Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 14 de Marzo de 2022, expediente CIV 045027/2013
| Fecha de Resolución | 14 de Marzo de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
F.D. c/ V.J.M. y otros s/Nulidad de acto jurídico
Expte. N° 45027/2013. J.. N° 45.027/2013
En Buenos Aires, a días del mes de marzo del año 2022,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “F. D. c/
V.J.M. y otros s/Nulidad de acto jurídico”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia, que hizo lugar parcialmente a la demanda por la cual se pretendía la declaración de nulidad de dos actos jurídicos que contenían compraventas, expresan agravios la actora, el síndico de su quiebra, y el co-demandado I.. Tanto la actora como el demandado respondieron los agravios.
El síndico interviniente en la quiebra de la actora, se agravia de que no se haya declarado la nulidad de la compraventa por la cual V. le transmitió el dominio de un inmueble al otro demandado I.. Señala que este último no tuvo la posesión, y que abonó un precio inferior al valor real. Entiende que no ha sido un tercer adquirente de buena fe en los términos del art. 1051 del Cód Civil,
pues –alega- no hubo estudio de títulos. Agrega que el comprador sabía que la actora ocupaba el inmueble en virtud de un contrato de comodato, y que debió conocer la opción de compra a su favor.
A su vez, la actora, también se agravia de lo mencionado en el punto anterior, y de la forma en la que distribuyeron las costas. Dice que en sede penal el apoderado I. admitió que la verdadera dueña del inmueble era ella. Agrega que no hubo tradición, y que solamente se trató de una simulación que encubría un préstamo dinerario de V. a F. por $ 120.000; monto por demás Fecha de firma: 14/03/2022
Alta en sistema: 16/03/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
irrisorio para adquirir una propiedad de ese valor; máxime cuando no se acreditó ningún pago. Reclaman que se juzgue con perspectiva de género, ya que se encontraba vulnerable (quebrada y con problemas de salud). También que la sentencia no valoró los allanamientos de V. y C.. Que V. era deudor de K., e I. su testaferro. También argumenta sobre la falta de buena fe de este último, ya que es abogado y adquirió una propiedad ocupada sin verla.
Cita la ineficacia prevista en el art. 119 de la ley de concursos y quiebras.
Por su parte, el codemandado I., luego de aclarar que no apela la declaración de nulidad de la primer venta, porque no le causa perjuicio, se agravia de que se haya eximido a la actora de las costas,
porque –según la a quo- pudo haberse creído con derecho a litigar.
Expone que todo esto fue una maniobra ideada por la actora junto a los otros demandados, para despojarlo de la propiedad. T. párrafos del dictamen de la entonces Fiscal del fuero comercial, que se expresó en ese sentido. Señala contradicciones entre la nulidad declarada y otros actos jurídicos; así como la legitimación de la actora en los términos del art. 959 del Cód Civil. Agrega que las escrituras no fueron redargüidas de falsas, ni se citó a los escribanos intervinientes. Invoca también lo manifestado por la actora en el juicio de desalojo.
En primer lugar, está claro que, como resolvió la a quo, el caso se debe resolver aplicando el Código Civil que se encuentra derogado,
teniendo en cuenta la fecha en la que ocurrieron los hechos.
En segundo lugar, aclaro, como se ha resuelto en numerosas oportunidades, que no estoy obligado a tratar todos los argumentos expuestos por las partes, sino solo aquellos que estime conducentes para la solución del caso.
Ahora bien, D.F. inició el presente juicio por nulidad de acto jurídico por simulación contra J.M.F. de firma: 14/03/2022
Alta en sistema: 16/03/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
V., P.V.C. y R.F.I., en virtud de las escrituras nº 122 del 20 de mayo de 2010 y 125 del 17 de mayo de 2011 por medio de las cuales se instrumentaron sucesivas compraventas del bien ubicado en la Av. Del Libertador 5515, pisos 5
y 6, departamento “H” y las unidades complementarias X y XI de esta Ciudad. Por medio de la primera, la accionante le vendió a J.M.V. la unidad de su propiedad. Por medio de la segunda, este último con el asentimiento de su esposa, P.V.C., enajenó la unidad a favor de R.F.I.. Los codemandados V. y C. se allanaron a la demanda.
