Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 4 de Diciembre de 2020, expediente CIV 039583/2017/CA002

Fecha de Resolución: 4 de Diciembre de 2020
Emisor:Camara Civil - Sala C

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C

CIV 90.664/2015, 85.231/15, 90.664/2015/1 y 39.583/2017 JUZG. N° 67

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre de 2020, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,

para conocer de los recursos interpuestos en los autos “GAMMA SUDAMERICANA S.A. C/ COTO

CENTRO INTEGRAL DE COMERCIALIZACIÓN S.A. Y

OTROS S/ DESALOJO POR FALTA DE PAGO” y sus acumulados/conexos “COTO CENTRO INTEGRAL DE

COMERCIALIZACIÓN S.A. C/ PARQUE DE LA COSTA

S.A. Y OTRO S/ ORDINARIO” y “GAMMA SUDAMERICANA

S.A.-COTO CENTRO INTEGRAL DE COMERCIALIZACIÓN

S.A.-509 BORGES OCUPANTES 3011 LIBERTADOR S/

FIJACIÓN Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO” y ”GAMMA

SUDAMERICANA S.A. C/ COTO CENTRO INTEGRAL DE

COMERCIALIZACIÓN S.A. S/ EJECUCIÓN DE

ALQUILERES” respecto de la sentencia única corriente a fs. 850/866, 1088/1104, 611/627,

244/261 respectivamente, el tribunal estableció

la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: S.. Jueces de Cámara Dres.

Converset, D.S. y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr.

Converset dijo:

Fecha de firma: 04/12/2020

Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

I.A. de la causa.

  1. - La sentencia única dictada en los autos acumulados antes identificados rechazó la consignación de alquileres iniciada por Coto S.A. y admitió las demandas por desalojo, cobro ejecutivo de alquileres y fijación y cobro de valor locativo, entabladas por G. Sudamericana S.A.-

    Así que fue en el expte. nro 90664/2015, tras desestimar, con costas, la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la emplazada, condenó a Coto S.A. a desalojar el inmueble sito en la calle B.5., A.. del Libertador 3011, 3015, 3037,

    3039 y 3045 y E.ora 3016, 3018, 3020, 3030,

    3038 y 3040 de la localidad de O., Partido de V.L., Provincia de Buenos Aires (circunscripción VI, Sección H, Manzana 68,

    parcela 14 d, matrícula 43.918), en el plazo de treinta días corridos y bajo apercibimiento de lanzamiento, decisión que hizo extensiva a todos los que ocupan la finca. Impuso las costas del proceso a Coto S.A. en su calidad de vencida.

    En el expte. nro. 85231/2015, a su vez, admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por P. de la Costa S.A. y, acto seguido, rechazó la pretensión por consignación de alquileres deducida por Coto S.A. contra P. de la Costa S.A. y después ampliada contra G. Fecha de firma: 04/12/2020

    Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C

    Sudamericana S.A. Impuso las costas de la excepción y del proceso a la actora vencida.

    Para así decidir, la colega de grado señaló que no resultaba un hecho controvertido que G. Sudamericana S.A. adquirió a P. de la Costa S.A. el inmueble materia de este proceso el 28 de agosto de 2015 (“oferta de venta n°01/15”), por el que se abonó el precio pactado y se entregó la posesión Indicó que la venta realizada por la concursada no fue autorizada pero tampoco fue objetada por la Sra. J. del concurso, aún no concluido, de Tren de la Costa S.A. en el expte. n° 91.586/2000/19, caratulado “Tren de la Costa S.A. s/ Concurso preventivo s/

    incidente de venta de G. Sudamericana SA”.

    Añadió, además, que tal circunstancia era una cuestión que, en definitiva, resultaba ajena a la locataria.

    Sostuvo que la oferta de venta cursada por “P. de la Costa” fue aceptada por G. Sudamericana S.A. el 28-08-15, quien abonó el 100% del precio de compra, quedado concretada la venta del inmueble en cuestión y que, en virtud de ello, se cursó la correspondiente notificación a Coto Centro Integral de Comercialización S.A., respecto de la venta del inmueble y cesión del contrato de locación Puso de relieve que, de acuerdo a la cláusula sexta, ambas partes asentaron que el inmueble está alquilado a “Coto” hasta el 6 de octubre de 2022 y que la compradora se obligaba Fecha de firma: 04/12/2020

    Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

    a notificar a Coto, a su exclusivo cargo y riesgo, la cesión de la posición contractual aquí acordada, a cumplir con las obligaciones emergentes del contrato de locación y a mantener indemne a la vendedora por cualquier reclamo que pudiera iniciar “Coto” por cualquier causa relacionada con la relación locativa Agregó que en el antecedente de la locación celebrada con Supermercados Acasusso S.C.A. se prohibió expresamente al locatario ceder o sublocar (total o parcialmente) el contrato, restricción que no se hizo extensiva al locador. Posteriormente, con el consentimiento expreso de la locadora TDC,

    Supermercados Acassuso S.C.A. cedió a favor de Coto la locación del inmueble.

