Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 11 de Septiembre de 2017 (caso F. G. B. c/ CONS DE PROP M. 426/428/430 CAP FED s/DAÑOS Y PERJUICIOS)

Fecha de Resolución:11 de Septiembre de 2017
Emisor:Camara Civil - Sala E
 
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1 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E 30.220-07.- “F. G. B. C/ CONS. DE PROPIETARIOS M. 426/28/30 CAP. FED. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (78).-

73.268-07.- “CONDOMINIO DE PROP. M. 426/28/30 C/ SUCESIÓN

V.

I. Y OTRO S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO” (78).-

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre de dos mil diecisiete, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “F. G. B. C/

CONS. DE PROPIETARIOS M. 426/28/30 CAP. FED. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”. “CONDOMINIO DE PROP. M. 426/28/30 C/ SUCESIÓN

V.

I. Y OTRO S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, respecto de la sentencia corriente a fs.

640, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS.

RACIMO.

El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:

  1. - En la sentencia única dictada en estos procesos acumulados, el señor juez de la causa condenó al Consorcio de Propietarios del edificio de la calle M.

    426/28/30 a abonar a G.B.F. la suma de $ 48.000, con más sus intereses a una tasa del 6% anual desde la fecha de la primera audiencia de mediación (4/7/05) hasta que el pronunciamiento quede firme, a partir de ese momento se deberán computar a la tasa activa prevista en el plenario “S. de M.” hasta el efectivo pago, e impuso las costas en el orden causado. Asimismo, condenó a la última nombrada a pagarle al aludido consorcio la cantidad de $ 36.572,07 en concepto de capital puro devengado hasta el mes de marzo de 2014, con más sus intereses a la tasa activa a computar desde la fecha en cada cuota mensual debió ser abonada y las costas del juicio (ver fs. 640/53 del expediente n° 30.220/07 y fs. 484/97 del n° 73.268/07).

    En el primero de los procesos mencionados aseguró que contenía dos pretensiones: por un lado, la reparación de los daños y perjuicios ocasionados por filtraciones que se habían originado en el techo de las cocheras de uso exclusivo de la actora (nos. 53 y 54 ubicadas en el segundo piso del inmueble referido) y, por otro, para que se realicen las obras necesarias para evitar nuevas inmisiones. Argumentó

    Fecha de firma: 11/09/2017 Alta en sistema: 13/09/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #14790272#188092746#20170911140604734 para concluir de la manera antes indicada y luego de intentar infructuosamente una solución amigable del diferendo y de hacer una inspección ocular personalmente al lugar junto a las partes y el perito arquitecto designado en autos (ver acta de fs. 613), que lo central del reclamo consistía en el lucro cesante ante la imposibilidad de alquilar las cocheras por las filtraciones acaecidas desde largo tiempo atrás, partida que requiere de una prueba aportada por la interesada acerca de la existencia del daño y su cuantía. Consideró acreditada la existencia de las filtraciones a través del informe del perito arquitecto designado en autos -C.E.B.- presentado en septiembre de 2012 (ver fs. 452/54 y aclaraciones de fs. 469/70), que dio cuenta del estado de las cocheras y de los trabajos que se hicieron sin resultado positivo definitivo. Empero, aseveró

    que el experto estimó que las filtraciones “provocaban que el espacio guarda coche no cumplía totalmente las condiciones para las cuales está destinado”, es decir, consideró

    el magistrado “demostrada una merma en el valor locativo esperable para el uso de las cocheras, pero al momento de estimar su monto no podré dejar de advertir que dicha merma no implica una imposibilidad de utilización de los espacios ni de su locación, sino sólo la disminución del valor locativo esperable”, dando las razones para tal conclusión.

