Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala D, 31 de Marzo de 2022, expediente COM 038399/2015/CA001

Fecha de Resolución31 de Marzo de 2022
EmisorCamara Comercial - Sala D

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala D

En Buenos Aires, a los 31 días del mes de de marzo de dos mil veintidós, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “EXO S.A. contra STIEGLITZ

CONSTRUCCIONES S.A. sobre ORDINARIO”, registro n° COM

38399/2015 procedente del JUZGADO N° 3 del fuero (SECRETARIA N° 6),

en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, D.: V., H. y G..

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor Gerardo G.

Vassallo dice:

I.E.S. (en adelante Exo) promovió demanda contra S.C. S.A. (en adelante SCSA) a quien imputó incumplimiento de contrato y reclamó la suma de seis millones seiscientos sesenta y un mil doscientos diecisiete pesos ($ 6.661.217), en concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios que habría padecido derivado de la referida desatención contractual.

Dijo la actora haber contratado a su contraria, en el marco de una licitación privada, a fin de que construya el edificio corporativo de la empresa a ser ubicado en el llamado “Polo Tecnológico” creado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Como aspecto relevante, señaló que era prioritario que la construcción culmine en ocho meses a fin de aprovechar las ventajas fiscales que derivaban de aquel “Polo Tecnológico”. Agregó que fue designado para la dirección Fecha de firma: 31/03/2022 general de la obra el Estudio A.S.S. & Asociados que Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA

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previamente había sido quien confeccionó el pliego de bases y condiciones de la referida licitación privada.

Las obras comenzaron el 20 de julio de 2011, debiendo culminar según contrato, el 10 de julio de 2012. Sin embargo este plazo fue extendido por acuerdo de partes hasta el 1 de octubre de 2012 debido a una ampliación de la obra requerida por Exo S.A.; y luego por otras tres veces (30.11.2012;

27.03.2013; y 31.5.2013).

De todos modos, según la actora, su contraria tampoco atendió tales plazos pues presentó atrasos que, según dictamen del perito ingeniero que actuó en la “diligencia preliminar” requerida por Exo S.A., alcanzaron los 241

días.

Además de la demora, la actora cuestionó la calidad de la ejecución de obra en tanto sostuvo no fueron cumplidas de acuerdo a las reglas del arte.

Contingencia que dijo fue constatada por el perito judicial (ingeniero G., y fue atribuida a defectos en la ejecución.

Al mantenerse las demoras, la actora señaló haber efectuado el 1 de octubre de 2013 una constatación notarial del estado de la obra donde quedaron asentados los defectos observados. De todos modos se procedió a recibir provisoriamente el edificio. En esa fecha E. dijo haber notificado a su contraria la imposición de una multa prevista en el pliego por la cual emitió

una factura por la suma de $ 4.849.680. Aun cuando la multa y factura fueron rechazadas por la demandada, la actora afirmó que su pertinencia fue convalidada por el peritaje judicial.

A su vez dijo haber intimado a la demandada, el 9.1.2014, a que cumpliera con todas las observaciones señaladas por la dirección de obra,

como a entregar los planos y demás documentación de obra. A pesar de la respuesta de SCSA (Stieglitz Construcciones S.A.), que calificó de improcedente, la actora dijo haber hecho efectivo el apercibimiento resolviendo el contrato con fecha 29.1.2014. A su vez procedió a realizar las obras desatendidas utilizando el fondo de reparo.

Destacó que el incumplimiento de la demandada fincó en la demora injustificada; en los defectos de construcción constatados por el peritaje Fecha de firma: 31/03/2022

Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA

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judicial; los faltantes de obra que debieron ser atendidos por Exo luego de la recepción provisoria de la obra y la falta de entrega de planos, conforme era obligación de SCSA.

De seguido encuadró jurídicamente la relación negocial en el marco de una locación de obra citando las normas del Código Civil y Comercial de la Nación. Destacó que el contrato estableció el sistema de ajuste alzado a fin de determinar la retribución que, según explicó, exige del contratista la entrega de la obra totalmente terminada y funcionando (“llave en mano”).

De todos modos se previeron algunos ajustes (ajuste alzado relativo),

que según la etapa se realizarían con diferentes índices o mecanismos.

También destacó que la presunción de inexistencia de vicios aparentes cuando se recibe la obra por parte del comitente quedó destruida en el caso ante el listado de defectos que fueron asentados en el acta notarial que se redactó en ese momento.

