Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 5 de Agosto de 2009, expediente 74.659/2003

• Fecha de Resolución: 5 de Agosto de 2009

Poder Judicial de la Nación “GRANDE, ULISES JORGE C/ GUTMAN, ABEL Y OTRO S/ ORDINARIO”.

N° 74.659/2003 - JUZG. Nº 16, SEC. Nº 31 - 13-14-15

En Buenos Aires, a los 5 días del mes de agosto del año dos mil nueve reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por:

GRANDE, ULISES JORGE C/ GUTMAN, ABEL Y OTRO S/ ORDINARIO

,

en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los doctores Á.O.S., B.B.C.F. y Miguel F.

Bargalló.

El doctor Á.O.S. no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 R.J.N.).

Se deja constancia que los doctores B. y C.F., actúan de conformidad con lo dispuesto en los Acuerdos de esta Cámara del 22.07.2008 pto. III y del 27.08.2008 pto. VI, respectivamente.

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 228/236?

El Señor Juez de Cámara, doctor C.F. dice:

Si bien de acuerdo al sorteo practicado debería expedirme en segundo término, al encontrarse el doctor S. en uso de licencia y en virtud de lo dispuesto por los arts. 270 y 271 del Código Procesal y 109 del Reglamento para la Justicia Nacional, asumo el lugar de preopinante en esta causa, emitiendo mi voto a continuación.

1. La sentencia de fs. 228/236 hizo lugar parcialmente a la demanda y, en consecuencia, condenó a los accionados A.G. y S.B.A. a pagar al Poder Judicial de la Nación actor la suma de $ 387,58 con más intereses desde la fecha de las facturas (15.10.2001 y 30.09.2001), conforme la tasa activa del Banco Nación; e impuso las costas en un 80% a cargo del accionante y en un 20% a cargo de los demandados.

   Para así decidir, el Juez de grado señaló que:

   (i) el accionante había reclamado la restitución de los gastos en los que dijo haber incurrido como consecuencia de la oferta de venta de departamentos de titularidad del demandado; y, la reparación de los daños que dijo haber padecido en virtud de la rescisión unilateral de la autorización de venta; y (ii) no existía controversia respecto del vínculo entre las partes por la operación de febrero de 1999, relativa a la intermediación en la USO OFICIAL

   compraventa del lote sito en Mendoza 4809 y que, por el contrario, la accionada había discutido la concertación de una autorización de venta posterior respecto de los departamentos en construcción en el terreno adquirido pues adujo que habían mediado tratativas previas con esa y otras inmobiliarias (citando a la firma Vidal), sin que las gestiones avanzaran más allá ni pudieran generar responsabilidad de su parte.

   Juzgó, entonces, que correspondía dilucidar si había o no existido principio de ejecución del contrato.

   A tales fines, el magistrado de la instancia anterior destacó que la actora había sostenido que la invocada autorización de venta otorgada por G. se evidenciaba con la documentación relacionada con el diseño de la publicidad de los inmuebles, incluyendo planos y observaciones manuscritas de puño y letra de la Arquitecta Amutio; mas puso de resalto que si bien la demandada no desconoció tal documental, negó expresamente haber conferido a la accionante autorización para gestionar la venta de los futuros departamentos.

   Poder Judicial de la Nación Hizo hincapié, además, en que no había sido acreditada la existencia de un contrato de autorización de venta, señalando que tal proceder debió merecer al menos una instrumentación por escrito -tal como lo había sido con la venta a los demandados del terreno donde se asentó el edificio- y que esa prevención instrumental era mayormente exigible en un sujeto que invocaba especialización en el negocio, y más aún teniendo en cuenta que la gestión habría comenzado antes de la culminación de la edificación,

   presumiblemente bajo el régimen de prehorizontalidad.

   Concluyó, entonces, que las gestiones habidas respecto de la publicidad de una eventual oferta sobre los departamentos no importaba principio de ejecución de un USO OFICIAL

   contrato de corretaje y que, por todo ello, no existía responsabilidad contractual.

   Luego evaluó la situación desde el prisma de la culpa precontractual, explicando que de los elementos de autos sólo se desprendía que habían existido tratativas preliminares mas no un “marco” concertado que diere cuenta del principio de ejecución de un convenio; y, señaló que los testigos convocados por la parte actora no pronunciaron una declaración que predicara en tal sentido.

   Al respecto, puso de resalto que el relato del testigo O. remitía a una percepción tangencial del vínculo que el accionante pretendía probar pues, según sus dichos,

   había tomado...