Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 24 de Agosto de 2011, expediente 6.431/2011

• Fecha de Resolución: 24 de Agosto de 2011

Poder Judicial de la Nación 006431/2011gla F.M.C. S/ QUIEBRA S/ INCIDENTE DE

VENTA

Buenos Aires, 24 de agosto de 2011.

Y VISTOS:

1. ) Apeló S.E.B. la resolución de fs. 68/9 que declaró la inoponibilidad del pago por compensación efectuado por el adquirente en la subasta realizada en los autos "Btesh Salvador c/ C.M.O. s/ ejecución hipotecaria" y por ende, que el inmueble continuaba estando en cabeza de la fallida.

   Los fundamentos del recurso obran expuestos a fs. 84/5, y fueron contestados por la síndico a fs. 90.

   Por su parte, la Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara se expidió a fs. 98/9, en el sentido que fluye del respectivo dictamen obrante en las fojas precedentemente citadas.

2. ) Se agravió el recurrente de que el Sr. Juez de Grado declarara inoponible la adquisición del inmueble de la fallida, por estimar que la compensación del precio de subasta fue efectuada con posterioridad a la fecha del decreto de quiebra, y en consecuencia, en violación de lo dispuesto por el art. 130 LCQ. Indicó que la fecha tomada en consideración por la magistrada de grado fue la del auto que declaró compensado el crédito, pero que dicha compensación operó en el acto mismo de remate,

   esto es, con anterioridad al decreto de quiebra. Señaló que, atento ello,

   tanto la subasta como la compensación del precio eran de fecha anterior al decreto de quiebra por lo que la adquisición del inmueble resultaba oponible a la masa.

3. ) De las constancias obrantes en los autos "B.S. c/

   C.M.O. s/ ejecución hipotecaria", que se tienen a la vista,

   surge que S.B. promovió contra la fallida una ejecución hipotecaria en los términos de la ley 24441, habiéndose autorizado el trámite en esas condiciones, mediante auto de fecha 19/11/99.

   A fs. 200/1 obra acta de constatación de la subasta efectuada el día 17/12/02, en la unidad N° 8 con frente a la Ruta 8 Km. 46,7, n°

   4478/82/86/90/94/96 esquina S.N.° 2399, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, de la que surge que el inmueble fue adquirido por el acreedor hipotecario por la suma de $ 46.008,18. Al solicitar la inscripción del bien a su nombre, el juez interviniente requirió que se practicara la liquidación dispuesta en el art. 60 de la ley 24441, la que fue realizada a fs.

   208, arrojando la suma de $ 98.354,34, la que fue aprobada a fs. 219.

   Asimismo en dicho decreto el juez interviniente señaló que, a los fines de la inscripción del bien, debía estarse a lo dispuesto por el art. 63 de la ley 24441.-

   Luego, a fs. 245 (15/8/08), se aprobó la subasta, declarándose por compensado el precio del inmueble subastado, y por adquirente al Sr.

   B., ordenándose la posesión del inmueble. Señaláse por lo demás, que si bien la posesión del bien fue otorgada mediante diligencia del 26/9/08, el acreedor tenía la tenencia de aquél desde el 15/11/01.-

   Ahora bien, con fecha 16/5/08 fue decretada la quiebra de la fallida.

4. ) Puntualízase que la venta judicial queda perfeccionada con:

   (i) la aprobación del remate, (ii) el pago íntegro del precio, y (iii) la tradición del inmueble a favor del comprador (CPCC: 586).

   En el caso el juez de grado consideró que, habiéndose declarado la compensación en fecha posterior al decreto de quiebra, no se encontrarían cumplidos dichos requisitos.

   4.1. Ahora bien, en cuanto a la posesión del bien, conforme se señalara anteriormente el recurrente tenía la tenencia del bien desde el año 2001, esto es, con anterioridad al decreto de quiebra.

   4.2. En cuanto a los restantes requisitos no puede soslayarse que la ejecución hipotecaria fue tramitada conforme ley 24441.

   Dicha normativa dispone las pautas para ejecutar las hipotecas en donde se hubiera convenido expresamente someterse a las disposiciones de esa ley. A ese fin, establece que, efectuada la intimación ordenada en el art. 53, el acreedor puede presentarse ante el juez competente, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y obtener la tenencia del mismo (art. 54). Una vez verificado el estado del inmueble, el acreedor puede ordenar por sí, sin intervención judicial, la venta en remate público del inmueble afectado a la garantía, debiendo estar presente en el remate un escribano quien levantará acta (art. 57).

   Una vez realizada la subasta, el acreedor debe practicar liquidación de lo adeudado, debiendo depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendición de cuentas documentada, de lo que se corre traslado al deudor a los efectos de la impugnación o aceptación de la liquidación (art. 60). Si resulta adquirente el acreedor hipotecario procederá a compensar su crédito (art.

   61). La venta queda perfeccionada, una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y hecha la tradición a favor del comprador, y será

   oponible a terceros realizada que fuere la inscripción registral correspondiente, admitiéndose que el pago se haga directamente al acreedor cuando éste sea titular de la totalidad del crédito (art. 63).

   También se otorga la facultad de que, si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, pueda transmitirla directamente al comprador (art. 63).

   De tales normas se extrae que, en casos de ejecuciones llevadas a cabo en los términos de la ley 24.441, la venta se perfecciona con el pago del precio, el cual puede hacerse directamente al acreedor sin intervención del juez, así como también puede el acreedor transmitir la tenencia del inmueble directamente al comprador, sin necesidad de que sea ordenada por juez alguno. De otro lado, también la ley citada contempla que, si es adquirente el acreedor hipotecario compensará su crédito.

   En ese marco, a los fines de evaluar el momento en que se hizo efectivo el pago del precio de la subasta por compensación, cabe recordar que la normativa concursal dispone que, para que resulten aplicables las reglas de la compensación, resulta imperativo que la coexistencia de acreencias líquidas y exigibles se haya operado "antes" de la declaración de quiebra (LCQ: 130). Esta directiva legal resulta concordante con el art.

   828 del Código Civil en cuanto establece que el acreedor de un fallido sólo podrá alegar compensación en cuanto a las deudas que antes de la época legal de la falencia ya existían, y eran exigibles y líquidas; mas no en cuanto a las deudas contraídas, o que se hicieran exigibles y líquidas después de la época legal de la quiebra. El deudor del...