Sentencia Definitiva de SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA, 9 de Mayo de 2018, expediente C 120906

PresidenteSoria-Pettigiani-de Lázzari-Negri
Fecha de Resolución 9 de Mayo de 2018
EmisorSUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 9 de mayo de 2018, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctoresS., P., de L.,N.,G., K., se reúnen los señores Jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 120.906, "Gallino, M.B. contra A., M.E. y otro/a. Cobro ordinario de sumas de dinero".

A N T E C E D E N T E S

La Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala III- del Departamento Judicial de San Isidro revocó la sentencia de primer grado que, a su turno, había rechazado la demanda (v. fs. 288/293 y aclaratoria de fs. 295 y vta.).

Se interpuso, por el codemandado A., recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (v. fs. 310/321 vta.).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorS. dijo:

  1. Se ventila en autos un reclamo por cobro de dinero derivado de una operación de corretaje inmobiliario.

    Relató la actora en su escrito liminar (v. fs. 27/30 vta.) que con motivo de su actividad profesional de martillera y corredora pública, el señor V.C. oportunamente la había autorizado a ofrecer en venta un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle M. de Alegría n° 2218/2386 de El Talar, Partido de Tigre, en la suma de U$S 1.200.000 (un millón doscientos mil dólares estadounidenses).

    Que con fecha 22 de diciembre de 2006 el señor M.E.A. efectuó una reserva de compra del bien, entregando al efecto un cheque librado por el codemandado J.M.F.. Vencido el plazo de veinte días acordado para la firma del boleto de compraventa, F. suscribió personalmente una prórroga de las condiciones de la reserva por diez días. No habiendo concurrido los aquí accionados al lugar en la fecha estipulada en dicha prórroga contractual, la compraventa se vio frustrada por su exclusiva culpa, circunstancia que la habilitó a percibir la comisión pactada con ambos contratantes, habida cuenta de que su derecho al cobro de honorarios como corredora emerge de una mediación eficaz que provoque el acuerdo de voluntades. En este sentido, adujo que la comisión le era debida aunque el contrato no se realizara por culpa de alguno de los contratantes, pues el derecho a ser remunerada por su labor era independiente del resultado ulterior del negocio.

    Corridos los respectivos traslados de ley, se presentó, en primer lugar, el codemandado F., quien reconoció la autenticidad de su rúbrica estampada en el cheque y en el reverso del instrumento de reserva (prórroga). Alegó no obstante que su firma en el cheque no lo hacía parte del negocio, al igual que la prórroga de una reserva que él no había realizado, y cuyo plazo ya se encontraba vencido a ese momento (v. fs. 35/39 vta.).

    A fs. 42/46 hizo lo propio el demandado A., quien partió del reconocimiento del recibo de reserva, el intercambio postal mantenido con la actora, el acta de mediación a la fue oportunamente citado y el cheque de un tercero (F.) que entregara en concepto de reserva.

    Argumentó, en suma, que el plazo de veinte días estipulado en el instrumento de reserva había caducado inexorablemente el 11 de enero de 2007, y que a esa fecha no le constaba la supuesta aceptación del vendedor ni se lo había citado para la suscripción del boleto. Tampoco le resultaba oponible la prórroga suscripta por F. desde que no era su apoderado ni había invocado representación alguna. Eventualmente, consideró -al igual que F.- que el precio a pagar sería en todo caso la pérdida de la seña y nada más.

    Al tiempo de resolver, el señor juez de la fase inicial rechazó la pretensión actuada (v. fs. 181/188 vta.).

    En tal sentido, puso de relieve que en el caso no se había perfeccionado el negocio encomendado a la corredora, extremo que, de acuerdo a los términos del contrato de reserva reconocido por las partes, habría dado nacimiento a su derecho al cobro de la respectiva comisión.

    Por otro lado, descartó que la actora tuviera derecho a ser remunerada con prescindencia del resultado del negocio objeto del corretaje, siendo que esta consecuencia resultaba ser condición necesaria de aquel derecho.

    Bajo tales parámetros, apreció que en el caso hubo una reserva de compra que fue aceptada por el vendedor pero que no fue posteriormente concretada en razón de la libre voluntad de ambos contratantes, quienes no se imputaron responsabilidad alguna por el distracto.

  2. Apelado el fallo por la actora vencida, y conforme se anticipara, la Sala III de la Cámara Primera de Apelación departamental lo revocó en lo que hace al rechazo de la demanda direccionada contra A. y lo confirmó respecto de la desestimación resuelta respecto de F. (v. fs. 288/293).

