Sentencia nº 13 de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala I) - Rosario, 13 de Diciembre de 2019

Presidente53/20
Fecha de Resolución13 de Diciembre de 2019
EmisorCámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala I) - Rosario

Acuerdo N° 446. En la ciudad de R., a los 13 días del mes de Diciembre de dos mil diecinueve, se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de A.ación en lo C.il y Comercial de la ciudad de R., doctores I.D.K., J.P.C. y A.C.A., para resolver en la causa caratulada "HISKIN, B. contra VITANTONIO, N.E. y otros sobre Cobro de Pesos" (E.. N° 13/2019, CUIJ N° 21-02875126-2), venidos para resolver el recurso de apelación y conjunta nulidad interpuestos por la demandada contra el fallo número 3.219 de fecha 5 de diciembre de 2018, dictado por la Jueza de Primera Instancia de Distrito en lo C.il y Comercial de la 4° Nominación de R..

Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:

Primera

¿Es nula la sentencia recurrida?

Segunda

En su caso, ¿es ella justa?

Tercera

¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

Correspondiendo votar en primer término al señor vocal doctor K., a la primera cuestión dijo:

El recurso de nulidad deducido por la demandada a foja 412 no ha sido mantenido en esta instancia y no se advierten irregularidades en el procedimiento que justifiquen un pronunciamiento de oficio, por lo que corresponde su desestimación.

Voto, pues, por la negativa.

Sobre esta misma cuestión, el señor vocal doctor C., a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor K. y vota en el mismo sentido.

Concedida la palabra al señor vocal doctor A., a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el artículo 26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.

Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor K. dijo:

  1. La sentencia de primera instancia.

    Mediante resolución número 3.219 del 5 de diciembre de 2018 (fs. 401/408), la Jueza de Primera Instancia de Distrito en lo C.il y Comercial de la 4° Nominación de R. hizo lugar a la demanda y, en consecuencia, condenó a N.E.V. y a M.L.V. a pagar a B.H., en el término de cinco días, la suma de dieciocho mil dólares estadounidenses (U$S18.000.-), en concepto de retribución profesional por los trabajos de intermediación inmobiliaria realizados por la actora, con más intereses al 6% anual, desde la mora y hasta el efectivo pago. Impuso las costas a la demandada vencida.

    Reseñó la judicante que la actora dijo ejercer la profesión de corretaje inmobiliario y ser titular de la inmobiliaria denominada "A.S.P."; que en octubre de 2014 se le encomendó intermediar en la venta de un inmueble de propiedad de los demandadas, sito en calle Corrientes 2089 de la ciudad de R.; que ofreció el inmueble a potenciales adquirentes y finalmente concertó la operación con la constructora B.P., entablándose considerables negociaciones con diferentes propuestas de pago; que participó activamente en la resolución de conflictos referentes al bien, gestionando la liberación de las unidades ocupadas; que en marzo de 2016 obtuvo oferta firme y final de la compradora e informó de ello a los demandados mediante cartas documento de fecha 11.03.2016; que los demandados rechazaron la notificación de la oferta y desconocieron las tratativas e intermediación realizadas, detallando el intercambio postal habido entre las partes; que en ese ínterin comunicacional, los demandados celebraron boleto de compraventa con B.P. en fecha 16.03.2016 y en los términos de la oferta final notificada por su parte; que se cumplimentaron los pagos acordados y se suscribió la respectiva escritura traslativa de dominio en fecha 10.06.2016.

    Relató la sentenciante que, a su turno, la parte demandada negó haber encomendado a la actora las tareas de intermediación reclamadas; que reconoció el intercambio postal referido por la contraria y la celebración del boleto de compraventa respecto del inmueble, entre su parte y B.P., pero negó que la operación hubiere sido en los términos de la oferta final reseñada por la actora, aduciendo que se trató de una oferta falsa y oportunista; que sostuvo que el boleto se suscribió encontrándose ocupado el inmueble y siendo inexistente la comisión y gestión invocadas sobre el punto; que destacó que la accionante no contaba con autorización escrita que detallara plazo, modalidad de operación y condiciones, ni comprobó la identidad de las personas involucradas, ni la existencia de instrumentos que resulten del título invocado por el enajenante.