    Descartó la fuerza probatoria de los testigos que sostuvieron la imposibilidad total -Dra. C.D. (fs. 353), G. (fs. 238), C. (fs. 241)-, analizando detalladamente el porqué de tal conclusión. Valoró además el nulo aporte de la interesada en punto a demostrar los alquileres que dijo haber percibido los primeros tiempos, no presentó contrato, ni aportes impositivos por IVA de los alquileres. Por dichas razones y en uso de la prerrogativa conferida por el art. 165 del Código Procesal, estimó el valor del canon locativo a precios actuales para la zona en aproximadamente $ 1.600 mensuales, por lo que la merma era de $ 800 por mes ($ 400 por cada cochera), y estableció un plazo de cinco años ya que reconocer un término mayor implicaría premiar las demoras innecesarias que la propia interesada ha contribuido a que se configuren en el caso permitiendo que un juicio iniciado en el 2007 avanzara tan lentamente hasta su desenlace. Tuvo en cuenta, además, que la incidencia de las filtraciones no ha sido constante a través del tiempo y fijó la indemnización total en la suma de $ 48.000 ($ 400 x 2 cocheras x 12 meses x 5 años).

    Desestimó el daño moral reclamado, dado que el art. 1078 del Código Civil -que rige en el sub lite- impone que la actora -sobrina de la titular de dominio-

    carecía de legitimación para reclamar por ella el que pudo haber padecido en vida, Fecha de firma: 11/09/2017 Alta en sistema: 13/09/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #14790272#188092746#20170911140604734 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E mientras que la pretensión esgrimida a título personal fue articulada extemporáneamente, pues lo efectuó al contestar el traslado de la defensa de falta de legitimación.

    En cuanto a la solicitud de reparación de las filtraciones, consideró que los trabajos según la ampliación de la pericia dispuesta estaban cumplidos en lo sustancial y bastaba solamente el repintado del techo de las cocheras y el retiro de una canaleta de PVC, motivo por el cual la rechazó y otorgó el plazo de treinta días para el cumplimiento de esas tareas pendientes.

    Por último, toda vez que la indemnización estaba fijada a valores actuales, dispuso una condena por intereses, a una tasa del 6% anual desde la fecha de la primera audiencia de mediación y hasta que quede firme el pronunciamiento y de allí en más a la activa prevista en el plenario “S. de M.”, y distribuyó las costas en el orden causado.

    En el otro proceso (n° 73.268/07), refirió que la condómina demandada no había logrado acreditar la imposibilidad de uso y goce de las cocheras, y tampoco ha probado su abandono, no obstante que -según señaló el magistrado- reconoció en su favor un crédito en razón de las filtraciones por un plazo que consideró razonable, por lo que, desde esta perspectiva no encontró justificación a la reconocida ausencia de contribución de su parte a las contribuciones respecto de los gastos comunes del condominio. Y ello aún en la hipótesis -no invocada ni tampoco probada- de que algunos o todos los condóminos la hubiesen autorizado a dejar de abonar ciertos períodos por los inconvenientes suscitados por las inmisiones durante más de quince años desde que reconoció haber dejado de realizarlos. La única prueba aportada al respecto -el testimonio de la abogada que patrocinó a la entonces propietaria fallecida-

    no la consideró suficiente. Recordó que es de la esencia del condominio la obligación de los comuneros de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa común en la medida de su parte indivisa, por lo que, si alguno o algunos soportaron tales erogaciones, tienen el derecho de reclamarlos a los que omitieron hacerlo, quien si no paga o hace abandono de la cosa, incurre en mora y debe hacer frente el pago con más sus intereses.

    Señaló que resulta notorio que una unidad como la n° 2 del edificio en cuestión genera gastos (servicios de agua, alumbrado, barrido y limpieza, luz, sueldo del personal encargado del cuidado y atención del lugar, etc.) que deben ser cubiertos por los propietarios y surge acreditado con el dictamen del perito contador, del cual se Fecha de firma: 11/09/2017 Alta en sistema: 13/09/2017 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #14790272#188092746#20170911140604734...

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