fecha de firma: 31/03/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
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El representante de Horst, en oportunidad de contestar la demanda,
reconoció la relación locativa referida en el escrito inicial, pero negó que haya existido, de parte de su mandate, incumplimiento a las obligaciones establecidas en el inciso k, artículo 12 del Contrato de Locación. Alegó que la clausura de la Fase I del Establecimiento Locado se debió a la queja de los vecinos por los olores que genera la preparación del compost, a la incapacidad de la actora para disminuirlos, y a los compromisos incumplidos que asumió unilateralmente la actora frente a la autoridad de control. Y amén de ello, opuso excepción de incumplimiento contractual en los términos del art. 1201 del Código Civil,
alegando que la Locataria no abonó en término el canon locativo pactado.
El Sr. Juez de primera instancia, luego de analizar la prueba reunida, descartó la viabilidad de la excepción de incumplimiento planteada por la demandada, y concluyó “válida la pretensión del actor de resolver el contrato de locación celebrado con la demandada en virtud de lo pactado en el contrato en cuestión, y la mora de aquélla en el cumplimiento de las obligaciones asumidas y que estaban a su cargo”, declarando resuelto el Contrato de Locación “por culpa exclusiva de la parte demandada”, y condenando a H. a pagar a Hongos Los Cardales $800.000 “en concepto de daños y perjuicios”, con más intereses y costas.
En apoyo de su decisión, el a quo expuso, fundamentalmente, los siguientes considerandos: i) que en el expediente administrativo n° 40169210/94,
reservado en sobre, se encuentran glosadas las actas que reflejan las observaciones y requerimientos formulados a H. el 14 de junio de 2005, en ocasión de la inspección ambiental al Establecimiento Locado realizada en dicha fecha; ii) que “para desligarse de responsabilidad en el caso de autos”, la demandada debió probar, y no lo hizo, que la actora “tenía conocimiento de todas las actuaciones generadas en el expediente administrativo” individualizado,
que concluyó con la clausura del establecimiento, pues nunca se había obtenido el certificado de aptitud ambiental
; y iii) que “luego de varias actuaciones administrativas donde también la parte actora intenta dar solución a los requerimientos” aludidos, “se llega a la clausura total del establecimiento”.
Tales circunstancias, al entender del magistrado, tornaron operativo el derecho de la actora a resolver el Contrato de Locación por culpa de la Locadora, en los Fecha de firma: 31/03/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
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términos del artículo 12 inc. k) antes mencionado (ver sentencia de fs.
1471/1478).
-
Los recursos Contra el pronunciamiento de primera instancia expresaron agravios ambas partes. La actora, mediante presentación del 05/04/2021,
contestada el 21/04/2021; y la demandada, mediante presentación del 22/03/2021,
replicada el 06/04/2021.
La apoderada de Hongos Los Cardales impugna los montos indemnizatorios otorgados en concepto de daño emergente y lucro cesante, por considerarlos arbitrarios. A su entender, la ponderación de la prueba pericial contable, a la luz del principio de reparación plena, y la consideración simultánea de la inflación que desde hace años atraviesa nuestro país, así como de “la injusta demora” en el dictado de la sentencia de primera instancia, justifican un sustancial incremento de las partidas concedidas. Ello, al mismo tiempo que cuestiona lo decidido en punto a los intereses.
A su turno, el apoderado de H. se queja de que haya prosperado la demanda instaurada. Argumenta, sustancialmente, que: “no existió una clausura total por no contar con el certificado de aptitud ambiental como concluyó el acto apelado, sino que existió una clausura preventiva de la fase I,
producto de los incumplimientos de los compromisos asumidos unilateralmente por la actora con la Subsecretaría de medio ambiente de la Municipalidad de Campana”; compromisos que, según dice, “en nada se relacionan con el certificado de aptitud ambiental u otras obligaciones asumidas por H.S. en el contrato de locación, sino con las denuncias de los vecinos colindantes,
residentes del barrio Colonia de Chacras, relacionadas con los olores que la operación de Hongos Los Cardales provocaba”. En tal orden de ideas, el apelante afirma que “Hongos Los Cardales decidió resolver el contrato a partir de esta clausura parcial y definitiva, que nada tiene que ver con el resto de las actuaciones administrativas que se fueron dando los años anteriores”.
Adicionalmente, cuestiona que no haya prosperado la excepción de incumplimiento oportunamente planteada por H., argumentando que su mandante “probó adecuadamente que Hongos Los Cardales S.A. incumplía de Fecha de firma: 31/03/2022
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
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modo sistemático con el pago de los cánones locativos”. Y de modo subsidiario,
alega que las indemnizaciones concedidas por daño emergente y lucro cesante,
resultan “absolutamente improcedentes y exageradas”.
-
Aclaraciones preliminares Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno recordar, por un lado, que las juezas y los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222;
265:301; 272:225; entre otros) y que tampoco es obligación ponderar todas las pruebas agregadas...
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