El dueño fiduciario de inmueble y el desalojo

Autor:Kenny, Héctor E.
 
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El dueño fiduciario de inmueble y el desalojo

por Héctor E. Kenny

1. Nociones generales del fideicomiso

Una cuestión interesante a considerar, es la que se plantea en el caso de existir fideicomiso de un inmueble urbano o rural, con relación a un eventual proceso de desalojo. Para entrar en el tema, la ley 24.441, en su art. 1°, nos brinda un concepto general sobre esta institución jurídica: "Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".

El art. 11 de la ley 24.441, dispone que sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria, que se rige por lo establecido en el Título VII del Libro III del Código Civil (Del dominio imperfecto), y por las normas de dicha ley (24.441) cuando se trate de cosas, o por las disposiciones que correspondiesen a la naturaleza de los bienes cuando éstos no sean cosas.

Correlativamente y en lo que compete ya, al dominio fiduciario en sí, el art. 2662 del Cód. Civil (sustituido por art. 73, ley 24.441) expresa que éste "...es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley". En este concepto del dominio fiduciario, queda brindada su principal característica, cual es el del dominio imperfecto, ya que debe resolverse al fin de cierto tiempo o al advenimiento de una condición, pactados o legalmente instituidos (doctrina, arts. 2507 y 2661, Cód. Civil). El plazo o condición a que se somete el dominio fiduciario, tiene un tope máximo de treinta años desde que se lo constituyó, a menos que el beneficiario fuere un incapaz, en cuyo supuesto podrá durar hasta su muerte o hasta el cese de su incapacidad (art. 4°, ley 24.441).

La institución del fideicomiso ha tenido una amplia recepción desde antiguo y se remonta al derecho romano. Más tarde, fue tomada por el derecho anglosajón y el norteamericano, evolucionando y conociéndosela como "trust", en virtud de la relación de confianza entre sus constituyentes. También ha sido receptada por muchos países y actualmente por el nuestro, aunque con matices que les son peculiares. Actualmente el fideicomiso cumple, por su propia naturaleza, una gran variedad de propósitos, sirviendo eficazmente tanto como vehículo apto para el desarrollo de negocios y de las finanzas en general (bancos, entidades financieras), así como instrumento para promoción de la vivienda y la construcción de edificios en particular; facilita además los medios para el control de riesgos y garantiza los derechos de los participantes, brindándoles la posibilidad de cumplir sus obligaciones.

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Dentro de las diversas especies de fideicomiso, anotamos los llamados de liberalidad, cuando el fiduciante dispone en vida de bienes a título gratuito, entregándolos al fiduciario para su posterior entrega a los beneficiarios; también los realizados con fines de beneficencia; los concertados con finalidad testamentaria; los que apuntan a propósitos inmobiliarios, financieros; los de garantía, securitización, titulización de créditos, los de seguros, etcétera[1].

Son sujetos principales del contrato de fideicomiso: a) el fiduciante o constituyente, que es el que transmite "en confianza" la propiedad al fiduciario, y a quien le da instrucciones sobre las obligaciones que éste toma con relación al patrimonio separado y el destino del bien y b) el fiduciario, que es el receptor del bien fideicomitido y se constituye en su propietario, y que debe cumplir con las obligaciones estipuladas en el contrato de fideicomiso, dándole el destino convenido.

También es sujeto del fideicomiso: c) el beneficiario, que es designado por el fiduciante y a favor de quien se ejerce el dominio fiduciario. Recibe el bien y su producido, cuando se cumple el plazo o la condición establecida en el contrato. Puede existir identidad entre el beneficiario y el fiduciante. Por último, también resulta ser sujeto contractual: d) el fideicomisario, designado por el fiduciante, quien es el destinatario final de los bienes fideicomitidos, cuando se produce la extinción del fideicomiso. El fiduciante puede designarse a si mismo en tal calidad.

Cabe señalar que, lo convenido entre el fiduciante y el fiduciario, funcionará como estipulación o contrato a favor de terceros, respecto del beneficiario y el fideicomisario, en cuanto a las ventajas que se les puedan reportar. Por lo tanto, es de aplicación en este aspecto, lo que dispone el art. 504 del Cód. Civil en la materia: "Si en la obligación se hubiese estipulado...

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