Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 1 de Junio de 2023, expediente CIV 044258/2019/CA001

• Fecha de Resolución: 1 de Junio de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala H

G., A.T. y otro c/ Consorcio de Propietarios Parera 134/138 s/

Nulidad de asamblea

n° 44.258/2019 –Juzgado Civil n° 79

En Buenos Aires, a días del mes de junio del año 2023,

hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos “Gyalui, A.T. y otro c/ Consorcio de Propietarios Parera 134/138 s/ Nulidad de asamblea”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:

I.- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación planteado por la parte actora contra la sentencia de grado de fecha 6/2/2023 que rechazó la demanda de nulidad de asamblea por considerar que la demanda fue planteada luego de vencido el plazo de caducidad del art. 2060 CCCN.

Peticionan los accionantes, A.T.G. y M.J.C.M. de G., que se revoque la sentencia y se haga lugar a la acción instaurada, con costas.

Explican las circunstancias que rodearon al caso referidas a la decisión asamblearia del 25 de abril de 2019 y la posterior del 23 de mayo de ese año.

Indican que la acción de nulidad de la asamblea fue promovida antes de que se cumpliera el plazo de caducidad de los 30 días previsto en el art.2060 CCCN. Dicen que la mediación extrajudicial comenzó el día 21 de mayo de ese año y que luego de la audiencia del 7 de junio, se presentó la demanda el 21 de junio, o sea, antes del vencimiento del plazo legal.

Indican que la decisión de la asamblea de incorporar un sistema de vigilancia a distancia conocido como “Totem de Prosegur” provoca un cambio sustancial en la estructura del edificio, y que para que la decisión fuera válida era necesaria una decisión asamblearia por unanimidad, la que no se obtuvo en dicho acto.

Fecha de firma: 01/06/2023

Alta en sistema: 02/06/2023 1

Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA

33768382#371036961#20230601093312697

II.- Antecedentes En el escrito postulatorio del proceso los actores, como titulares de una unidad funcional, plantearon la nulidad de asamblea del 23 de mayo de 2019, en cuanto convalidó lo actuado anteriormente en la asamblea del 25 de abril del mismo año.

Señalan el temario de la asamblea de abril donde se incluyeron como puntos del orden del día “2) Personal del Consorcio. Decisiones a adoptar” y “3)

Ratificación de lo actuado en el tema Prosegur

. En esa oportunidad los actores expresaron su total disconformidad con la decisión de contratar un servicio de vigilancia a distancia, por entender que invadía la privacidad y sectores de partes comunes, como es el hall de entrada. En esa asamblea, el actor era una de las personas designadas para firmar el acta, y dado que posteriormente existió un intercambio de borradores sobre la redacción final del documento, ello hizo que se convocara a otra asamblea para el 23 de mayo. Mientras tanto, el 21 de mayo se formalizó el pedido de mediación extrajudicial, y celebrada dicha audiencia el 7 de junio (ver acta adjuntada a fs.3 expte.42.158/2019 sobre Nulidad de asamblea),

finalmente fueron iniciadas las actuaciones el 21 de junio de 2019 (ver cargo fs.210).

La juez de grado entendió que a la fecha de interposición de la demanda habían transcurrido los 30 días de plazo de caducidad de la acción, por lo que la rechazó, con costas. Además, dijo que la decisión de contratar el servicio de vigilancia por “Totem” conocido como “Ojo de Halcón” no es una obra nueva o mejora en partes comunes, y que, por lo tanto, consideró que no hacía falta una mayoría de unanimidad.

III.- Plazo de caducidad para el planteo de nulidad de la asamblea El art. 2060 in fine CCCN es muy terminante y claro al disponer que “El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.”

Fecha de firma: 01/06/2023

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Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA

33768382#371036961#20230601093312697

Ahora bien, esa norma debe ser armonizada con la ley 26.589 que postula “Se establece con carácter obligatorio la mediación previa a todo proceso judicial…” (art.1); y que la presentación del requerimiento de mediación suspende el plazo de caducidad (art. 18).