    Memoró que en el denominado “Séptimo convenio de modificación” celebrado el 25 de septiembre de 2013, se hizo la reseña de todos los antecedentes relacionados a la locación del predio, destacándose que: a) el 23-08-10 las partes acordaron prorrogar los convenios hasta el 6 de octubre de 2022 y establecieron el canon locativo; b) el 22-03-13 se comunicó a “Coto” que a partir del 1-04-13 P. de la Costa S.A. sería la continuadora del contrato de locación del local ubicado en la Estación Libertador del Ramal Mitre II Delta, designado con el n° 024; c) las partes se comprometieron a revisar el canon del Convenio Estación Libertador para el inmueble a partir del mes de Fecha de firma: 04/12/2020

    Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

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    septiembre de 2014 y cada doce meses, a fin de compartir equitativamente la variación que hubiera sufrido el valor de las locaciones comerciales; d) se aclaró que en todo lo no modificado por ese convenio, las partes ratifican la plena vigencia de las cláusulas y condiciones establecidas en los anteriores contratos y convenios.

    Sostuvo que la principal obligación del locador (entrega del uso y goce temporario de una cosa) se encuentra cumplida y que el locador se encuentra facultado a ceder su posición contractual, empero distinta es la situación del locatario quien podrá efectuarlo en la medida que obtenga el consentimiento del locador Concluyó que G. Sudamericana SA,

    cesionaria de la locadora, está debidamente legitimada para demandar (tanto el desalojo, la ejecución y la fijación del valor locativo) y que la locataria no puede oponerse válidamente.

    Ello así, continuó, a partir que la locataria quedó notificada de la cesión del contrato de locación, cesión que no estaba prohibida en el contrato originario, ninguna duda podía tener Coto S.A. en cuanto a quién debía hacer válidamente el pago, de forma tal que la interpelación efectuada por carta notarial del día 16-10-15 (escritura n° 152) a P. de la Costa S.A., carecía de toda relevancia, por cuanto ya se le había comunicado que había sido vendido el inmueble Fecha de firma: 04/12/2020

    Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

    objeto de la locación y cedido el contrato de locación a G. Sudamericana SA.

    Añadió que no resulta coherente la conducta de la locataria que plantea en los otros procesos vinculados la excepción de fondo de falta de legitimación para obrar de G. Sudamericana SA y luego pidió integrar la litis por consignación con aquélla.

    Señaló que, al encontrarse en mora en el pago de los arriendos, pago que por lo demás no fue completo, y no demostrar la existencia de una injustificada negativa de la contraria para recibirlo, la pretensión deducida por Coto S.A. no resultaba fundada.

    Así fue que rechazó la consignación y,

    consecuentemente, admitió la acción de desalojo.

    A su turno, en el expte. nro.

    39583/2017 mandó mandar llevar adelante la ejecución por los tres períodos vencidos –

    correspondientes a los alquileres de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015-, con más el IVA, los intereses previstos en el contrato originario y las costas.

    Por último, en el expte. nro.

    90.664/2015/1 desestimó la excepción de falta de legitimación activa deducida por Coto S.A.

    y, por considerar resuelto el contrato, condenó

    a la accionada pagar indemnización de pérdidas e intereses por la ocupación indebida hasta tanto se haga efectiva la entrega de la tenencia a G. Sudamericana S.A.-

    Fecha de firma: 04/12/2020

    Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.L.C., SECRETARIO DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C

    De este modo, fue que fijó la compensación en la suma de $378.582,73 por cada uno de los meses de diciembre de 2015, enero,

    febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2016; en $513.320,33 por cada uno de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016 y enero, febrero, marzo,

    abril, mayo, junio, julio y agosto de 2017; de $ 623.290,29 por cada uno de los los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo,

    junio de 2018 y en $763.152,90 a partir del mes de julio de 2018 en adelante, sin perjuicio de la posterior adecuación en la etapa de ejecución de sentencia y hasta la efectiva restitución del inmueble.

    ...

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