Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala G, 30 de Septiembre de 2013, expediente CIV 068035/2007

• Fecha de Resolución: 30 de Septiembre de 2013
• Emisor: Sala G

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G

G., G.W. Y OTRO C/ E. S.A. S/ ESCRITURACIÓN

EXPTE. Nº 68.035/2007 JUZG.20

RECURSO Nº 620.796

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de Septiembre de Dos Mil Trece, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:“G., G.W. Y O. C/ E. S.A.

S/ ESCRITURACIÓN”, respecto de la sentencia de fs. 341/353, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores BEATRIZ AREÁN -CARLOS CARRANZA CASARES - CARLOS

ALFREDO BELLUCCI-

A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:

1. La sentencia de fs. 341/353 rechazó la demanda con costas al vencido y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

   Contra dicho pronunciamiento se alzaron los actores a fs. 357, siendo concedido el recurso a fs. 358.

   Expresaron agravios a fs. 381/389, los que merecieron la réplica de fs. 391/394. Se quejan porque la juez a-quo parte de un error esencial que afecta la totalidad del decisorio. Resulta absurdo que se pretenda evadir la obligación de escriturar cuando ni siquiera tiene el fideicomiso la titularidad de la tierra, erróneamente califica a la demandada como fiduciaria. No es aplicable la “exceptio non adimpleti contractus”. La magistrada también omitió aplicar una normativa de orden público como son las reglas del consumidor. Ya han transcurrido 16 años desde el inicio del emprendimiento, la empresa es un profesional que ha actuado de manera negligente. Es errónea la apreciación de la prueba documental,

   testimonial y pericial. Cuestionan finalmente la imposición de costas.

2. Se originan estas actuaciones en la pretensión de los actores dirigida a obtener un pronunciamiento de condena contra la demandada a los fines de la escrituración del lote 15 de la manzana 36 del Emprendimiento Inmobiliario “A. S. M. de T”, ubicado en la localidad de R. de M.Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires.

   El 30 de mayo de 1996 P.S.A. y H.M. celebraron con E.S.A., ésta como fiduciaria y los primeros como fiduciantes, un contrato de emprendimiento inmobiliario sujeto a fideicomiso. El objeto era la realización en el predio de un emprendimiento destinado a la construcción de viviendas, integrando a la relación contractual a un grupo de personas cuyo aporte de fondos posibilitaría el objetivo propuesto.

   Según el artículo tercero, los fiduciantes se comprometieron a transferir al fiduciario todos los derechos de posesión y dominio que tienen y les corresponden sobre las fracciones integrantes del predio, adquiriendo en contraprestación el derecho a que se les adjudiquen el o los lotes que a cada uno se asignan en el Anexo III.

   La cláusula 2.2. declara que durante el desarrollo del emprendimiento el fiduciario será el titular de dominio fiduciario “de los derechos de posesión y dominio” de las fracciones integrantes del predio en los términos del art. 2662 del Código Civil y de la ley 24.441, el que será

   dividido totalmente, preajudicándose cada una a cada beneficiario y a los fiduciantes quienes también revisten el carácter de beneficiarios. Celebrará

   con éstos contratos de fideicomiso adhiriendo al convenio, debiendo aportar en el plazo de 150 días los fondos necesarios. Cumplida esa obligación, los fiduciantes suscribirán la escritura y entregarán la posesión a favor del fiduciario.

   El 16 de mayo de 2002 el fiduciante P.S.A. celebró con G.W.G. un convenio por el cual asumió el compromiso irrevocable de cederle todos los derechos y acciones y obligaciones del contrato Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G

   anterior, lo que fue aceptado por el cesionario, declarando hacerse cargo de los gastos a partir de ese día.

   El 17 de diciembre de 2004, dicho cesionario cedió a favor de quien fuera su esposa el 50 % indiviso de todos los derechos y acciones, incluyendo los derechos posesorios ejercidos sobre el bien desde el 16 de mayo de 2002.

   El 18 de agosto de 2005 E. SA manifestó tener conocimiento de la aludida cesión, reconociendo a la Sra. R.R. como beneficiaria del contrato.

   El 12 de marzo de 2007 P. hizo entrega a los aquí

   actores del contrato original de adhesión al fideicomiso, notificando la cesión a E.y a M.

1. (desconozco quién es esta última entidad).

   A la fecha de ser contestada la demanda, la accionada admite que los fiduciantes no han cumplido aún con la obligación de transmitir todas las parcelas sobre las que se ejecutó el emprendimiento, ya que está pendiente el traspaso de 40 sobre las 138 comprometidas.