La acción aquí planteada no se encuentra dentro de las excepciones que prevé la ley de Medicación obligatoria (ley 26.589 art.5); o sea, que se debe transitar necesariamente ese camino extrajudicial antes de interponerse la acción judicial.

Por ende, el plazo de caducidad de la acción de nulidad de asamblea puede ser suspendido en función de que así lo prevé la ley de mediación en concordancia con el art.2567 CCCN (ver esta Sala in re “Agropecuaria Diefer S.A.

c/ Consorcio Prop. Edificio Corrientes 980 y C.P. 385; s/ nulidad de Asamblea

expte. 11574/2016 del 1/10/2018; Sala L in re “D., Fernando E

c/ Cons. P.. D.F. 1894 y Av.Brasil2893 CABA; s/ nulidad de Asamblea”.

Conteste las citas legales precedentes, se puede concluir que a la fecha de interposición de la demanda el plazo de caducidad no se encontraba cumplido (art.21 ley 26.589), por lo que debe ser revocado el decisorio de grado en este aspecto.

4. Decisión asamblearia cuestionada.

   a.- Conforme la decisión vertida en el considerando precedente,

   debemos ahora proceder al estudio de la decisión asamblearia cuestionada del 25 de abril de 2019, ratificada el 23 de mayo del mismo año.

   En la propiedad horizontal, las decisiones asamblearias se adoptan por la mayoría absoluta, computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y del porcentual (conf.art.2060, 1er.pár. CCC). Con referencia a los ausentes se prevé que los presentes pueden adoptar decisiones y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que se opongan antes por igual medio por mayoría suficiente (art.2060 2do.pár. CCC). En ciertos supuestos es requerida la unanimidad de los Fecha de firma: 01/06/2023

   Alta en sistema: 02/06/2023 3

   Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA

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   consorcistas (vgr. modificación de cláusulas estatutarias del Reglamento de propiedad horizontal, o modificación o mejora estructurales o similares, art.2052

   CCCN).

   Bajo la ley 13.512 no existía un plazo especial para plantear la nulidad de asamblea, pero la doctrina y jurisprudencia entendían que por ser una nulidad de acto jurídico el plazo legal era de dos años. Conforme el Código Civil y Comercial -

   aplicable al caso, conf.art.7- se zanjó esa cuestión, por lo que el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea (conf. art. 2060 último párr. CCC). Bajo esta normativa se resolverá el conflicto planteado en este juicio, tal como lo entendió el juez de grado.

   Es cierto que es un plazo verdaderamente exiguo, pero no lo es menos que resulta coherente con los tiempos modernos y que coadyuva a la seguridad jurídica dinámica.

   En otro aspecto, debo señalar que el art.2060 3er.pár. CCC no hace distinción alguna en relación a los planteos de nulidad de la asamblea; de modo que debe interpretarse que todos los temas analizados en una asamblea son susceptibles de ser nulificados de darse los requisitos necesarios.

   Sabemos que la nulidad de asamblea puede basarse en defectos en cualquiera de las tres fases: constitutiva –se refiere a la etapa de notificación de la asamblea-; deliberativa –quorum para sesionar- y resolutiva –mayoría para decidir-;

   a su vez, puede ser una nulidad parcial o total de la decisión asamblearia –vgr. algún punto del orden del día, o en su caso de todo el temario- (ver M.B.,

   Nulidad de asambleas en el régimen de propiedad horizontal, Abeledo-Perrot,

   1959).

   Tratándose de la nulidad de una asamblea de copropietarios, quien la pide debe invocar y acreditar un interés serio y legítimo en su declaración; y si median vicios de forma en la constitución, deliberación o decisión en tal asamblea,

   se trata de nulidades relativas y por lo tanto confirmables (conf. esta Cámara Sala I,

   in re “B., A.O. c/ Consorcio La Pampa 3121; s/ nulidad de Fecha de firma: 01/06/2023

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