    En lo que interesa destacar a tenor del remedio extraordinario interpuesto, puso primeramente de relieve los términos del contrato de reserva, la aceptación -por parte del vendedor- de la oferta de compra y el acercamiento de los contratantes propiciado por la actora, en su condición de martillera y corredora pública, circunstancias todas no controvertidas (v. fs. 289 vta./290).

    Precisó luego que el contrato quedó concluido al aceptar el vendedor C. la reserva de compra efectuada por A. y que si bien el negocio no se había perfeccionado en sus siguientes fases -habida cuenta de que no se firmó boleto ni escritura traslativa de dominio-, ello no fue por causa imputable a la actora.

    A diferencia de lo ponderado por el juez anterior, estimó que tampoco había quedado el cobro de la remuneración contractualmente subordinado a la efectiva concreción del acuerdo sino que había sido postergado para el momento de la suscripción del boleto, no habiendo el accionado reprochado tal extremo en su contestación de demanda (arts. 375, 384 y 260, CPCC; v. fs. 290 vta./291).

    Adunó, en tal contexto, que la venta no se perfeccionó por decisión unilateral del oferente luego de haber obtenido el consentimiento del vendedor (v. fs. 11; testimonio de C. de fs. 105/107; arts. 1137, 1144, 1148 y concs., 1198 del Código Civil), omisión ciertamente ajena a la corredora y a su labor efectivamente desplegada, lo que fundamentaba su derecho al cobro de la comisión prevista en el art. 54 de la ley 10.973 (arts. 111, Código de Comercio y 1352, Código Civil y Comercial; v. fs. 291 y vta.).

    Seguidamente, confirmó el rechazo de la acción en relación a F., por no ser parte del negocio de compraventa inmobiliaria (v. fs. 291 vta.).

    Con base en lo preceptuado por el art. 54, apartado II inciso "a", de la ley 10.973, estimó justo fijar el 2,5% del valor de la operatoria como importe por el que habría de progresar la acción contra A., con más intereses liquidados a la tasa pasiva en dólares fijada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires para operaciones de descuento, desde la fecha de mora (9 de abril de 2007) hasta el efectivo pago (v. fs. 291 vta./292 vta.), con costas a la parte demandada (v. fs. 295 y vta.).

  3. Contra esta decisión se alza M.E.A. mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia arbitrariedad y absurdo con violación del principio dispositivo y de congruencia, así como los arts. 111 del Código de Comercio y 1352 del Código Civil y Comercial de la Nación. Alega, asimismo, quebrantamiento de doctrina legal de esta Corte que transcribe y formula reserva del caso federal (v. fs. 310/321 vta.).

  4. La impugnación prospera en forma parcial.

    IV.1. L., cuadra aclarar que tratándose de un reclamo de honorarios profesionales devengados por una operación de corretaje inmobiliario, el contrapunto ha de ser juzgado de conformidad con la legislación civil y comercial vigente al tiempo de verificarse la respectiva contratación, esto es, a diciembre de 2006 (conf. art. 7 y su doctr., Cód. C.. y Com.).

    Ahora bien, no obstante que la Cámara fundamentó en parte su decisión en los arts. 111 del Código de Comercio (que a ese entonces se encontraba derogado por ley 25.028 publicada en B.O.N. del 29 de diciembre de 1999) y 1352 del Código Civil y Comercial -ciertamente inaplicable a tenor del mencionado art. 7 y su doctrina-, y que el impugnante no se hace eco de estos concretos motivos de inaplicabilidad, lo cierto es que tales preceptos resultan, en lo concerniente, sustancialmente análogos a lo preceptuado por el art. 37 de la citada ley 25.028 efectivamente aplicable a la hipótesis de autos, pudiéndose asimismo razonablemente entender como referida a éste la doctrina legal elaborada por esta Corte en torno al derogado art. 111 del digesto comercial, doctrina que el Tribunal de Alzada evocó en abono de su razonamiento y que el recurrente reputa vulnerada.

    Sin perjuicio y en función de estas particularidades, no se advierte que el fallo recurrido carezca -en sustancia- de la debida fundamentación o que hubiese impedido o dificultado el ejercicio del derecho de defensa en juicio de las partes. En consecuencia, formulada esta salvedad, no encuentro inconveniente para abordar el análisis de la impugnación traída.

    IV.2. Sentado lo anterior, corresponde en primer término descartar la denuncia de absurdo, con vulneración de los principios dispositivo y de congruencia, con motivo de verse suplida la voluntad de la actora al haberse "integrado" su pretensión, arrastrando ello la errónea aplicación de los arts. 111 del Código de Comercio y 1352 del Código Civil y Comercial (v. fs...

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