Sentencia Definitiva de SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA, 30 de Diciembre de 2020, expediente C 122545

• Presidente: Genoud-Soria-Kogan-Pettigiani
• Fecha de Resolución: 30 de Diciembre de 2020
• Emisor: SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA

A C U E R D O

La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, de conformidad con lo establecido en el art. 4 del Acuerdo n° 3971, procede al dictado de la sentencia definitiva en la causa C. 122.545, "F., S.K. y otro contra B., P.A. y otro. Escrituración", con arreglo al siguiente orden de votación (Ac. 2078): doctoresS., G., K., P..

A N T E C E D E N T E S

La S. I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro revocó la sentencia de primera instancia y, por ende, declaró nulo el acto jurídico de compraventa realizado por la empresa demandada a favor del señor F.G.M. y ordenó la escrituración a favor de los actores y el pago de lo adeudado por estos últimos, en ese acto (v. fs. 561/583).

Se interpusieron, por los demandados Proyecto Rosales S.R.L. y por F.G.M., sendos recursos extraordinarios de inaplicabilidad de ley (v. fs. 590/603 y 605/615, respectivamente).

Oído el señor P. General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar las siguientes

C U E S T I O N E S

1. ) ¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley a fs. 590/603?

   En su caso:

2. ) ¿Lo es el de fs. 605/615?

   V O T A C I Ó N

   A la primera cuestión planteada, el señor J.d.S. dijo:

   I.1. La señora S.K.F. y el señor M.G.D. iniciaron demanda ordinaria de nulidad y revocación de acto jurídico, de escrituración y cobro de pesos contra Proyecto Rosales S.R.L., P.A.B., S.R.F. y F.G.M.. Relataron que compraron a Proyecto Rosales S.R.L., representada por P.A.B. y S.R.F., un inmueble sito en A.d.V. 2.344, planta baja, "12", de la localidad de V.L., suscribiendo el 22 de febrero de 2010 el correspondiente boleto de compraventa. Se fijó el precio en ciento diez mil dólares estadounidenses financiado en varios pagos, que debería haber sido saldado al momento de la escrituración, la que debía producirse dentro de los 24 meses de la firma del convenio.

   Refirieron que la vendedora no escrituró en el tiempo acordado por lo que los compradores decidieron dejar de abonar las cuotas pendientes, comenzando un intercambio epistolar y la iniciación de la causa "F., S.K. y otros c/ B., P.A. y otros s/medidas cautelares e interdicto de retener" por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n° 10 de ese departamento judicial, en razón de que la vendedora había dado por rescindida la operación y formalizado una escritura de compraventa del inmueble a favor del señor F.G.M., lo que consideraban era un acto simulado. Reclamaron el cobro de la penalidad establecida a su favor en el boleto de compraventa (v. fs. 34/46).

   Corrido el traslado de ley se presentó a contestar demanda Proyecto Rosales S.R.L. (v. fs. 88/100 vta.) repeliéndola, a lo que adhirieron los señores P.A.B. (v. fs. 114/115), S.R.F.(.v. fs. 123/124) y F.G.M. (v. fs. 132/133 vta.).

   Se abrió el juicio a prueba y, a su turno, se dictó sentencia rechazando la demanda de nulidad de acto jurídico, escrituración, cobro de pesos y la aplicación de multa por temeridad y malicia. Asimismo, se impusieron las costas en el orden causado en atención al modo en que se resolvían las pretensiones y las defensas (v. fs. 510/529 vta.).

   Este pronunciamiento fue apelado por los actores (v. fs. 531 y vta.) y por los demandados, P.A.B., Proyecto Rosales S.R.L., S.R.F.(.v. fs. 533) y F.G.M. (v. fs. 534). Se declararon desiertos los recursos de estos dos últimos; los actores, el señor B. y Proyecto Rosales S.R.L., por medio de escritos electrónicos de fecha 1 de noviembre de 2017 y 31 de octubre de 2017, respectivamente, repelieron cada uno los agravios de la contraria. El señor F.G.M. contestó los agravios de los actores a fs. 556/559.

   I.2. Elevados los autos a la S. I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, esta abordó en primer lugar los agravios de los actores por el rechazo de la nulidad de la compraventa del inmueble de marras, cuya escritura se había celebrado el 27 de septiembre de 2012 a favor del señor F.G.M..