Afirmó que la multa impuesta lo fue por la demora en la entrega de la obra y que sólo compensa dicho daño; pudiendo la actora reclamar un resarcimiento autónomo cuando existan perjuicios de otra índole.

Conforme ello, y lo puntualmente pactado en el contrato, reclamó el pago de la multa prevista en el punto 5.12 del pliego de bases y condiciones;

amén de las consecuencias inmediatas que derivan del incumplimiento.

Comprende aquí tanto el daño al interés negativo cuanto al que deriva del interés positivo o al interés de cumplimiento.

Así, como daño emergente reclamó: a) los costos del alquiler del edificio corporativo que debió seguir pagando al demorarse la obra. Lo mensuró en $ 2.227.496; b) reparación o construcción por defectos de obra que dice resultan del informe del arquitecto M., como del peritaje judicial anticipado. Reclama aquí un total de $ 945.825; c) honorarios pagados a la dirección de obra con causa en la demora $ 60.500.

También exigió el pago de la multa contractual que mensuró en $

3.427.396.

Fecha de firma: 31/03/2022

Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA

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Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA

Por último, recordó la omisión de su contraria de entregar los planos acordados, cuya entrega debe ser incluida en la condena en tanto obligación de hacer.

  1. Corrido el traslado de la demanda se presentó el 5.4.2016 S.C.S. (como ya anticipé, será mencionada como SCSA), quien contestó la misma, pidió su rechazo, y dedujo reconvención (fs. 1778/1811).

    Luego de puntuales negativas de algunos de los hechos referidos en el escrito de inicio, reconoció haber sido contratada por Exo para la construcción de un edificio en la Av. C. 3444 de CABA. También coincidió al identificar quién asumió la tarea de dirección de obra (Estudio A.S.Z..

    Reconoció que la obra empezó el 20.7.2011 y se entregó

    provisoriamente el 1.10.2013, aunque hubo entregas parciales que alcanzaron el 38% del total.

    Dijo que si bien se prolongó el plazo de entrega concertado, ello lo fue por diversas razones conocidas y consentidas tanto por la dirección de obra como por Exo.

    Señaló haber sido citada el 1 de octubre de 2013 por la comitente y la dirección de obra para recorrer el edificio y, en su caso, hacer la entrega provisoria de la obra. Allí quedaron asentadas algunas cuestiones a reparar,

    normal en este tipo de emprendimientos, y se consideró entregada la misma.

    Destacó que a ese momento el edificio se encontraba terminado como lo ratificó el perito G. en la prueba anticipada. A pesar de ello sostuvo que era acreedor de diversas facturas por tareas realizadas.

    Cumplida la entrega dijo haber recibido con sorpresa una factura millonaria con causa en una multa contractual, lo cual desatendía todo lo consensuado hasta el momento. También le fue impedido a su personal el ingreso a la obra el día 2 de octubre para realizar las reparaciones pendientes.

    Dijo haber rechazado la factura por multa y reclamado las deudas no canceladas, montos que unilateralmente fueron considerados fondos de reparo.

    De seguido destacó que la relación entre las partes, amén del libro de órdenes de servicio y libro de notas de pedido, se manejó de manera informal.

    Fecha de firma: 31/03/2022

    Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA

    Pero en contradicción con lo dicho, dijo que E. ahora pretende ignorar ello y atenerse a la fría letra del contrato a los efectos de imputarle demora y requerir el pago de multas.

    Destacó que el peritaje realizado anticipadamente demostró tal informalidad, transcribiendo algunos párrafos que, a su entender, así lo demostrarían.

    Ello lo advierte en la modificación del proyecto y en una serie de adicionales que fueron realizados aunque ninguno aparece aprobado por libros.

    Imputó también a la actora mala fe al negar el pago a pesar de no existir discusión en punto a la finalización de la obra. Amén de ello, frente a los reclamos, Exo alegó que tales sumas constituían el fondo de reparo y en tal calidad fueron retenidas.

    Descartó tal calidad conforme el texto del artículo 1.4 del pliego.

    Entendió maliciosa la conducta de la actora al retener el 100% de lo debido en abierta contradicción a lo pactado y al haber entregado una póliza de caución a esos efectos.

    Sostuvo que la contraria olvida que existieron entregas parciales de diversos sectores de la obra a pedido de Exo lo cual permitió su uso aún antes de la entrega provisoria del 1.10.2013.

    En punto al plazo de entrega, afirmó que existieron diversas prórrogas acordadas con sustento en contingencias de la obra que, como se dijo, no siguieron un procedimiento formal en su definición. Transcribió diversas notas...

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