Sentencia Definitiva de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 30 de Mayo de 2012, expediente C 95422

• Presidente: de Lázzari-Kogan-Genoud-Soria-Pettigiani-Hitters
• Fecha de Resolución: 30 de Mayo de 2012
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 30 de mayo de 2012, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores de Lázzari, K., G., S., P., Hitters, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 95.422, "G., R.J. contra D., N. División de condominio".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Mar del Plata revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda, la que admitió declarando dividido el condominio en un 50% para cada parte. Rechazó por inadmisible la prescripción adquisitiva decenal intentada por J.J. y N.S.D. contra R.J. y J.L.G. por el 50% indiviso del mismo inmueble. Impuso las costas de sendas pretensiones y de ambas instancias a los demandados reconvinientes.

Se dedujo, por la demandada D., recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor de L. dijo:

1. La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala I- del Departamento Judicial de Mar del Plata revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda de división de condominio, y había declarado adquirido por prescripción decenal el 50% del inmueble de autos. En su lugar admitió la acción de división en un 50%, a la par que rechazó la reconvención por prescripción adquisitiva deducida por N.S. y J.J.D.. Impuso las costas de sendas pretensiones y de ambas instancias a los demandados reconvinientes.

2. Contra esa decisión dedujo la codemandada N.S.D. por derecho propio el presente recurso en el que denuncia que el fallo deviene arbitrario por dejar de lado las disposiciones del Código de fondo respecto de los requisitos exigidos para la adquisición de dominio en el concepto elaborado por esta Suprema Corte.

   Por ende denuncia la violación de los arts. 577, 2351, 2353, 2356, 2358, 2378, 2379, 2383, 2503, 2506, 2513, 2524, 2602, 2609, 2673, 2675, 2676, 2677, 2692, 4003, 4006, así como la errónea interpretación de los arts. 2461 y 2462 del Código de fondo. Agrega que se trae como solución una cuestión que no fuera debatida ni acreditada en estas actuaciones, que lleva a revocar de manera errónea el fallo de la instancia de grado, cual es el instituto del constituto posesorio.

   Aduce que nada en estos obrados acredita algún acto idóneo que se hubiera llevado a cabo y que hiciera conocer la nueva realidad en el estado de posesión existente, como resultado de que su padre poseía para terceros. Señala que toda vez que no surge de autos la prueba requerida, no corresponde darle curso a dicho instituto en virtud de que los accionantes jamás habían recibido la posesión y por ende nunca se consolidó el derecho de dominio en cabeza de los mismos.

   Concluye que los accionantes no poseyeron el inmueble de marras y por lo tanto mal podían pretender la división del condominio, si carecían de la posesión real y efectiva de la cosa, necesaria para la adquisición del dominio que intentaban dividir.

   En cuanto a la reconvención rechazada entiende que el justo título nace en un 50% de la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad, y el otro 50% porque, desconociendo la operación de compra-venta realizada por su padre, comenzaron a poseer con el otro heredero por el fallecimiento del mismo. Esto último destacan- que fue en el convencimiento de que eran propietarios del 100% del inmueble como continuadores de la posesión del causante desde la fecha de su muerte. Advierte asimismo que la jurisprudencia ha ido mutando con respecto a lo que se considera justo título, revistiendo tal carácter no sólo los traslativos de dominio, sino también los declarativos, como lo es la respectiva declaratoria de herederos que debió ser admitida como suficiente para que se considerara prescripto con diez años el dominio a su favor.

   Con relación al plano de mensura entiende suplida la omisión respecto a su individualización con la profusa prueba producida, ya que de lo contrario se hace oídos sordos a lo que sostiene la doctrina y jurisprudencia mayoritaria.

3. El recurso debe prosperar parcialmente.

   I) El recurrente ha cuestionado la base del razonamiento efectuado por la Cámara. La misma, parte de la premisa de que se ha configurado en el caso el instituto del constituto posesorio y con ello atribuye legitimación activa al actor a efectos de reclamar la división de condominio. Entiendo que esa figura jurídica no se ha conformado en la especie.

   Doctrina y jurisprudencia resultan contestes en afirmar que para que medie constituto posesorio se requiere que sea consensual el contrato en virtud del cual el anterior poseedor queda constituido en tenedor a nombre del nuevo propietario (Cám. Com., D, L.L., 1983-C-12, con nota de E.I.H..

   Sabido es que el constituto posesorio es uno de los casos típicos de excepción a las exigencias de la materialidad de la entrega de la cosa. La entrega y el recibo de la cosa quedan eliminados. En realidad se trata de una excepción a los principios generales establecidos para la tradición de la cosa vendida. De este modo el constituto posesorio se configura como una relación real que se establece entre el adquirente y la cosa por él adquirida, sin que medie desplazamiento en virtud de constituirse el enajenante en tenedor de ésta y representante de la posesión del adquirente, merced a un acto jurídico consistente en un contrato que se celebra simultáneamente o con posterioridad al que sirve de título a la transmisión; en estos casos el enajenante es quien se constituye en tenedor de la cosa (S.C.M.. I. del 17-III-1989, E.D., 134-117).

   Este modo de "tradición consensual" que representa el constituto posesorio resulta una excepción a la regla general y convierte la original posición del anterior propietario en una tenencia. Por ejemplo, el propietario de una cosa que la vende, continúa habitando en ella en el carácter de comodatario (conf. Salas, A.E. -T.R., F.A. -L.M., M.J., "Código Civil Anotado", Ed. Depalma 2000).

   Debo destacar que el constituto posesorio merece un abordaje específico y detenido para advertir su configuración, precisamente porque resulta la excepción a la regla general de la traditio en la compraventa -concepto base del sistema de derechos reales que implementa nuestro Código Civil, art. 2378-.

   Eminentemente tal instituto tiene naturaleza contractual. Resulta pacífico en doctrina y jurisprudencia que dicho contrato debe formalizarse por escritura pública o instrumento privado con fecha cierta (C.N.Civ., C, 22-XI-1979, E.D., 86-616). Inclusive resultan exigibles dos actos jurídicos distintos e independientes: el acto de enajenación, en virtud del cual la posesión debe pasar al adquirente, y el acto anexo, en virtud del cual el enajenante debe ocupar la cosa como simple tenedor, sea este acto un contrato de locación, sea una constitución de usufructo, etc., única manera de respetar la presunción de coherencia que reina en el sistema de normas y de reducir los peligros de constituto posesorio (Ac. 55.256, sent. del 19-IX-1995). Nada de ello se percibe en el...