G. J. G.Y OTROS c/ C. M. E. Y OTROS s/NULIDAD DE ACTO JURIDICO

• Número de expediente: CIV 042713/2009/CA001
• Fecha: 13 Febrero 2019
• Número de registro: 226587771

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E Ex. 42713/09 “G.J.G. C/ C. M. E. S/ NULIDAD DE ACTO JURIDICO” (J. 91).

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de febrero de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados:

G.J.G. C/ C. M. E. S/ NULIDAD DE ACTO JURIDICO

, respecto de la sentencia corriente a fs. 710/734, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GALMARINI.

RACIMO. DUPUIS.

El Señor Juez de Cámara Doctor GALMARINI dijo:

I.-J.G.G., L.G.C. y S.G.C. demandaron a M.E.C., S M.

M. y S.M.B., solicitando se decrete la nulidad de la escritura n° 47 de fecha 16 de marzo de 2007, correspondiente a la compraventa del inmueble sito en el Pasaje Catania nº 5481, de esta Ciudad.

En el escrito inicial relatan que aproximadamente en el año 1960 la coactora J.G.G. comenzó una relación con S.C., quien falleció en 1996. Cuando definieron formar pareja e ir a vivir juntos, con dinero proveniente de una herencia recibida por ella, decidieron adquirir una propiedad, pagando parte en efectivo y el resto con una hipoteca, que terminaron de pagar tres años después. En la demanda también expresan que en razón de la condición de separados inscribieron la casa a nombre de F.C. -hermano de S.-; que la escritura se celebró el 3 de septiembre de 1962 y que al día siguiente F.C. firmó un contradocumento que fue timbrado en el Banco de la Provincia de Buenos Aires el 14 de septiembre del mismo año, en el que se reconoce que la propiedad referida es de única y exclusiva propiedad de S.C. y J.G.G.M. que concretada la escritura y entrega de la posesión formaron, en el inmueble de Pasaje Fecha de firma: 13/02/2019 Alta en sistema: 27/02/2019 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA #13225475#226587771#20190212135722129 Catania 5481, el hogar de donde nunca se mudaron, en el que nacieron los hijos de la pareja L.G.C. en 1963 y S.G.C. en 1966. También ponen de resalto que años más tarde la hija contrajo enlace y edificó su vivienda en el mismo terreno, en el que además de la casa adquirida hay una nueva edificada en la parte de atrás del terreno. Aducen que hasta el fallecimiento del compañero y padre de los coactores existía armonía con la familia de F., situación que cambió luego de fallecer S., cuando aquél comenzó a tener problemas económicos, situación que derivó en la promoción del juicio al que hacen referencia los coactores, en el que se obtuvo la medida cautelar de no innovar, acción en la que se operó la caducidad de la instancia.

Durante los años 2000 y 2001 fallecieron F.C. y su esposa A.M.G., en cuyos procesos sucesorios fue declarada como única y universal heredera su hija M.E.C. Por las razones que expresaron en la demanda dicen que tomaron conocimiento de que el 16 de marzo de 2007, mediante la escritura nº 47, autorizada por ante la escribana S.M.B., se había escriturado la compraventa de la propiedad a S.M.M., sin hacer entrega de la posesión y por un precio vil. Alegan que M.E.C. tenía conocimiento del mencionado contradocumento y, por ende, que el inmueble era propiedad de los actores, no obstante lo cual en la sucesión de sus padres denuncia como integrante del acervo hereditario un inmueble que no era propiedad de los causantes y mediante tracto abreviado vendió a M. el inmueble. En la demanda hacen referencia a la acción de desalojo promovida por esta compradora y a la querella de defraudación por desbaratamiento de derechos promovida por G. contraC., M. y la escribana B. En definitiva aducen que el acto jurídico de compraventa ha sido celebrado por quien no era titular de la cosa vendida, por lo que según las reclamantes se trata de una transmisión a non domino, es decir que el verdadero propietario no participó del negocio, hipótesis en la que según los reclamantes se excluye la protección contemplada en la parte final del art. 1051 del Código Civil. Los coactores expresan que, sin entrar en el análisis de las diversas teorías elaboradas (inexistencia, inoponibilidad o nulidad absoluta), la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, para los supuestos en que una persona falsifica o sustituye al propietario en la disposición del inmueble, todas ellas dejan Fecha de firma: 13/02/2019 Alta en sistema: 27/02/2019 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA #13225475#226587771#20190212135722129 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E fuera de operatividad efectiva a la apariencia protegida por el art. 1051 del Código Civil, para finalmente concluir en que si ello es así en supuestos de buena fe y a título oneroso, con mayor razón será inoponible si la conducta de los que participaron en la operación fueron de mala fe, como según los reclamantes sucede en el caso, por los motivos que exponen a fs. 56 vta. y siguientes respecto de la vendedora, la escribana y la compradora.