   Luego de describir los elementos configurativos de la simulación y sus clasificaciones, recordó que los terceros involucrados no tenían limitación para la utilización de todos los medios de prueba posibles y que frente a ellos la prueba de presunciones era corrientemente aceptada, como también la suma de indicios concordantes; finalizó su introducción resaltando que a los demandados por simulación de un acto jurídico esgrimida por un tercero ajeno a ellos no les era suficiente con negar la existencia de los hechos fundantes alegados por el demandante sino que era necesario e imprescindible aportar pruebas convincentes de la honestidad en el negocio (v. fs. 577/578).

   Pasó a analizar las constancias de la causa y observó que, por medio de la escritura pública de fecha 27 de septiembre de 2012, Proyecto Rosales S.R.L. había vendido a F.G.M., por la suma de sesenta y cuatro mil dólares estadounidenses (USD 64.000), el inmueble que había sido prometido en venta el 22 de febrero de 2010 a S.K.F. y a M.G.D. (v. fs. 578 vta.).

   Encontró que no estaba discutido que el día 23 de ese mismo mes y año los actores habían recibido la posesión de la unidad funcional, por lo que resultaba falsa la declaración del adquirente señor F.G.M. que había manifestado en la escritura que se encontraba en posesión real y efectiva de lo adquirido dado que había admitido que nunca había visitado la propiedad con anterioridad al 25 de octubre de 2012 y que cuando lo hizo, según consta en el acta que acompañó, se le había impedido el ingreso pues se encontraba ocupada por el señor E.B., quien dijo ser inquilino en virtud del contrato de locación celebrado con M.D.. Advirtió que esa circunstancia se avalaba con los dichos del testigo D.B. y que a raíz de ese acontecimiento los actores habían iniciado el expediente caratulado "F., S.K. y otro c/B., P.A. y otro s/Medidas cautelares", en los que esa misma S. había hecho lugar al interdicto de retener (v. fs. 578 vta. y 579).

   Corroboró la Cámara que la accionada, al contestar demanda, había manifestado que el señor F.G.M. era conocido de antemano del socio gerente P.B., por lo que no parecía prudente que el comprador no hubiera conocido el estado y ocupación del inmueble antes de escriturar, teniendo en cuenta su profesión de abogado (v. fs. 579 vta. y 580).

   En cuanto al pago, el sentenciante señaló que las partes habían manifestado haber entregado y recibido el precio con anterioridad a la escritura y que no había habido constancia en el expediente en relación al movimiento de dinero. En lo relativo al precio, desestimó las alegaciones respecto de la cotización del dólar estadounidense porque la prueba concluyente era la tasación del mercado que la sociedad demandada hubiera podido acreditar fácilmente debido a su actividad comercial. Resaltó, además, que el valor de venta había sido en la mitad de lo pactado con los actores y que tampoco había habido prueba de la fecha en la que se había puesto a la venta el inmueble ni de su precio (v. fs. 580 y vta.).

   Concluyó en que todas esas circunstancias resultaban presunciones graves y serias como para tener por nula la escritura, cuya finalidad había sido la de impedir el cumplimiento de la promesa de escrituración en favor de los actores. Ordenó que el estado registral volviera bajo la titularidad exclusiva de Proyecto Rosales S.R.L. (v. fs. 580 vta. y 581).

   En lo que atañe al recurso de Proyecto Rosales S.R.L., la S. I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro revocó la sentencia de primera instancia que, oportunamente, tuvo por resuelta la operación inmobiliaria, instrumentada por el boleto de compraventa de fecha 22 de febrero de 2010, y admitió la escrituración del inmueble a nombre de los actores y el pago, en el acto notarial, de las sumas adeudadas al vendedor, en razón de que no correspondía hacer lugar al pacto comisorio expreso cuando se había corroborado el incumplimiento de ambas partes de sus respectivas obligaciones.

   Para decidir como lo hizo, comenzó por analizar el derecho aplicable y estableció que debía resolverse bajo el sistema protectorio del consumidor, pues la demandada era una sociedad que se dedicaba a la construcción de viviendas por lo que se apreciaba la situación de debilidad de los adquirentes frente a la vendedora en el tema específico que los había vinculado (v. fs. 567 vta./569 vta.).

   Luego, ingresando al estudio del boleto de compraventa, aludió a que en la interpretación del negocio jurídico debían tenerse en cuenta las manifestaciones de voluntad contenidas en el contrato a partir de su literalidad para determinar la intención de los contratantes. Agregó que para ello el principio rector era el de la buena fe contenido en el art. 1.198 del Código Civil (v. fs. 569 vta./571).

   Seguidamente describió los términos del...