Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 21 de Septiembre de 2018, expediente COM 006916/2016/CA001

• Fecha de Resolución: 21 de Septiembre de 2018
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 21 días del mes de septiembre de dos mil dieciocho, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “GIL,

D.B. contra PIÑEYRO PRINS, J.M. y OTRA sobre ORDINARIO” (Expediente N° 6916/2016) originarios del Juzgado del Fuero N°

27, Secretaría N° 53, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 CPCC, resultó que debían votar en el siguiente orden: Vocalía N° 2, Vocalía N° 3 y Vocalía N° 1. Sólo intervienen en este Acuerdo el Dr. A.A.K.F. (Vocalía N° 2) y la Dra. M.E.U.(.N.° 3) por hallarse vacante el restante cargo de J. de esta Sala (art. 109, Reglamento para la Justicia Nacional).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor J. de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:

1. LOS HECHOS DEL CASO.

   (1.) D.B.G. inició demanda contra J.M.P.P. y M.A. De Filippi por cobro de la comisión correspondiente a las tareas que desarrolló como intermediaria y en calidad de corredora en pos de la celebración de un contrato de compraventa en relación al inmueble de la calle José

   Antonio Cabrera 3340 de esta Ciudad que luego se vio frustrada, comisión que estableció en la suma de cuatro mil ciento cuarenta dólares (U$S 4.140) y a la que solicitó que se añadieran los correspondientes intereses y las costas del pleito.

   En sustento de su pretensión, relató que en mayo de 2015 fue contactada por la codemandada De Filippi -quien junto con su pareja, codemandado J.M.P.P., estaba interesada en adquirir un inmueble- para visitar un departamento que ofrecía a la venta en nombre de su propietario, L.G.G.. Así, mostró en dos (2) ocasiones el departamento a los accionados,

   quienes le comentaron que tenían un crédito hipotecario preaprobado por el Banco Ciudad y que tenían poco tiempo para concretar la operación. En esas condiciones,

   Fecha de firma: 21/09/2018

   Alta en sistema: 06/12/2018

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28303954#215085187#20180926082936986

   Poder Judicial de la Nación el 28.5.15 los demandados entregaron mil dólares (U$S 1.000) en concepto de reserva, ofrecieron pagar la suma de sesenta y nueve mil dólares (U$S 69.000) por el inmueble, que fue aceptada por el vendedor, y acordaron realizar el contrato de reserva de compra necesario para continuar con el trámite del crédito. Con ese fin se reunieron los accionados, el vendedor y la actora el día 30.5.15, oportunidad en la que se firmó la reserva ad referendum, cuya copia certificada se encuentra glosada a fs. 59 y la original reservada en sobre, de acuerdo a la versión de la actora, de que la entidad otorgante del préstamo comprobara que la propiedad cumplía con las condiciones impuestas para la concesión del crédito. De esa manera, únicamente si el préstamo hubiera sido rechazado como consecuencia de que el inmueble no se ajustara a esas condiciones, se les reintegraría el dinero entregado en concepto de reserva, lo cual les fue expresamente recalcado. Además,

   les informó también en esa oportunidad al vendedor y a los potenciales compradores que no se realizaría un boleto de compraventa porque no era lo que se estilaba en esas condiciones económicas, pero que la reserva, una vez conformada,

   poseía características propias del boleto y de la señal comercial. Fue en ese contexto, de acuerdo a la narración de la accionante, que llegaron a la firma del contrato de reserva y a la entrega de dos mil dólares (U$S 2.000) en concepto de refuerzo de seña y pago a cuenta.

   Señaló que dos (2) semanas después se le informó que la tasación del inmueble había sido aprobada y que no faltaba mucho para que los trámites de aprobación del préstamo concluyeran. Sin embargo, el 25.6.15 recibió un correo electrónico de De Filippi en el que le informaba que no se había aprobado el préstamo y que, por ese motivo, cancelarían la operación, solicitándole además que le indicara los pasos a seguir. Ante esa noticia, la actora dijo haberse comunicado con De Filippi y que ésta la informó que el crédito no había sido aprobado porque habían constatado que ella era condómina de otra propiedad, circunstancia obstativa para la concesión de la línea de crédito hipotecario a la que habían aplicado. Afirmó

   que, a fin de corroborar lo que le comunicara la coaccionada, se puso en contacto Fecha de firma: 21/09/2018

   Alta en sistema: 06/12/2018

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28303954#215085187#20180926082936986

   Poder Judicial de la Nación con el empleado del Banco Ciudad a cargo de la carpeta de crédito de los demandados, quien confirmó lo dicho por De Filippi.