Teniendo en cuenta ese allanamiento, y algunas presunciones, la a quo declaró la nulidad de la primera venta, por considerar que fue simulada, que encubría una operación crediticia, por los problemas financieros que aquejaban a la vendedora. En cambio, no entendió que se hubiera probado idéntico vicio en la segunda transmisión y,
además, resolvió que la nulidad de la primera venta no podía perjudicar los derechos adquiridos por un tercero de buena fe, en los términos del art. 1051 del Código Civil.
Si bien la nulidad de la primera compraventa puede resultar opinable, teniendo en cuenta las constancias de la causa y los argumentos vertidos en esta instancia, debo señalar algo importante:
esa decisión se encuentra firme. Ninguna de las partes la cuestiona. El codemandado I. aclara expresamente que no la impugna, pues no lo perjudica. Los demás, al mediar allanamiento, mal pueden hacerlo. Y no lo hacen.
Es importante destacar que luego de la primera operación, en la que no se hizo constar en la la existencia del pacto de retroventa, sí se suscribieron con posterioridad tanto un comodato como una opción de compra. Se los fechó el 14/2/2010 y lucen a fs. 33/46 del expediente sobre desalojo (nº 26990/2012).-
Fecha de firma: 14/03/2022
Alta en sistema: 16/03/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
En suma, la actora, así como el síndico de su quiebra, pretenden la nulidad de la segunda operación, que consideran ineficaz por simulación.
En dicho acto jurídico, se lee que el comprador, el 17 de mayo de 2011, adquirió la unidad objeto de esta L. a los cónyuges V. y C., por la suma de $472.650. Las partes declararon que dicho importe “la parte vendedora recibe en este acto a su entera satisfacción de manos de la parte compradora, otorgando por la presente el más eficaz recibo en legal forma (…) transfiere a la parte compradora todos los derechos de propiedad, posesión y dominio (…)
efectuando la tradición del bien en el día de la fecha, libre de ocupantes, inquilinos y/o intrusos” (ver fs. 738, y fs. 3 del juicio de desalojo).
Teniendo en cuenta la cotización del dólar estadounidense en esa fecha, puedo decir que dicho importe equivalía a U$S 116.000,
aproximadamente. El escribano autorizante fue D.R., no demandado en este juicio.
La juez de primera instancia rechazó el reclamo sobre la segunda compraventa. Señaló que la actora no acreditó la causa simulandi, y diversas contradicciones en sus presentaciones.
Así, por ejemplo, que “al contestar la demanda de desalojo,
afirmó que era una maniobra conjunta de V. y D.K. para quitarle el inmueble. Así dijo que “… sin duda alguna fue pergeñada por los señores V. y D.K., éste último a través de su testaferro, R.F.I.… nos encontramos ante una situación en donde dos “financistas” se apropiaron de un departamento de U$S 160.000.-, por una suma ridícula de $120.000…”. Agregó allí posteriormente que “… mi idea era cancelar la deuda de $120.000.-, recuperar mi departamento para ponerlo en venta y cancelar casi totalmente la deuda que registraba… (fs. 83
vta./84 del expediente nº 26990/2012).
Fecha de firma: 14/03/2022
Alta en sistema: 16/03/2022
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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Sin embargo, luego, al ratificar su denuncia en sede penal (expediente 14042/2013), afirmó que V. le tuvo que entregar a D.K. su departamento “en forma de pago porque lo presionó” (fs. 153 vta.).- En esa misma dirección, en su versión de los hechos obrante a fs. 485 de la causa 69124/2014, afirmó que la venta fue realizada a K. por las deudas que V. tenía con aquel,
y que el primero se habría servido R.I. para ello. Dijo que “…la versión del sufrimiento de un apriete económico que hizo en su descargo V., es claramente verosímil, lo que le llevara a entregarle mi propiedad… La realidad debe ser que I. (léase K.) no pagaron nada, simplemente compensaron la deuda que con este...
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