Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 26 de Abril de 2019, expediente CIV 059508/2014/CA003
| Fecha de Resolución | 26 de Abril de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
Expte. nº Juzgado nº
FALCONE, L.H. Y OTRO c/ FARFAN DEL
NIDO, P.S. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS
DERIVADOS DE LA PROP.HORIZ
ACUERDO:41/19
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 26 días del mes de abril de dos mil diecinueve, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos “FALCONE, L.H. Y OTRO c/ FARFAN DEL
NIDO, P.S. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS
DERIVADOS DE LA PROP.HORIZ” respecto de la sentencia de grado el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. R., G. y CASTRO.
A las cuestiones propuestas el Dr. R. dijo:
-
La sentencia de fs. 776/92 rechazó la excepción de falta de legitimación activa y pasiva, con el alcance precisado en los considerandos e hizo lugar a la defensa de falta de legitimación activa interpuesta por la demanda respecto del reclamo por compensación por el uso exclusivo, con costas en el orden causado. Asimismo,
rechazó la demanda deducida por L.H.F. y M.S.R. contra P.S.F. del Nido y D.D., con costas por su orden, y rechazó la citación de terceros contra el Consorcio de Copropietarios de la calle S. de Lorial 579/87, C., también con costas por su orden.
Contra dicho decisorio se alzan el consorcio mencionado,
los demandados y los actores quienes expresaron sus agravios a fs.
807/9, fs. 811/14 y 16/25, contestados por el actor los del primero a fs.
Fecha de firma: 26/04/2019
Alta en sistema: 03/05/2019
Firmado por: P.M.G.J.P.R., JUECES DE CÁMARA
827/9 vta., y por el ente consorcial y los demandados los de éste último a fs. 831/3 y fs. 834/45.
Llega firme a esta alzada lo decidido en primera instancia acerca de la aplicación de la ley con relación al tiempo, de manera que el recurso será revisado conforme la legislación vigente al momento en que se desencadenaron los hechos, temperamento correcto en virtud de lo normado en el art. 7mo del Código Civil y Comercial de la Nación.
Por una cuestión de orden lógico, y por la incidencia que ello eventualmente pueda tener en el resto de los planteos, primero voy a examinar los agravios vertidos por los actores.
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Antes de centrar el análisis en las quejas volcadas en la pieza procesal de fs. 816/25, me parece atinado comenzar por esbozar,
al menos en sus líneas más gruesas, el esquema jurídico dentro del cual debe desarrollarse aquél, complementado por los aspectos fácticos más alientes del caso, de modo similar a la adecuada metodología seguida por mi colega de grado. En este derrotero,
aceptada la naturaleza contractual que la doctrina le asigna al Reglamento de Copropiedad y Administración en el esquema de la ley 13.512 a la que se hace referencia en el pronunciamiento recurrido,
para decidir las cuestiones sometidas a revisión, debe sopesarse lo que allí se ha pactado, dada la vigencia que tiene en supuestos como éste el principio de la fuerza obligatoria de los contratos, plasmado en el art. 1197 del Código Civil, donde si bien no se establece una asimilación absoluta del contrato a la ley, se deja claro que aquél, en la medida en que se celebre voluntariamente, con los requisitos y dentro de los límites legales, obligará a los contratantes y tendrá que cumplirse por éstos “como” si fuera la ley (ver G., J.M.:
Contratos
, t. 1, pág. 120).
En este contexto, es válido resaltar que las restricciones y límites al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos Fecha de firma: 26/04/2019
Alta en sistema: 03/05/2019
Firmado por: P.M.G.J.P.R., JUECES DE CÁMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los co propietarios, debiendo además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para los casos de in fracción (conf. M. de Vidal, M.: “Curso de derechos reales”, t. 2, p. 328, y jurisprudencia allí citada).
En este orden, el art. 15 de la ley 13.512, además de al Consorcio, a través de su representante legal, le confiere legitimación activa para accionar por el cese de las infracciones a las conductas previstas en el art. 6º, a los propietarios afectados, que son aquellos capaces de demostrar que la trasgresión afecta su interés particular.
Respecto de las obras nuevas, para determinar cuáles son las mayorías que se necesitan para autorizarlas cuando ellas se desarrollan en sectores comunes, la parte prevaleciente de la doctrina,
a la que adhiero, basada en el art. 7mo de la ley 13.512, concordado con el 8°, postula que debe hacerse una distinción entre obras nuevas que benefician solo a uno o a un grupo de propietarios determinado,
de aquellas que benefician a todos los comuneros, esto es, cuando tienden al mejoramiento de un sector común, a facilitar su uso y goce más cómodo u obtener mayor renta. En el primer supuesto se necesita la unanimidad, en tanto que en la otra hipótesis sólo mayoría absoluta.
El que motiva estos actuados, involucra una obra realizada en un sector de propiedad común, que en la instancia anterior se calificó como un patio solar, sin que ello mereciera cuestionamiento alguno de las partes. En lo que hace a las características de la obra y al espacio, en cuestión, en la pericia se destaca que se trata de una azotea irregular, de menos de 10 m2 de superficie, revestida de paredes con ladrillos a la vista y con pisos de Fecha de firma: 26/04/2019
Alta en sistema: 03/05/2019
Firmado por: P.M.G.J.P.R., JUECES DE CÁMARA
cerámica roja; cuyo acceso es a través de una puerta blindada que comunica al dormitorio de la demandada, hay luminarias en las paredes y baranda de herrería en el extremo libre; hay una rejilla en el piso; todas las terminaciones respetan la estética del complejo (fs.
558, respuesta al punto 1, de la demandada).
Efectuada esa descripción, vale destacar que cuando una obra nueva se lleva a cabo en violación a esas mayorías, tal como correctamente se lo señala en la sentencia en crisis, pueden perseguir su demolición o desmantelamiento tanto el consorcio como un copropietario. El primero está legitimado para accionar cuando se concreta la conducta indebida independientemente de que hubiera perjuicio directo alguno; a tal punto es así que ni se puede responder que no lo hay porque es suficiente con demostrar que se cometió la infracción (conf, Papaño-K.-Dillón-Causse: “Derechos reales”, t.
1, p.478). Por el contrario, el reclamo de los consorcistas no se puede fundar en la violación del reglamento, si al mismo...
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