   Ante ese escenario y con la finalidad de intentar concretar la venta,

   les planteó a los accionados la posibilidad de ceder o vender la porción de De Filippi en ese inmueble, pero aquéllos le dijeron que no iban a continuar la compra,

   ante lo que les informó que, de proceder así, perderían la suma entregada en concepto de reserva y deberían pagarle sus honorarios de acuerdo a lo estipulado en las cláusulas G y C del contrato de reserva. A ello los accionados le respondieron que se encontraban en su poder los tres mil dólares (U$S 3.000) entregados en concepto de reserva, pero la accionante les aclaró que, conforme constaba en ese instrumento, el dinero había sido entregado al vendedor.

   Tiempo después, sin haber aún expirado el plazo de sesenta (60) días concedido en el contrato de reserva para escriturar, la abogada de los accionados se comunicó con su parte para requerir una nueva visita del inmueble, a la que asistió

   junto con la madre y el padre de P.P.. En esa oportunidad consultaron sobre la posibilidad de concretar la compra en Cedines, pedido al que el vendedor accedió. Sin embargo, concluido el plazo para escriturar sin recibir más novedades,

   se vio obligada a iniciar la presente acción por el cobro de sus honorarios.

   A continuación, la actora explicó todas las tareas que desarrolló

   desde la obtención de la autorización de venta del inmueble a fin de ilustrar los esfuerzos puestos en pos de la concreción de la compraventa, frustrados por una circunstancia -la titularidad de una porción de un inmueble que les invalidaría el acceso al crédito que solicitaron- que era conocida de antemano por los demandados y le fue ocultada a ella.

   (2.) A fs. 158/72 se presentaron los accionados, contestando la demanda incoada solicitando su rechazo e interponiendo reconvención por la devolución de la suma entregada en concepto de reserva, con más sus intereses, así

   como también el resarcimiento por el daño moral que adujeron haber padecido,

   todo ello con costas.

   Fecha de firma: 21/09/2018

   Alta en sistema: 06/12/2018

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28303954#215085187#20180926082936986

   Poder Judicial de la Nación Con relación al reclamo impetrado por la actora, los accionados sostuvieron que ellos habían sido claros al informarle que para poder efectuar la compra dependían de la concesión del préstamo hipotecario, por lo que solicitaron que la reserva se hiciera ad referéndum de su aprobación. Manifestaron que era falso que hubieran apurado las tratativas, habiendo ocurrido en realidad lo contrario, es decir, que ellos habían sido instigados por la actora a concluir rápido el negocio, habiéndoles prometido que si el préstamo no prosperaba la reserva se reintegraría. Negaron que la posibilidad de obtener la devolución de la reserva se hubiera limitado al supuesto en que el crédito no se aprobara por no cumplir el inmueble con las condiciones necesarias y señalaron que, si ello hubiera sido así, se habría transcripto con claridad en el documento que redactó la actora, lo cual no sucedió.

   Si bien reconocieron el documento en que se instrumentó la reserva,

   desconocieron la firma del vendedor, al que negaron haber conocido. En base a ello, sostuvieron que la reserva no había sido bilateral. Negaron que el dinero hubiese sido entregado como seña o pago a cuenta. Añadieron que fue recién,

   después de la mediación, que la actora les dijo por primera vez que el dinero de la reserva había sido entregado al vendedor.

   Explicaron que, como D.F. era dueña sólo de un veinticinco por ciento (25%) de un inmueble donado por su abuela con reserva de usufructo y nunca había vivido allí, no habían considerado que ello pudiera ser un impedimento para la concesión del crédito, que había sido requerido por P.P.. Relataron que la propia actora los acompañó a la sucursal del Banco Ciudad a proponer la subsanación del defecto mediante la cesión de esa porción del inmueble, a lo que la entidad se opuso.

   Con respecto al porcentaje correspondiente a los honorarios,

   desconocieron el dos por ciento (2%) que habría acordado con el vendedor por no constarles ese acuerdo ni haberse ofrecido prueba al respecto.

   Por otra parte, los demandados reconvinieron contra G.,

   reclamándole el reintegro de la suma de tres mil dólares (U$S 3.000)

   Fecha de firma: 21/09/2018

   Alta en sistema: 06/12/2018

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado(ante mi) por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #28303954#215085187#20180926082936986

   Poder Judicial de la Nación oportunamente dada en concepto de reserva, así como la indemnización del daño moral padecido como consecuencia de su accionar, todo ello con intereses y costas.

   En sustento de su pretensión, relataron que tanto la reserva efectuada el 27.5.15 como el refuerzo del 30.5.15 fueron realizados ad referendum de la aprobación del crédito hipotecario. No ocurrida la condición suspensiva -esto es, la aprobación de ese crédito-, la reserva no se...