La escribana S.M.B. opone excepción de falta de legitimación pasiva y contesta demanda por los fundamentos que expone a fs. 120/125, solicitando el rechazo, con costas.

La compradora S.M.M. a fs. 138/142 opone las excepciones de falta de legitimación pasiva y activa, y la de prescripción, además responde a la acción. Finalmente solicita que se haga lugar a las excepciones opuestas y se rechace la demanda, con costas.

La codemandada M.E.C. contesta demanda a fs. 169/173 y tras dar su versión de los hechos e invocar la prescripción del art. 4023 del Código Civil por considerar que los actores nunca se ocuparon en el plazo de diez años de ejecutar el contradocumento, solicita el rechazo de la demanda.

2. El juez de grado luego de analizar las pruebas producidas en estas actuaciones como así también en las causas venidas “ad effectum videndi et probandi”, tuvo por acreditado que la codemandada M.E.C., a sabiendas de la existencia de un contradocumento suscripto el 4 de septiembre de 1962 entre su padre F.C. y sus tíos S.C. y J.G.G., cuyas firmas se reputaron auténticas en la causa penal caratulada “C., M.E. s/

   defraudación por desbaratamiento”, en la que se reconocía que los verdaderos dueños del inmueble del Pasaje Catania 5481 eran estos últimos, decidió enajenar la propiedad por tracto abreviado a S.M.M. el día 16 de marzo de 2007 mediante la intervención de la escribana S.M.B., tras haberse dictado la declaratoria de herederos a su favor en los autos caratulados “C., F. s/ Sucesión ab intestato” (fs. 722vta/723). Pese a aseverar el magistrado que no existen dudas de que la compraventa del inmueble fue realizada por M.E.C., quien no revestía el carácter de verdadera dueña, tuvo en consideración el estado de apariencia jurídica del Fecha de firma: 13/02/2019 Alta en sistema: 27/02/2019 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.L.G., JUEZ DE CAMARA #13225475#226587771#20190212135722129 titular de dominio que revestía el padre de la nombrada (F. C.), mediante mandato oculto que celebrara con el verdadero propietario (S.C.), que se mantuvo desde el 2 de noviembre de 1962 hasta la inscripción por tracto abreviado a favor de la compradora M., efectuada el 16 de marzo de 2007, destacando que durante 45 años ante el Registro de la Propiedad Inmueble se consignó al padre de la demandada como titular de dominio y con posterioridad M.E.C. tramitó el sucesorio de su padre y continuó el estado de apariencia jurídica, mediante la declaratoria de herederos a su favor. El Sr. juez también puso de resalto la inactividad observada durante todos esos años por parte de los actores para obtener a su favor la transmisión de dominio del inmueble de marras, señalando que la acción de simulación iniciada el 28 de diciembre de 2000 por ante el juzgado del fuero nº 29 concluyó por caducidad de la instancia sin siquiera haberse corrido traslado de la demanda, lo mismo que la medida de no innovar decretada, y que tampoco se presentaron en el sucesorio de F.C. ni iniciaron acción alguna tendiente a sustraer el inmueble de dicho acervo relicto. Por lo que concluye en que no resultaría procedente que, por intermedio de esta acción de nulidad, se pretenda reeditar el debate de una cuestión que a esta altura se encontraría precluida (ver considerandos V.III y V.IV, fs. 723vta/724).

   Tras considerar que en el caso se trata de un supuesto de interposición real de persona y encuadrar el supuesto de autos como mandato oculto, el Sr. juez entra a analizar la excepción de prescripción introducida por M.E.C., la que es rechazada en el considerando V.VIII (fs.

   728/729 vta.). Consecuentemente el magistrado se introduce en el análisis de la nulidad de escritura impetrada en este proceso para concluir que en el caso no se verifica la transmisión a non domino invocada por los reclamantes, por entender que no nos encontramos ante un instrumento materialmente falsificado, que según una parte de la doctrina habilitaría que se excluyera el in fine del art. 1051 del código Civil, y por las razones que expone en el considerando V.IX (fs. 729 vta y sigtes), ante la ausencia de prueba en contrario, descarta...