   Según las constancias registrales de fs. 296/305,

   originalmente el predio o una parte del mismo perteneció a J.

5. M. por compra efectuada en 1955, figurando en mayo de 2003 todavía a su nombre. M. fue demandado por escrituración por P. según surge de la inscripción del segundo testimonio del título original consignada en el asiento 2 de la columna de titularidades de la matrícula 54.688 del P.de Tigre, desconociéndose si se concretó el traspaso. Aparece luego el nombre de R.E., respecto de la manzana 15 parcelas 3 y 4, por inscripciones de 1928, 1944, 1949 y 1974, este último (es un hombre), devino titular por compra que hiciera el 10 de mayo de 1974 a J.C.M.yW..

   En el plano viejo de subdivisión de 1946 se consigna como titulares de dominio a J.W.de Mi. y la citada al final del párrafo anterior por inscripción del 8 de enero de 1944 de una declaratoria de herederos con relación a la inscripción 335/1928 del Partido de las Conchas Por escritura 288 del 3 de julio de 2006, suscripta por P.

   S.A. y E.S.A., la primero cedió a la segunda la propiedad fiduciaria de los fideicomisos indicados en el Anexo I del contrato celebrado en mayo de 1996, consistentes en 26 lotes de terreno sitos en el paraje denominado R.

   de M., con las designaciones que surgen del plano característica 57-27-46,

   haciendo entrega asimismo de la posesión.

   Conforme a la escritura 368 del 11 de agosto de 2006

   se transfirió la propiedad fiduciaria de otros diecisiete lotes de terreno; por la 542 otorgada el 3 de noviembre de 2006 se hizo lo propio con otros diecisiete lotes, por la 567 del 14 de noviembre de 2006, cuatro lotes, por la 604 del 1º de diciembre de 2006, de dieciséis lotes y por la escritura 127 del 28 de marzo de 2007, de diecisiete lotes.

   O sea que entre julio de 2006 y marzo de 2007, E.

   adquirió la propiedad fiduciaria de 97 lotes, un número importante de las parcelas comprometidas pero insuficiente como para encarar la etapa final que lleve a la posibilidad del otorgamiento de las escrituras traslativas de dominio pleno a los beneficiarios.

   Según el artículo cuarto del contrato de adhesión fiduciario, el beneficiario de la adquisición se comprometió a abonar al fiduciario los importes correspondientes a los derechos y obligaciones que en virtud del proyecto de urbanización correspondieren a su lote adjudicado. El fiduciario administrará los fondos entregados, afectándolos a las inversiones y gastos que demande la concreción del emprendimiento.

   Los montos referidos incluyen los gastos correspondientes a la adquisición de los derechos sobre el inmueble y las obras de infraestructura, quedan excluidos los costos por impuestos sobre el bien, sellados, tasas, otros tributos, honorarios notariales ni aportes que deban afrontarse por la regularización de la situación dominial del inmueble, unificación y subdivisión de parcelas, adquisición al municipio de las superficies que correspondan a calles y plazas, el sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal o similar y la escritura definitiva de adjudicación del dominio del lote. Todos estos costos serán afrontados por el beneficiario en la proporción, monto y momentos que indique el fiduciario. Se pactan luego con todo detalle las cláusulas derivadas del incumplimiento, la mora de pleno derecho y obligaciones accesorias a cargo del beneficiario, como el pago de las expensas.

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   En el acta acuerdo del 3 de setiembre de 2007 los titulares del emprendimiento fiduciario denominado “Apéndice” del barrio privado Santa M. de T., como beneficiarios y E.S.A., como fiduciario, ante la necesidad de contar con una suma de alrededor de $ 181.000 para poder escriturar, fijaron pautas para el cobro. Si bien la gran mayoría cumplió en forma razonablemente regular con los pagos, logrando escriturar 96

   parcelas, ciertos propietarios no han cumplido, lo que ha determinado no avanzar en el proceso por falta de fondos en ese momento.

   A fs. 105 obra un listado de movimientos correspondiente al lote 15 de la manzana 36 que arroja un saldo final de $

   13.004,45, sin que se haya registrado absolutamente ningún pago por parte de los actores en temas como el trámite PH, deuda a favor de Arba, plan de pagos y deuda de escrituración.

   Con posterioridad la deuda alcanzó al mes de enero de 2010 a $ 14.683,10 (Conf. planilla de fs. 200 elaborada por el perito contador).

   Como...