Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 10 de Diciembre de 2019, expediente CIV 021841/2017/CA001

Fecha de Resolución10 de Diciembre de 2019
EmisorCamara Civil - Sala C

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C CIV 21841/2017 JUZG. N° 91 En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre de 2019, reunidos en acuerdo los señores jueces de la S. “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer del recursos interpuesto en los autos “HAINZE MARÍA TERESA ARGENTINA C/ JEANDET FERNANDO RODOLFO S/ FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia corriente a fs. 207/224, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: S.. jueces de cámara D..

Converset, D.S. y Trípoli.-

Sobre la cuestión propuesta el Dr.

Converset dijo:

  1. Los S.. M.T.A.H. y S.A.T. entablaron formal demanda de fijación de valor locativo contra el Sr. R.J. y la Sra. L.B.P., respectivamente, inquilino y fiadora del inmueble de su propiedad, ubicado en M.U. 3146 de esta ciudad.

    Indican que adquirieron el mentado inmueble el 18 de noviembre de 2016 a C.A.G. y F.M.G., quienes en forma conjunta también les cedieron el Fecha de firma: 10/12/2019 Alta en sistema: 12/12/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29740596#251594485#20191205080049494 contrato de locación suscripto con el Sr.

    J. el 1° de diciembre de 2014.

    Relatan que, conforme cláusula segunda, el contrato estipula: para el primer año (del 1° de diciembre de 2014 al 30 de noviembre de 2015) un alquiler mensual de $12.500; para el segundo año (del 1 de diciembre de 2015 al 30 de noviembre de 2016)

    un alquiler mensual de $15.625; y para el tercer año (del 1° de diciembre de 2016 al 30 de noviembre de 2017) un canon mensual de $19.532.

    Agregan que la cláusula tercera en su párrafo final prevé la posibilidad de revisar el canon locativo teniendo en cuenta el valor de mercado, conforme al valor promedio de dos tasaciones de corredores inmobiliarios.

    Sostuvieron que las conversaciones con la finalidad de arribar a una acuerdo y ajustar el alquiler a valores de mercado resultaron infructuosas, motivo por el cual, en fecha 8 de febrero de 2017, remitieron carta documento al locatario, fijando el valor locativo en la suma mensual de $50.000, quien la rechazó conforme misiva del 13 de febrero de 2017, al considerar justo el valor fijado en el contrato.

    El demandado F.R.J., con adhesión de la accionada L.B.P., peticionó el rechazo de la acción.

    Luego de reconocer la relación contractual, sustentó su defensa en que, conforme al mercado inmobiliario -donde se prevé una renta del 4%

    Fecha de firma: 10/12/2019 Alta en sistema: 12/12/2019 Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA #29740596#251594485#20191205080049494 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C anual sobre el valor del inmueble-, el precio pactado resulta acorde.

    En la anterior instancia, el Sr. Juez de grado desestimó la demanda entablada.

    Para así decidir tuvo en consideración que: a) no figura precio alguno por la cesión celebrada por los actores con los anteriores propietarios, por lo cual, presumió, que en el precio de venta del inmueble se consideró que se encontraba ocupado, b) en el contrato se pactó un alquiler escalonado con un incremento del 25% en cada año calendario; c) la redacción de la cláusula, en cuanto al término “podrán las partes”, deviene meramente facultativa, no habiéndose previsto condición alguna para que cualquiera de las partes pudiera accionar dicho mecanismo; d) no se produjeron en el mercado variaciones determinantes de la operatividad contractual; y especialmente e) la facultad de negociar el precio de la compraventa en torno a la eventual baja rentabilidad del contrato de locación era resorte excluyente de quienes concertaron la venta del inmueble, extremo que torna operativa la teoría de los actos propios.

    Luego, si la renta permanente, producto de la relación locativa que debía ser respetada en la compraventa, no satisfacía la expectativa del aquí accionante, ello debió haberse reflejado en el precio de...

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