    Así trabada la litis, la a quo calificó la relación habida entre las partes como un contrato de corretaje inmobiliario y encuadró normativamente el caso en las disposiciones de la Ley 25.028 (modificatoria del decreto ley 20.266/73). Analizó que el derecho a la remuneración del corredor surgía siempre que el negocio se realizara y se correspondiera efectivamente a la actuación del profesional, extremos que juzgó configurados en el caso a partir de la prueba documental, testimonial, instrumental y confesional que detalló. Concluyó que la demandante participó activamente, junto a su esposo, en las negociaciones habidas entre los firmantes del boleto de compraventa del inmueble de calle Corrientes 2089 de R., que contactó a las partes y posibilitó la concreción del negocio, circunstancias que hacían nacer su derecho al cobro de la comisión reclamada, por tratarse de tareas específicas del corredor inmobiliario.

    Desestimó que la ausencia de la corredora al momento de la firma del boleto y la falta de mención en el mismo de su intervención (en transgresión a lo normado por el art. 36 inc. j Ley 25.028), privara a la actora del derecho a percibir el arancel, circunstancia ésta que se reputa excepcional y se circunscribe a los supuestos de falta de las condiciones habilitantes (art. 33) o de anulación o frustración del contrato por culpa del corredor (art. 38). Especificó que el corretaje es un contrato consensual y no formal; que no requería la autorización expresa del interesado; que la actora se hallaba habilitada para desempeñar la actividad y que los demandados se encontraban en conocimiento de la intermediación y concurrieron al acto de suscripción del boleto de compraventa una vez notificados de la oferta por la intermediaria y sin formular reparos.

    Hizo lugar a la demanda por el monto reclamado (U$S18.000.-), en virtud de valor de la operación y conforme lo previsto por el artículo 61 de la Ley provincial 13.154 de Corretaje Inmobiliario. Estableció que el capital devengaría intereses al 6% anual, desde la mora y hasta el efecto pago, dado que la prensión se incoaba en moneda extranjera.

    Contra esa decisión, la demandada interpuso recurso de apelación a foja 412, siendo concedido a foja 413. Radicados los autos en la alzada (f. 419), expresó sus agravios a fojas 424/435, los que fueron contestados por la actora a fojas 437/446. Firme la providencia de autos, quedó la causa en estado de resolver.

  2. Los agravios de la demandada.

    Agravia a la recurrente, en primer lugar, el encuadre normativo del caso formulado por la sentenciante en los términos de la Ley 25.028, omitiendo la regulación específica que, además, posee la actividad del corredor inmobiliario en la Provincia de Santa Fe (Ley 13.154).

    Destaca que la concreción de los negocios como resultado de la actividad intermediadora, conferiría derecho a una remuneración, en la medida que ésta se desarrolle bajo las condiciones legalmente establecidas. Sin embargo, entiende que la a quo omitió considerar el incumplimiento por la actora de las condiciones del artículo 10, incisos 2, 3, 4, 8, 9, 10 y 11 de la Ley provincial 13.154.

    Niega relación alguna entre la actora y los demandados M. y N.V., siendo que quien aparece relacionada y en contacto con H. era L.V., hermana de los demandados y no titular registral del inmueble vendido. Argumenta que si la corredora hubiera comprobado la identidad de las personas y la existencia de los instrumentos de los que resulta el título invocado por el enajenante, conforme lo prescriben los incisos 2 y 3 de la citada normativa, hubiera conocido tal circunstancia y encarrilado las negociaciones hacia los verdaderos titulares de dominio. Sostiene que recién dos días antes de la firma del boleto, tomó conocimiento de ello y remitió las cartas documento de fojas 5 y 6.

    En su segundo agravio, critica que la magistrada juzgara que existió una intermediación en concepto de corretaje inmobiliario entre la actora y la parte demandada, y reitera que las supuestas negociaciones lo fueron con L.V. y no con M. y N.V.; que su parte participó de solo dos reuniones con la firma compradora, en forma personal (una de ellas para la firma del boleto de compraventa); que compradora reconoció la intervención de H. y que abonó comisión por ello.

    Destaca que el artículo 10 inciso 4 de la Ley 13.154, establece como requisito para que exista corretaje inmobiliario, que se convenga por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación y demás instrucciones del negocio, convenio que no existe en el caso. Analiza que el contrato de corretaje inmobiliario es nominado, consensual (entre el corredor y el titular registral), principal, oneroso, bilateral y necesita por imposición de la...

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