Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 31 de Agosto de 2022, expediente COM 005554/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala F |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – Sala F
En Buenos Aires a los 31 días del mes de agosto de dos mil veintidós,
reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “FURLONE PABLO ERNESTO C/ T.G.L.T. S.A. S/ ORDINARIO” EXPTE. N° COM
5554/2018; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268
del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.T., D.L. y D.B..
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a USO OFICIAL
resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 08/07/2021?
La Sra. Juez de Cámara Dra. A.N.T. dice:
I.A. de la causa.
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P.E.F. (en adelante "Furlone") inició
demanda contra T.G.L.T. S.A., a fin de obtener el cobro de $ 546.880 en concepto de daños y perjuicios, con más la aplicación de daño punitivo por $
250.000, intereses y costas.
Relató que el 21/10/16 suscribió con la demandada una reserva y, luego, el 31/10/16, un boleto de compraventa, cuyo objeto era la compra de un departamento, dos cocheras y una baulera, a estrenar y en construcción, en la calle V.2., unidad funcional 281, piso 29 "A", en CABA.
Refirió que el departamento adquirido es el más importante del proyecto denominado "Astor" constando de 121.40 mts. cubiertos, 3.20 mts.
semi cubiertos y 126.20 mts. descubiertos.
Fecha de firma: 31/08/2022
Alta en sistema: 01/09/2022 Describió la composición y características de la unidad, cuya Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
calidad calificó como premium.
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – S.F.
Explicó que la cláusula novena del boleto de compraventa fijaba en forma "estimativa" la entrega de la posesión del inmueble para diciembre 2016, fecha que podía ser adelantada o prorrogada por tres meses más a marzo de 2017, a total discrecionalidad de la accionada, sin establecerse una fecha cierta para la entrega.
Agregó que conforme la cláusula tercera, el 25/12/2016 ya estaba obligado a adelantar el 90% del precio, lo cual cumplió abonando $
9.000.000; sin embargo, la posesión estaba establecida en forma indefinida en el tiempo.
Sostuvo que la demandada siempre destacó que en diciembre de 2016 se cumpliría con la entrega, razón por la cual, hacia octubre de 2016,
comprometió la entrega de su vivienda para diciembre de 2016.
Dijo que, sin embargo, en noviembre y siempre verbalmente la demandada le indicó sorpresivamente que no podía cumplir con la entrega en diciembre, sin determinar una nueva fecha de entrega.
Señaló que en virtud de ello debió buscar una propiedad en alquiler por cuatro meses, pensando que era el tiempo suficiente para recibir su departamento, cuyo precio ya había abonado en un 90%.
Explicó que dicho alquiler temporal comprendía los meses de diciembre a marzo de 2017 y que, llegada su conclusión, la demandada no sólo incumplió con la entrega de la unidad sino que además no informó
fechas tentativas ni tampoco adujo o comunicó problemas que le impidieran dar la posesión.
Agregó que ante ello, se vio obligado a renovar el alquiler temporario a partir del 1/4/17 por cuatro meses más, con el agravante de que para el mes de junio su esposa debía dar a luz a su primer hijo.
Sostuvo que cansado de formular reclamos verbales y no recibir Fecha de firma: 31/08/2022
respuestas ni precisiones el 27/4/17 envió una carta documento a la Alta en sistema: 01/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
demandada -que transcribió- recibida el 28/4/17 y no respondida.
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – Sala F
Relató que en mayo de 2017 inició una mediación privada en cuyo marco se pactó la entrega para el 26/6/17, disponiéndose abusivamente una cláusula de renuncia, la cual transcribió y dijo haber firmado en disconformidad. Sostuvo que concurrió a la entrega con escribano quien labró un acta de constatación y manifestación.
De seguido, se refirió al boleto de compraventa, que tildó de abusivo y en muchos puntos revisable con el alcance de generar apartamiento de sus disposiciones; y encuadró jurídicamente la relación colocándose en carácter de consumidor por adquirir un inmueble a construir para destinarlo a su vivienda.
Circunscribió su pretensión a una indemnización en concepto de USO OFICIAL
daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble adquirido.
Reclamó ser indemnizado por el incumplimiento, con el valor locativo de su unidad, por el espacio de tiempo que fuera privado de su posesión lo cual estimó en la suma de $ 446.880 según los cálculos que practicó; daño moral que estimó en $ 100.000 y solicitó la aplicación de daño punitivo por la suma de $ 250.000.
Fundó en derecho su reclamo y ofreció prueba.
-
A fs. 195/202 y fs. 201/203, TGLT S.A., contestó demanda.
Formuló una negativa genérica y luego pormenorizada de los hechos y dio su versión de los mismos.
Sostuvo que el 31/6/16 suscribió con el actor un boleto de compraventa a los fines de que aquél adquiera la unidad funcional N° 281,
ubicada en el Piso 29, identificada con la letra “A” del edificio de la calle V.N.. 2332/2334/2340/2342/2348/2350, dos unidades ubicadas en el primer subsuelo del edificio destinadas a cochera (identificadas con los Nros.
80 y 81) y una baulera ubicada en el subsuelo del edificio.
Fecha de firma: 31/08/2022
Alta en sistema: 01/09/2022 Explicó que el precio se pactó en $ 10.000.000 el cual debía Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
abonarse del siguiente modo: (a) la suma de $5.000.000 dentro de los tres Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
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días desde la firma del mencionado boleto; (b) la suma de $4.000.000 en dos cuotas mensuales de $2.000.000 cada una con vencimiento la primera el 25/11/16 y la segunda el 25/12/16; y (c) la suma de $1.000.000 72hs. antes de la fecha en que fuera citado a tomar posesión.
Arguyó que si bien actualmente el contrato se encuentra cumplimentado, en su momento hubo inconvenientes con los pagos efectuados que pudieron ocasionar demoras.
Expuso que el 21/2/2017 y el 15/3/2017 se rechazaron los cheques N° 7644547 y 2392452 por falta de fondos, y explicó que los contratantes que se encontraban al día con el pago de sus cuotas tenían prioridad al momento de otorgarles la posesión.
USO OFICIAL
De seguido se refirió a la entrega de la posesión al actor,
transcribió la cláusula novena del boleto y dijo que aquella estaba pactada para diciembre de 2016, más tres meses de gracia, sumándose además, la posibilidad de que existiese caso fortuito, fuerza mayor o demoras imputables a los contratistas, subcontratistas y/o gremios intervinientes en la obra, entre otras, válidas conforme CCCN. 792 y 1730.
Adujo que los meses de demora fueron menos que los reclamados por el actor y que, a todo evento, se encuentran justificados por sus propios incumplimientos y atento lo previsto contractualmente.
Dijo que el actor se confunde al determinar los meses que pretende utilizar para justificar su pretensión, ya que la fecha estimada de entrega conforme la cláusula novena venció recién el 31/12/16 resultando improcedente el reclamo por ese mes el cual se encuentra incluido dentro del plazo de expectativa de cumplimiento.
Luego, los siguientes tres meses de enero, febrero y marzo de 2017, se encontraban justificados por estar dentro del periodo de gracia Fecha de firma: 31/08/2022
otorgado por la cláusula 9ª, finalizando dicho plazo el 31/3/17.
Alta en sistema: 01/09/2022
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
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Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: E.L., PRESIDENTE DE LA SALA F
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Afirmó que el reclamo correspondiente al mes de julio 2017
también resulta improcedente ya que el 26/6/17 se otorgó la posesión de las unidades, no resultando lógico atribuirle los gastos por dicho mes de alquiler.
Explicó en relación al retraso acaecido durante los meses transcurridos entre el periodo de gracia y la posesión, que si bien hubo demoras, las mismas constituyen situaciones de fuerza mayor y/o caso fortuito, tal como establece la cláusula 9ª.
Sostuvo que ello obedeció a filtraciones de agua que impidieron ejecutar tareas en el interior del inmueble tales como: llevar a cabo la colocación de pisos de madera y tareas de pintura, entre otras. Todas las cuales no podrían comenzar sin que los problemas manifestados fueran USO OFICIAL
solucionados, resultando demoras imprevistas ajenas a su parte y por las que no cabe imputarle responsabilidad.
Dijo que, conforme surge del acta de posesión del 26.6.17, las partes pactaron la renuncia de la compradora a realizar reclamos derivados del boleto de compraventa, resultando ineficaz la disconformidad añadida por el actor, quien no expresó los motivos de dicha protesta.
Finalizó diciendo que la demora en la entrega de la unidad tuvo su causa en incumplimientos del actor.
Se refirió a los daños reclamados, negó su precedencia y reiteró
la ausencia de responsabilidad de su parte por no haber incurrido en ningún tipo de incumplimiento contractual. Impugnó los rubros y montos reclamados por resultar improcedentes y exagerados.
En subsidio, opuso el límite de...
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